墨爾本房東太慘了，開始賠錢割肉賣房！悉尼房價還要繼續大跌！反轉？澳洲住房供應嚴重短缺
01
墨爾本房市持續下行，多地賣家開始「割肉」賣房
墨爾本部分地區的房主開始降價，並稱自己「必須賣房」。專家警告，隨著房市低迷持續，陷入困境的被迫掛牌房源可能越來越多。
Domain的8月數據顯示，墨爾本市議會（Melbourne City Council）、Dandenong，以及Stonnington和Casey的部分地區，困境掛牌比例最高。這些地區超過2%的掛牌註明賣家「有意出售」、尋求「緊急出售」、提醒買家價格已經下調，或直言賣家「必須出售」。
過去一年，大多數地區的困境房產佔比小幅回落。即使房價下跌，報道時段內還經歷了三次加息，周二又迎來一次加息，情況仍是如此。
AMP首席經濟師Shane Oliver表示，迄今困境掛牌總體仍少，原因是利率尚未升至足以給房主帶來重大問題的水平。不過，這種情況可能很快改變。
他說：「到目前為止，民眾還應付得了加息。但利率在當前水平維持得越久，或者繼續上升，風險自然越高。我認為，我們已經越來越接近那個臨界點。」
「我估計，隨著時間推移，困境掛牌會開始增加。」
墨爾本市議會轄區包括CBD、Docklands、North、East和West Melbourne、Carlton及周邊地區。這裡有2.4%的掛牌陷入困境，賣家也最常尋求緊急出售或主動出售。
Jalin Realty房地產代理Ernest Towle表示，市場下行已經持續一段時間，CBD和Docklands的公寓尤其明顯，賣家因此開始重新盤算下一步。
他說，主動找他、考慮出售的人越來越多。投資者往往寧願虧本，也希望把房價進一步下跌帶來的「痛苦」降到最低。
不少投資者原以為自己抄到了市場底部，等房價回升后便能獲得合理租金回報，沒想到價格繼續下探。Towle說，買家現在給出的報價遠低於賣家叫價，有些人還會同時向多套房產報價，等著看哪一套先按他們希望的價格得到回應。
Dandenong有2.2%的掛牌被視為困境掛牌。Grand Real Estate房地產代理Bhimsen Kurukundi表示，售價60萬至65萬澳元的房子仍能賣出，買家主要是自住的首次置業者；高價房則明顯更難脫手。
他說，這些賣家大多是自住者，生活成本上升和加息正迫使壓力沉重的房主換住較小的房子。
Oliver表示，就業市場表現強勁，許多難以負擔房貸的家庭還能增加工作時數。
然而，失業率已升至4.6%，是數年來最高，而且看起來還在上升。Oliver認為，這可能給房貸借款人帶來更多麻煩；相比高收入地區，房貸集中地區的買家承受的壓力更大。
Kurukundi認為，在下跌市場中，賣家承受的壓力更大，往往會接受較低報價，而不是繼續等待更高的出價。
他說：「周二的加息，只是又在背後捅了一刀。」
他表示，部分出售房產的投資者近期買入時，原本希望賺取短期利潤，卻遇上增長停滯，近期的立法變化又令情況雪上加霜。他認識的一名賣家投入大筆資金翻修房產，持有五年後，發現房價大致沒有變化。
他說：「所以現在市場上的房子並不多，主要是因為賣家擔心拿不到自己想要的價格。」
Casey Estate Agents房地產代理Vas Selvaraj表示，在Casey–South地區，賣家急於「脫手」房產。該地區涵蓋Cranbourne、Clyde、Rosedale和Tooradin等城區，困境掛牌佔比為2.2%。
他說：「我不認為大多數人能預見未來五年會有任何增長。」不過，他此前曾認為該地區值得投資。
Selvaraj認為，加息只是影響因素之一。負扣稅和資本利得稅政策變化、維州過去提高針對投資者的土地稅，以及中東戰爭，都進一步加重了賣家的擔憂。
他說，賣家越來越願意降價，而Casey被列為困境掛牌的房源比例仍這麼低，讓他感到意外。
「我的掛牌中，超過50%都已經降價。」
「我認為，大家仍擔心價格會進一步下跌。人們還在觀望，尤其是首次置業者。」
02
AMP預警：澳洲房價或暴跌15%，悉尼損失超$24萬
澳洲房產價值可能跌至上世紀80年代初跌幅的近兩倍，當時經濟衰退持續了一年。
若預警成真，普通住宅將蒸發逾14萬澳元，悉尼的損失還會更大。
今年第五次加息在望，可能進一步加劇房市下滑。澳洲房價因此可能暴跌15%，成為有記錄以來最嚴重的跌勢，全國房產價值保守估計將減少14萬澳元。
按照AMP的最壞情境，全國房產價值將減少139,971澳元，悉尼房價則會下挫241,058澳元。屆時，近期借款者可能陷入房貸壓力，並面對嚴重負資產——所欠銀行貸款超過房屋價值。
面對這項嚴峻預測，澳洲總理艾博年（Anthony Albanese）仍為工黨預算中未在去年大選時提出的稅收改革辯護，態度沒有軟化。
艾博年周四對記者說：「我們希望年輕澳洲人擁有自己的家。」
「讓他們擁有與前幾代人相同的機會。這就是我們推出這些改革的原因。」
