2013年澳洲房市預測
2012年是澳洲房市在蹣跚中艱難調整的一年。一方面，起起伏伏的市場數據和不確定的經濟前景仍讓很多買家持幣觀望，另一方面，儲行連續數輪的降息和數個州府出台的新房刺激政策又為自住和投資者提供了入市的理由。在不同力量的對峙中，2012年澳洲房市仍實現了溫和的復甦，但問題是這種復甦能走多遠？
在全球和澳洲經濟面臨諸多不確定性的背景下，知名經濟機構對2013年的澳洲房市作出了不同的預測。
ANZ: 需求增長將帶動房市復甦
澳紐銀行對2013年的房市表示樂觀，理由是受移民和人口增長推動，供給相對於需求會進一步緊縮。
澳紐銀行在最近出爐的《2012住房手冊》中指出，目前的新建物業規模僅僅比周期的最低值略高，物業空置率將繼續下降。受對存量租賃物業強勁需求的帶動，最近澳洲多數州府城市的物業租金已經感受到上漲的壓力。此外，在連續的降息之後，房貸利息相對於租金的比例有所下降，吸引了更多首次置業者入市。
報告作者卡寧頓（David Cannington）和布萊蒂克（Paul Braddick）表示，「透過對扭曲的首次置業者刺激政策，我們看到的是首次置業者的貸款規模比2011早期的低值提高了25%。我們預期在2013年來自首次置業者的貸款需求將繼續回升。」
報告還提到在最近幾個月中，大多數州府城市的房價已出現增長。儘管如此，全國各州和領地的房市前景很可能仍然存在很大差距。
報告預測，2013年悉尼、不里斯本、珀斯和達爾文的房市可望實現適度增長，但墨爾本、阿德萊德和霍巴的房市仍將陷於疲軟。
AMP：2013房價適度上揚 但回報率不及股票
澳洲最大投資管理集團安保資本投資公司（AMP）預計2013年的房市有所回升，但房產帶來投資者的回報將遜於其他資產。
AMP首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，由於房貸成本下降，2013年房價可望上漲4%-5%，房產投資者可望實現6%的投資回報，比起2012年2%的投資回報以及2011年4%的投資損失，這是一個不錯的結果。但和上市房產基金的12%回報和非上市房產基金9%的回報相比，卻遜色很多。
奧利弗預計，隨著礦產業增長放慢，非礦產業開始緩慢回升，經濟增長在上半年將受到制掣，失業率將升至6%，在這種背景下，儲行很可能繼續降息至2.5%，逼近歷史上經濟低潮時期的水平。不過，「降息效應滲透要有一段時滯，要到年底經濟才能恢復增長。」
奧利弗預計2013年的經濟增長率在2.5%左右，下半年的增速會加快；通脹率繼續保持溫和，官方現金利率在上半年會降至2.5%。
奧利弗表示，澳洲經濟的主要風險在於包括住房、零售、旅遊等在內的非礦業部門，其復甦周期比預期的更長。他的擔心是，「如果升高了的失業率導致家庭以更快的速度降低負債水平，那麼儲行很可能將利息降至2%以下。」
不過奧利弗對2013年仍然表現出審慎的樂觀，因為從歷史周期看，全球經濟將在未來3年復甦。他對房市的前景也比其本人在7月份的預期更加樂觀。儘管仍然堅持認為澳洲房價虛高，但價格超出價值的幅度從7月份的30% 降至10%。
從投資的角度，奧利弗更加看好股票市場，尤其是全球、亞洲和新興市場的股市，投資回報約在15%左右。他說：「明年的股市很可能繼續實現可觀的投資回報。」希望以較少現金投入從物業投資中受益的投資者可以考慮澳洲或全球的房產基金REITs，這些基金在2013年可望實現12%的投資回報。此外，非上市的商業物業和基礎設施也可望實現不錯的投資回報，其中，商業物業的投資回報預計在7%左右。
奧利弗對投資者的建議是構建一個包括股票和房產投資在內的平衡的投資組合，因為從歷史上看，二者的投資回報基本不相上下。風險最低的現金資產的回報率在繼續降息的預期下將進一步下降，其中定期存款的利率不到4%。
APM：2013年迎來更多投資者 悉尼珀斯和布市最活躍
