澳洲楼市如今的表现，已经和年初大不相同。
澳联储在2026年连续五次加息，推高借贷成本后，房地产价格承受的压力越来越大，市场格局也已经发生明显变化——独立屋跌幅普遍扩大，公寓却因更好的可负担性反而表现得更加抗跌。
在大多数首府城市，公寓价格的跌幅普遍小于独立屋。这个变化与去年11月形成鲜明反差，当时多数市场还是独立屋领涨。
公寓在本轮市场调整中跌幅更小
疫情期间的大部分时间里，公寓表现一直弱于独立屋。但随着住房可负担性进一步恶化，越来越多澳洲买家不得不在“后院”和“阳台”之间作出取舍。
这也让公寓在本轮楼市下跌中表现得明显更抗跌。
截至目前，全澳首府城市独立屋价格较1月底下跌5.9%，而公寓价格下跌3.6%。
这种差距反映出，在借贷能力下降的情况下，住房负担压力正在改变买家的选择。
目前，全国独立屋中位价约为110万澳元，而公寓约为73.9万澳元，两者相差约36.1万澳元。当买家的贷款能力被压缩时，这种价格差距就会直接转化为对公寓的需求。
Canstar估算，在最新一次加息后，一名年收入为108,650澳元、相当于全职平均工资水平的购房者，借贷能力将减少超过5.8万澳元。
如果是一对夫妻，两人的收入都处于平均工资水平，借贷能力合计将减少接近11.7万澳元。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，随着贷款偿还能力压力不断上升，价格较低的住宅市场整体表现得更加坚挺。
PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，公寓通常比独立屋便宜25%至35%，因此对越来越多买家而言更具吸引力。
她指出：“很多原本想买独立屋的人，已经把预算转向公寓，这在一定程度上支撑了公寓市场。”
“债务少一些，就意味着房贷规模更小、还款压力更容易管理，而随着利率不断上升，这一点变得越来越重要。”
来自纽卡斯尔的27岁首次购房者India就是其中一例。
她和伴侣已经找房大约一年，但连续加息不断削弱两人的购房能力。
她表示：“每次利率上涨，我们的借贷能力都会发生变化。”
India估计，自两人首次获得贷款预批以来，借贷能力已经减少2.5万至5万澳元。
她坦言：“如果利率再涨一次，我们真的会开始怀疑，自己到底还能不能买房。”
两人原本希望购买独立屋，但现在越来越需要考虑，这个目标是否还现实。
当被问到是否已经准备只看公寓时，India表示：“对我来说，我已经到这个阶段了。”
“但我伴侣还是希望能拥有一小块草地。”
不过，她也担心购买公寓会带来物业管理费、维护问题，以及老旧建筑可能出现的大额维修支出。
她形容自己现在“进退两难”。
“我只能保留一点点乐观心态，告诉自己别担心，我们最后还是会找到合适的房子。”
独立屋和公寓价格表现的差距，在澳洲两个最大的房地产市场最为明显。
悉尼的分化幅度最大。自1月底以来，悉尼独立屋价格已经下跌9.7%，而公寓价格下跌5.2%。
墨尔本独立屋下跌8.3%，公寓则下跌4%。
Mardiasmo表示，悉尼价格较高的优质独立屋市场对加息尤其敏感，因为这类买家通常需要承担更大的贷款。
不过，并不是所有独立屋市场都表现疲弱。
她表示，一些位于市中心外围、价格仍然相对合理的住宅区表现较好，尤其是价格只比当地中位价高约10%左右的房源。
新独立屋供应非常有限的地区，价格也依然相对坚挺。
布里斯班则出现了更加明显的差异。
自1月以来，当地公寓价格不仅没有下降，反而上涨0.3%，相当于增加2891澳元；同期独立屋价格下跌2%，减少约2.3664万澳元。
阿德莱德和霍巴特是少数例外，两地独立屋自1月底以来的表现略好于公寓，但差距并不明显。
AMP首席经济学家Shane Oliver认为，未来不同城市、不同住宅类型之间的表现仍会出现明显分化。
他以经通胀调整后的房价租金比作为粗略衡量市场估值高低的指标。
按照这一方法，目前全澳独立屋估值高出合理水平约35%，而公寓仅高出约8%。
他说：“因此整体来看，独立屋价格下跌的风险明显高于公寓。”
Oliver的分析认为，布里斯班、阿德莱德和悉尼的独立屋估值最高，因此也最容易受到调整影响，跌幅可能超过全国平均水平，达到15%至20%。
从公寓来看，布里斯班、阿德莱德和霍巴特相对更容易受到价格调整影响。
不过，从长期表现来看，独立屋仍然明显领先。
过去10年，全澳首府城市独立屋价格累计上涨64.6%，而公寓累计上涨24.2%。
独立屋长期资本增值表现更强，一个重要原因在于土地稀缺。
土地供应是有限的，新增加住宅用地通常既困难又昂贵，因此拥有更多土地价值的独立屋长期更容易获得价格支撑。
高利率、生活成本
和税收变化同时施压
目前澳洲房主和潜在买家同时面对三重压力：生活成本上升、利率上涨，以及房地产税收政策变化。
而贯穿这些因素的，还有持续的不确定性。
Mardiasmo表示：“你永远不知道全球局势接下来还会带来什么，因此很多人现在更愿意把钱存起来，以备不时之需，而不是消费。”
这种谨慎情绪同样反映在房地产市场。
她表示，现在的买家更加谨慎，希望确保自己花出去的每一分钱都尽可能物有所值。
新闻来源：ABC
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