Cotality最新公布的9月數據顯示，悉尼房屋及公寓的中位價值從2月見頂以來已跌去8.6%，降至120萬澳元。澳洲聯邦儲備銀行（RBA）正是在那個月啟動了今年四次加息中的第一次。
下跌隨後蔓延至其他市場。珀斯房價從4月高點回落6%，至975,022澳元；儘管如此，珀斯過去一年仍是澳洲表現最強的市場。
布里斯班房價自5月峰值下跌5.4%，至104.9萬澳元。工黨預算當時宣布，明年起取消已建成房產的負扣稅政策，並結束大幅度的資本利得稅優惠。
阿德萊德房價自那時以來下跌2.9%，至928,560澳元。
墨爾本是澳洲表現最弱的房產市場，價格較2022年3月、上一輪澳洲聯儲加息周期前的峰值低7.5%，中位價為780,550澳元。
全國房產價格自3月以來下跌5.2%，至899,236澳元。首府城市的房價通常更高，價格從當時的峰值計算則下跌6.4%，至973,525澳元。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，澳洲聯儲周二把利率上調至15年來最高的4.6%，將繼續給住房市場帶來壓力。
他說，家庭債務高企，使借款人比15年前利率上次達到這一水平時更加容易受到利率變化影響。借款人面對的不只是更高的房貸成本，還要經歷生活開支持續高企和實際收入負增長的漫長時期。
Lawless說，這些壓力正在縮小有資格申請房貸的買家範圍，同時降低他們能夠負擔的購房金額。
AMP首席經濟學家兼投資策略主管Shane Oliver預計，受澳洲聯儲今年迄今四次加息以及工黨預算稅改影響，到2027年底澳洲房產價值將下跌10%至15%。
Oliver說，在房貸利率走高、大部分房產稅優惠被取消、住房可負擔性跌至創紀錄低位且信心低迷之際，澳洲房地產市場仍可能進一步大幅走弱，被迫拋售的風險也在增加。
他表示，加息通常與房價下跌或漲幅放緩有關，因為借款能力會下降，被迫出售可能增加，購房者信心也會受到打擊。
隨著利率逐步走高，已經承受房貸壓力的現有房主將進一步吃緊；如果失業率也持續上升，被迫出售房屋和違約可能增加。
如果澳洲房屋和公寓價格從峰值跌至谷底、累計下滑15%，跌幅將超過1982年和1983年的7.7%。當時澳洲正經歷乾旱和持續一年的經濟衰退；這一跌幅也會超過2017年至2019年的8.2%，後者發生在銀行監管機構嚴打只付利息貸款之後。
按這一跌幅計算，全國房價將從3月933,137澳元的峰值降至793,166澳元，減少139,971澳元。
在澳洲房價最高的首府城市市場悉尼，房價則會從2月1,607,000澳元的峰值降至1,366,000澳元，減少241,058澳元。
Westpac和ANZ預計，2026年11月3日將再加息一次，把澳洲聯儲現金利率推高至4.85%，達到18年來最高水平；這一天正值墨爾本杯日。
03
悉尼住房供應嚴重短缺，81地供不應求！
人口激增令悉尼建築業不堪重負。在部分地區，新住宅需求已經達到獲批住宅項目的4倍。
一份最新發布的「住房建設黑點」報告，點出了大悉尼地區人口增長超過住宅審批速度的區域；81個城區的新增需求已經高於供應。
2022年至2025年間，悉尼新增居民接近32.6萬人，由此產生約12.1萬套新住宅的需求。但同期獲批住宅略少於9.7萬套，缺口約為2.4萬套。
這一供需落差在悉尼南區尤其明顯。St George地區的多個主要中心就位列全市最大的「住房建設黑點」，其中包括Hurstville、Kogarah和Rockdale等城區。
值得注意的是，榜單上不少城區近幾年已經出現開發項目。
該報告由Bolst Property Group委託編寫。該集團創辦人Tom Bolst說，Hurstville、Kogarah以及Rockdale–Banksia等城區的情況表明，施工現場清晰可見，並不代表住房供應一定跟得上。
他以Hurstville–Central為例說，研究估計當地三年內需要816套住宅，但獲批項目只有201套。Bolst說，民眾看到起重機后，可能會以為建設量已經足夠。
然而，關鍵在於住宅的數量和類型是否與需求增長相匹配。這些數字顯示，即使施工活動一目了然，審批數量仍未跟上需求。
Bolst表示，利率、建築成本和預售要求都會顯著影響項目的時間安排和可行性，大型開發項目尤其如此。
他指出，澳聯儲9月29日加息0.25個百分點，將現金利率提高至4.6%，進一步增加了壓力。買家要面對更高的還款額和更低的借貸能力，開發商則要承擔更高的融資成本；這可能使項目更難達到預售要求，並導致延期。
Bolst補充說：「建築成本又增添了一層不確定性，而一個大型項目就可能讓某一年的審批數量看起來異常強勁。」
「我認為，住房政策需要更加關注獲批項目能否真正獲得融資並建成。」
