澳洲樓市如今的表現，已經和年初大不相同。
澳聯儲在2026年連續五次加息，推高借貸成本后，房地產價格承受的壓力越來越大，市場格局也已經發生明顯變化——獨立屋跌幅普遍擴大，公寓卻因更好的可負擔性反而表現得更加抗跌。
在大多數首府城市，公寓價格的跌幅普遍小於獨立屋。這個變化與去年11月形成鮮明反差，當時多數市場還是獨立屋領漲。
公寓在本輪市場調整中跌幅更小
疫情期間的大部分時間里，公寓表現一直弱於獨立屋。但隨著住房可負擔性進一步惡化，越來越多澳洲買家不得不在「後院」和「陽台」之間作出取捨。
這也讓公寓在本輪樓市下跌中表現得明顯更抗跌。
截至目前，全澳首府城市獨立屋價格較1月底下跌5.9%，而公寓價格下跌3.6%。
這種差距反映出，在借貸能力下降的情況下，住房負擔壓力正在改變買家的選擇。
目前，全國獨立屋中位價約為110萬澳元，而公寓約為73.9萬澳元，兩者相差約36.1萬澳元。當買家的貸款能力被壓縮時，這種價格差距就會直接轉化為對公寓的需求。
Canstar估算，在最新一次加息后，一名年收入為108,650澳元、相當於全職平均工資水平的購房者，借貸能力將減少超過5.8萬澳元。
如果是一對夫妻，兩人的收入都處於平均工資水平，借貸能力合計將減少接近11.7萬澳元。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，隨著貸款償還能力壓力不斷上升，價格較低的住宅市場整體表現得更加堅挺。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo表示，公寓通常比獨立屋便宜25%至35%，因此對越來越多買家而言更具吸引力。
她指出：「很多原本想買獨立屋的人，已經把預算轉向公寓，這在一定程度上支撐了公寓市場。」
「債務少一些，就意味著房貸規模更小、還款壓力更容易管理，而隨著利率不斷上升，這一點變得越來越重要。」
來自紐卡斯爾的27歲首次購房者India就是其中一例。
她和伴侶已經找房大約一年，但連續加息不斷削弱兩人的購房能力。
她表示：「每次利率上漲，我們的借貸能力都會發生變化。」
India估計，自兩人首次獲得貸款預批以來，借貸能力已經減少2.5萬至5萬澳元。
她坦言：「如果利率再漲一次，我們真的會開始懷疑，自己到底還能不能買房。」
兩人原本希望購買獨立屋，但現在越來越需要考慮，這個目標是否還現實。
當被問到是否已經準備只看公寓時，India表示：「對我來說，我已經到這個階段了。」
「但我伴侶還是希望能擁有一小塊草地。」
不過，她也擔心購買公寓會帶來物業管理費、維護問題，以及老舊建築可能出現的大額維修支出。
她形容自己現在「進退兩難」。
「我只能保留一點點樂觀心態，告訴自己別擔心，我們最後還是會找到合適的房子。」
獨立屋和公寓價格表現的差距，在澳洲兩個最大的房地產市場最為明顯。
悉尼的分化幅度最大。自1月底以來，悉尼獨立屋價格已經下跌9.7%，而公寓價格下跌5.2%。
墨爾本獨立屋下跌8.3%，公寓則下跌4%。
Mardiasmo表示，悉尼價格較高的優質獨立屋市場對加息尤其敏感，因為這類買家通常需要承擔更大的貸款。
不過，並不是所有獨立屋市場都表現疲弱。
她表示，一些位於市中心外圍、價格仍然相對合理的住宅區表現較好，尤其是價格只比當地中位價高約10%左右的房源。
新獨立屋供應非常有限的地區，價格也依然相對堅挺。
布里斯班則出現了更加明顯的差異。
自1月以來，當地公寓價格不僅沒有下降，反而上漲0.3%，相當於增加2891澳元；同期獨立屋價格下跌2%，減少約2.3664萬澳元。
阿德萊德和霍巴特是少數例外，兩地獨立屋自1月底以來的表現略好於公寓，但差距並不明顯。
AMP首席經濟學家Shane Oliver認為，未來不同城市、不同住宅類型之間的表現仍會出現明顯分化。
他以經通脹調整后的房價租金比作為粗略衡量市場估值高低的指標。
按照這一方法，目前全澳獨立屋估值高出合理水平約35%，而公寓僅高出約8%。
他說：「因此整體來看，獨立屋價格下跌的風險明顯高於公寓。」
Oliver的分析認為，布里斯班、阿德萊德和悉尼的獨立屋估值最高，因此也最容易受到調整影響，跌幅可能超過全國平均水平，達到15%至20%。
從公寓來看，布里斯班、阿德萊德和霍巴特相對更容易受到價格調整影響。
不過，從長期表現來看，獨立屋仍然明顯領先。
過去10年，全澳首府城市獨立屋價格累計上漲64.6%，而公寓累計上漲24.2%。
獨立屋長期資本增值表現更強，一個重要原因在於土地稀缺。
土地供應是有限的，新增加住宅用地通常既困難又昂貴，因此擁有更多土地價值的獨立屋長期更容易獲得價格支撐。
高利率、生活成本
和稅收變化同時施壓
目前澳洲房主和潛在買家同時面對三重壓力：生活成本上升、利率上漲，以及房地產稅收政策變化。
而貫穿這些因素的，還有持續的不確定性。
Mardiasmo表示：「你永遠不知道全球局勢接下來還會帶來什麼，因此很多人現在更願意把錢存起來，以備不時之需，而不是消費。」
這種謹慎情緒同樣反映在房地產市場。
她表示，現在的買家更加謹慎，希望確保自己花出去的每一分錢都儘可能物有所值。
新聞來源：ABC
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