澳洲房產監測機構（Australian Property Monitors， APM）的資深經濟學家韋爾森博士（Andrew Wilson）預測2013年全澳房市將繼續今年的溫和復甦勢頭，增幅在3%到5%，但各州府城市的表現差距將進一步拉大。
根據APM的預測，珀斯和達爾文的房價將增長7%，悉尼和布里斯本也會表現不錯，漲幅在3%-5%之間，但墨爾本、阿德萊德和霍巴很可能繼續原地踏步。此外，堪培拉房價的增幅料將落在0和3%之間。造成這種差距的原因包括各州就業前景、生活成本以及聯邦和州級政府財政政策上的差異。
韋爾森表示，「受低利率和房產增值前景的推動，2013年房產投資者仍將保持活躍，尤其是悉尼、珀斯和布里斯本的房市。」他特別提到悉尼內西區、 Canterbury至Bankstown沿線以及山區的房市尤其值得關注。
韋爾森也提到房市復甦仍然面臨著不確定因素。尤其是即將來臨的聯邦大選以及異常曠日持久的選戰可能會在購房者和賣家之間造成一些不確定性，很可能對市場信心造成打擊。
BIS: 西澳領先復甦周期 但維州5年內難現
知名經濟預測機構BIS Sharpnel表示，維州將錯過下一輪的房市復甦周期，也許在5年後才會迎來真正的復甦。
BIS住宅房產部高級經理茲古瑪尼斯（Angie Zigomanis）在最近的一次媒體午餐會上表示，新州、西澳、昆士蘭和北領地的房市可望在未來幾年復甦，其中西澳將成為新一輪周期的領銜者。他說，此次復甦「不是資源驅動，而根本上在於供給和需求的對比。」
BIS執行總裁梅勒（Robert Mellor）認為，新州的人口增長勢頭加上過去10年嚴重的住房供給短缺將推動房市重回上升通道。儘管過去10年，住房的可負擔性一直是制掣新州房市的主要因素，但在數輪的降息之後，可負擔性指標已回到2001年水平，這將推動市場復甦。
此外，昆士蘭房市可望在未來12個月進入盤整期，到2014年加快增長。
至於維州房市，BIS的預測是至少在未來3年持續疲軟，而隨著目前在建的多個項目陸續上市，明年的空置率將上升。
茲古瑪尼斯認為，維州物業價值在未來2-3年將繼續下跌，如果其他州的房市如預期的那樣回升，儲行很可能在2015年重新升息，而這又將打擊維州的復甦勢頭。在這種情況下，維州房市的復甦要等到5年之後。
BIS對維州經濟的預計同樣悲觀。該機構首席經濟學家蓋爾貝爾（Frank Gelber）認為未來幾年的失業率將超過6.5%。
Washington Brown物業折舊每周專題(5)
歡迎來到物業折舊每周專題。本周的話題是如何查詢住宅物業的開工日期。
如果你投資的是在1987年9月16日之後動工的住宅物業，可以對建築磚瓦和混凝土申報折舊，這將為你帶來最高數千元的退稅。
不過如果物業正好在1987年9月16日那天開始動工，你就失去了申報折舊的資格。因此購買前確認建築開始日期就特別重要。
那麼如何獲知物業的建築開始日期呢？有幾個途徑：
（1） 致電或書面致信當地市政府。這樣能獲得最準確的信息。不過，有的市政府會對此收取一些費用。
（2） 向當地機構，如水務公司和電力公司查詢，看看他們能夠確認對物業提供首次服務的時間；
（3） 如果房子的產權性質屬於樓層產權（Strata titled），可以查詢產權登記日。通過大致的竣工日期，你可以嘗試往前推算出建築動工日期。
（4） 檢查熱水系統。如果房子內的熱水系統從來沒有更換過，一般都會在系統上印出安裝日期。
當然，要精確定位建築日期不總是一件容易的事情。我們作為建築估算師在幫助客戶查詢建築日期過程中，有時甚至有從事偵探工作的感覺。
本欄目獲得建築估算師事務所Washington Brown公司許可翻譯轉載。 Tyron Hyde 是Washington Brown的總裁，持有建築經濟學學士學位，是澳洲建築估算師協會的成員。
Washington Brown 在全澳各州府城市均擁有分公司，成立30年以來，為11萬套物業提供專業折舊報告。
來源：看中國