澳洲規劃協會（Planning Institute of Australia，PIA）和澳洲城市發展協會（Urban Development Institute of Australia，UDIA）新州分會表示，在建住宅和已完工住宅之間的差距不斷擴大，應促使各方更加關注住房獲批后的交付障礙。
PIA政策與倡導高級行政主管Jo McClellan說，這些發現說明，住房改革不能只著眼于規劃審批。
她說：「規劃體系批准的住宅數量增加了，但對行業和政府而言，挑戰是讓這些項目最終全部完工。建設項目管線不斷擴大，只有在完工住宅相應增加時才是好消息。我們必須更加關注，究竟是什麼阻礙住宅項目沿著管線推進。」
UDIA新州分會行政總裁Stuart Ayres表示，如今讓住宅完工、讓住戶拿到鑰匙，比以往任何時候都更應成為重點。
他說：「人們不可能住進一紙批准文件，而現在我們還看到，從開工到完工所需的時間也大幅延長了。隨著完工速度急劇放緩，建設項目管線必須大幅加強，否則我們會進一步落後于住房供應要求。獲批后並不存在單一瓶頸，因此政府必須找出並解決阻礙可行項目變成已完工住宅的各種障礙。」
對於準備縮小住房規模的Elizabeth和Stephen Armbrister夫婦來說，在St Leonards新開發項目置業，起初也伴隨著對施工延誤的擔憂。不過，項目提供的生活方式以及開發商的聲譽最終打消了他們的顧慮。
Elizabeth Armbrister說：「當然，這確實是你會留意的問題。我們通過朋友等渠道找到的很多地方，都出現過這類延期。」
她說：「Sekisui House的聲譽實在太好了，確實讓我們完全消除了對延期以及任何其他問題的擔憂。」
這對已經成為「空巢家庭」的夫婦，購買了Sekisui House旗下Waterstone開發項目的一套四居室期房公寓。
Stephen Armbrister說：「我們兩個人住在Castle Cove一棟很大的三層房子里，顯得空蕩蕩的。Liz發現了這個項目，而我當然馬上就同意了。」
04
澳洲房價或創40年來最大跌幅！專家警告：下跌可能才走完三分之一
澳洲樓市跌勢可能成為40年來最嚴重的一次。經濟學家警告，房價雖已大幅回落，但下跌進程可能才完成三分之一。
Cotality周四發布的數據顯示，全國房產價值9月下跌1.1%，較3月峰值的累計跌幅擴大至5.2%。
住宅中位價降至899,236澳元，幾乎回到一年前的水平。
按月跌幅計算，布里斯班以1.5%超過下跌1.4%的悉尼，成為月度跌幅最大的首府城市。
悉尼房產價值已比2月峰值低8.6%。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，當前跌勢在同一階段已超過2022/23年度房價下跌的幅度。
他對澳洲聯合通訊社（AAP）表示，當前跌勢速度略快于上一輪下跌，而那次下跌已是有記錄以來最嚴重的調整之一。
他說，上一次跌勢來得又快又猛；這一次同樣明顯而劇烈，但持續時間仍難以判斷。
HSBC的Paul Bloxham等經濟學家預測，房價從峰值跌至谷底的跌幅將達到13%。AMP首席經濟學家Shane Oliver則表示，跌幅可能高達15%，並持續至2027年年中。
利率上升對房價的影響日益加大，與此同時，工黨針對房產投資者推出的稅務改革也顯然正在發揮作用。
Lawless預計，等到塵埃落定——可能要到明年年中——新購房者將更容易負擔住房，與投資者的競爭也會減少。
他認為，按照這一框架，預算案應該已經實現了原定目標。
聯邦財政部長Jim Chalmers表示，5月預算案公布前房價就已開始下跌，但稅務改革將有助於確保市場能為首次購房者提供更多負擔得起的機會。
他周四對記者說，年輕人和首次購房者自25年前稅務改革犯下錯誤以來，幾十年來一直被擋在住房市場之外。
隨著利率攀升，房地產跌勢既在加深，也在擴大範圍。
Cotality表示，截至9月底的三個月內，首府城市97%的郊區房產價值下跌。
樓市下跌初期，價格較低的四分之一市場一度相對穩定，但越來越多的抗跌區域正在消失。
不過，工黨擴大5%首付計劃的舉措，仍在支撐低價位市場的首次購房需求。
艾博年表示，該計劃在一年前的今天取消上限后，已有超過10.2萬名首次購房者使用這項計劃。
他說：「這項計劃正在幫助澳洲人，尤其是年輕澳洲人邁入住房市場，實現擁有住房的夢想。」
此前的預測認為，稅務改革會因租賃房源減少而推高租金。
然而，澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics，ABS）周三發布的通脹數據顯示，租金已經穩定下來。截至8月的12個月內，租金上漲3.6%，這一增速自5月以來沒有改變。
Lawless表示，租房空置率從1.5%的創紀錄低點回升至2%。家庭規模擴大和移民水平下降促成了這波回升，也正在幫助緩解市場壓力。
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