1985-87年，負扣稅為何去而復返？
作者:Nicole
上周的文章提及如果聯邦工黨在大選中獲勝，我所看到的負扣稅和資本利得稅改革對澳大利亞民眾的風險。
簡而言之，工黨打算廢除對2020年1月1日以後購買的二手投資物業負扣稅，並將長期投資者的資本利得稅優惠減半。
可能帶來的影響將是某些類型物業的價格下降，特別是澳大利亞各地的公寓和100萬元以下的獨立屋，因為這是一般投資者感興趣的物業，所以這些類型的物業的需求將減少。
不過，受影響最大的將是租戶! 投資者減少意味著出租房屋供應減少，無法滿足不斷增長的人口需求。在最簡單的經濟供求定律下，意味著租金將上漲。
由於買家、賣家、房東和租戶都受到法例變化的影響，所以房地產生態有一種非常微妙的平衡關係。
如果我們因為負扣稅政策的改變而失去了目前投資于住宅的10%買家，這對澳大利亞的每一位租戶來說都是可怕的情況。
如此大量的投資減少將給目前的租金帶來巨大壓力，並對30%以上的澳大利亞租戶的生活成本產生重大影響。
房地產市場分析公司SQM Research做了一些分析，顯示如果工黨的房產稅建議實施，每個首府城市的租金可能受到的影響。
2020 – 2022年租金預測
來源: SQM Research – 假設工黨建議的物業稅政策實施，而現金利率維持不變得出的數據
正如上周提到的，我們以往確實曾有先例，顯示廢除負扣稅政策可能會對房地產市場帶來什麼影響。工黨在1985年曾廢除負扣稅，但政策從1985年6月至1987年9月僅維持了28個月。
SQM Research最近的一份報告詳細說明了情況。
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1985年6月至1987年9月，在8個首府城市中，有5個城市的房租漲幅超過了全國消費價格指數(CPI)
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珀斯是影響最嚴重的城市，房租上漲了33.5%，遠高於20.6%的CPI
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悉尼、堪培拉、墨爾本和霍巴特的房租也分別上漲了31.4%、23.9%、22.9%和22%
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悉尼、墨爾本和布里斯班的空置率下降，可供出租的房屋減少，令競爭加劇，推高租金
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布里斯班的空置率從1985年6月的3.7%下跌至1987年9月的2.2%，1988年3月僅為0.7%
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1985年6月，悉尼的空置率非常緊張，僅為1.1%，但1987年3月進一步下降到0.8%。墨爾本的空置率則從1.9%到2.4%不等，仍然遠低於3%的均衡水平
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新動工房屋的數量急劇下降，從1985年6月季度的39,348套，下降到1987年9月季度的30,067套
當然，這28個月期間其他市場因素也有影響，導致租金上升，例如出租物業在悉尼出現短缺，而平均住房貸款利率從1985年6月的11.5%增加至1986年5月的15.5%, 之後從1987年9月開始降息。
不過，SQM的結論是，這些其他市場因素並不能解釋負扣稅政策取消后租金為何會立即上漲。
無論如何，這次大選的結果都將對房地產市場產生重大影響。
我們已經看到影響出現，一些長期房東現在選擇出售房屋，因為他們預計，如果工黨獲勝，明年房價將會下跌。他們希望鎖定近期繁榮時期的資本收益，將來用作其他的投資。
另一方面，一些人希望在2020年1月截止日期之前購買投資物業，這樣他們仍可享有負扣稅優惠，並在出售時繳納更少的資本利得稅。
所以，你應該花時間好好考慮一下工黨改革建議帶來的後果，以及將如何影響你目前的投資狀況和創造財富的長期計劃。