悉墨房價漲幅遠超租金！內城公寓表現最突出
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隨著房地產市場持續繁榮，澳大利亞最大城市的房價漲幅超過了租金漲幅，而這種差距在疲軟的內城區公寓市場最為明顯。
一位知名經濟學家警告說，政府為減緩病毒傳播而關閉邊境一年多，而如果留學生不能很快返回，那麼CBD的單元房價值可能會受到打擊。
Domain的數據顯示，悉尼第一季度的獨立屋價格飆升8.5%，令人震驚的是，同期獨立屋租金持平。
這個海港城市的公寓價格在這3個月內上漲了2.2%，而租金同樣持平。
但悉尼CBD公寓的價格差距更大，過去一年上漲了6.5%，但租金下降了17.2%。
墨爾本的數據也顯示出類似的情況：3月份季度，獨立屋價格漲幅(上漲4.8%)超過租金(下跌2.3%)；整體單元房價格也同樣上漲，漲幅2.2%快于租金(下跌2.6%)。
在因長時間封鎖而受打擊嚴重的墨爾本CBD，儘管單元房租金暴跌29.1%，但價格在一年內上漲了3.9%。
AMP Capital首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）稱，”通常情況下，這暗示著某種不可持續的因素，因為獨立屋價格應反映其所提供服務的價值，而衡量這些服務的最佳指標是租金水平。”
“平均收益率的下降將表明，房地產正變得越來越昂貴，可能被高估。”
他表示，由於國際邊境關閉的影響，單元房比獨立屋更成問題。悉尼的獨立屋租金仍然高於一年前，儘管在3月份季度沒有上漲。
他還指出，在過去幾十年裡，租金的增長沒有跟上房產價格的增長步伐，20世紀80年代的投資者獲得的租金回報比現在更高。
但他認為，儘管隨著建設熱潮的結束，新供應將有所下降，但內城區仍依賴留學生和移民的回歸。
他說，“如果這種情況不儘快發生，我們可能會看到悉尼和墨爾本的高空置率和租金的持續疲軟，這最終將對內城多住戶住宅的房產價值造成更大的影響。”
“這是投資者需要考慮到的風險。”
但並非所有的首府城市都受到了同樣的影響。
布里斯班和珀斯的獨立屋和公寓租金在第一季度的表現略好於銷售價格。
堪培拉單元房租金漲幅也超過了價格漲幅，但獨立屋的租金漲幅卻不敵價格幅度。
CBA高級經濟學家克利夫頓(Kristina Clifton)表示，推動房價飆升的主要因素是低利率。儲行去年降息以支持經濟，這促使銀行能夠提供超低的固定抵押貸款利率。
“利率不會對租金產生同樣的影響，”她說。“房租承受著壓力……(因為)邊境關閉，學生不來這個國家。”
儘管國際邊境何時重新開放還不確定，而且取決於疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】的推廣，但她說，邊境最終將重新開放，學生人數將再次增加，“目前的一些影響將在邊境重新開放時得到緩解，預計屆時對公寓的需求會更強勁。”
她續稱，儲行的內部數據已經顯示，租金在上升。
西太銀行(Westpac)首席經濟學家埃文斯(Bill Evans)則不那麼樂觀，他認為邊境不會很快開放。
他說，“低利率支撐了獨立屋價格，但對高層(單元房)空置率的擔憂卻抑制了這個行業的發展，儘管單元房的價格仍在上漲。”