8月26日拍賣前瞻：墨爾本強勢悉尼失色
來源：每日地產
上周六（8月19日），悉尼墨爾本拍賣表現分化，其中悉尼在錄得133萬的中位價，再次返回117萬，清空率也勉強錄得70%，表現不盡人意。
反觀墨爾本，在8月12日錄得89.8萬中位價后，在8月19日再下一城，錄得88.1萬的高價，清空率方面，78%也創下八周新高，同樣拍賣數量方面，也是8周新高，三個指標均非常強勢。
按照CoreLogic的數據，本周（8月26日）全澳預計共有2086套房產拍賣，比8月19日的2064套稍多一些。各州首府城市拍賣數量分別是：悉尼760套，墨爾本1039套，布里斯本125套，阿德萊德66套，堪培拉61套，珀斯31套，塔斯馬尼亞5套。從拍賣數量上看，都有周周回暖的趨勢，那麼繼上周表現分化之後，兩大城市是否能再次步調一致？我們拭目以待。
1、悉尼房價躊躇不前
我們先看最近八周的清空率及中位價圖表，中位價方面，8月17日的133萬是最高紀錄，但接下來的一周，下降明顯，達到117萬，使得8月17日釋放的強勁反彈勢頭一下子逆轉。
從清空率走勢來看，圍繞著70%上下波動，因為對拍賣市場來說，70%的清空率是房市活躍與否的臨界點，所以最近八周，有四周清空率是70%，這也算是死守70%的底線了。
悉尼的拍賣數量方面，最近八周的曲線和中位價趨勢保持一致，從7月1日的高位下滑，於7月22日到底，7月29日開始反彈。8月12日悉尼拍賣數量為631，是八周以來的最高水平，到了8月19日，回落到580。不過本周預期數為760套，所以很有可能會創下這兩個月以來的拍賣數量新高。
相比去年同期，清空率從冬天到春天都是一個先抑后揚的走勢，但悉尼今年清空率表現不好，兩條線之間的差距目前在加大，其中8月12日，清空率為74%，而去年同期，清空率為83%；8月19日，差距進一步拉大，清空率為70%，相比去年同期的84.1%，相形見絀。
這種方式冷卻的走勢也體現在中位價上，和去年同期八個周相比，悉尼拍賣中位價平均都有10%以上的提高，但7月22日的數據讓人失望，109萬的中位價是2017年2月以來悉尼最低的水平，而且比去年同期的121萬減少了近10%，7月29日，8月5日繼續表現低迷，中位價兩周都比去年同期要低，而且幅度不小。不過8月12日，收復失地，133萬的中位價比去年同期的102萬高了近30%。這種強勁反彈是曇花一現，到了8月19日，今年和去年的中位價基本持平，還不如略少於去年。
2、墨爾本所有指標表現出色
我們再來看墨爾本，8月12日89.8萬的中位價是過去12個月以來（甚至跨度到18個月，這裏以12個月作為統計點）的最高水平。而8月12日中位價和清空率背道而馳的情況（一個最高一個最低）在19日得到了修正：當天清空率78%，為八周以來最高水平；中位價88.1萬，八周以來次高水平。可以說我們看到一個很強勢的墨爾本拍賣市場。
拍賣數量方面，8月19日的822套也是八周最高水平，結合中位價，清空率都在高位，市場的強勁表現得到進一步體現。8月26日預期拍賣數量為1039，所以墨爾本的表現非常值得期待。
和去年同期相比，墨爾本在7月之前表現都很好，勝過去年。但是從7月8日開始，清空率最近（7月8日，15日）兩次結果都低於去年同期，8月5日，兩條線開始分道揚鑣，到了8月12日，差距進一步拉大。相比去年同期81%的清空率，8月12日的72%的確遜色不少。不過在8月19日，收復失地，78%的清空率和去年同期保持一致。
墨爾本中位價和一年前相比，基本也有兩位數的漲幅，但最近三周（7月15,22，29日）基本和去年持平，8月5日，還有不錯的增長。相比悉尼的下降近10%，墨爾本市場表現更好。8月12日，相比去年同期中位價增長19%，和悉尼30%一樣，都非常強勢。8月19日，相比去年同期增長5.51%，表現也不錯。
3、其他城市：三城回復正常水平
此外8月19日的拍賣，布里斯本上市102套，是最近八周以來的次高水平。阿德萊德69套，和8月12日的64套相差不大。堪培拉為37套，和8月12日的51套水平相差不少。
當天（8月19日）的清空率方面，布里斯本和阿德萊德都比8月12日進步幾個點，分別錄得50%和69%的清空率。而8月12日表現強勁，拿下91%清空率的堪培拉在接下來的一周錄得74%的清空率，回歸正常水平。中位價方面，阿德萊德和堪培拉的數據和上周（8月12日）的想去不遠。倒是布里斯本在同期內，中位價由87.9萬下行到73萬。
4、最新澳洲房價增長指數（20170824）
我們來看看澳洲各大城市房價的增長指數，該指數不分獨立屋和公寓市場，統一計算。其中，在截至8月24的過去一年，悉尼房價增長11.89%，墨爾本增長15.57%，布里斯本3.37%，阿德萊德4.74%，珀斯墊底，下降2.25%。
而最近一個季度（三個月），悉尼墨爾本房價分別增長4.09%和6.63%，墨爾本數據上的強勢得以延續下來，其外沿的土地不斷地在被開發，很大程度上將均價推到了非常高的水平。即使內城部分地區公寓表現不好，但總體平均下來，表現強於悉尼。
如果獨立屋和公寓分開比較，按照Corelogic最新的七月月結數據，我們可以看到獨立屋和公寓市場差異很大。（詳見之前的分析）
