澳洲要負扣稅改革!貸款買房，能省5萬澳元！澳洲房子，遭到瘋搶
01
降息0.25%太少？只要這麼做，就最少能省5萬刀！
澳洲央行宣布將現金利率從3.85%下調至3.60%，降幅為0.25個百分點。
這一決定為貸款人，尤其是有浮動利率房貸的家庭帶來更多緩衝空間。
而且，降息能給你帶來的潛在額外收益，可能比你想象的多得多。
以知名資管Vanguard提供的計算數據為例：如果一位自住房業主的貸款額為100萬澳元，最低月供將從6321澳元降至6171澳元，每月可少還150澳元。
貸款額150萬澳元的業主每月可省下226澳元（9482降至9256澳元），而200萬澳元貸款的月供則減少301澳元（12643降至12342澳元）。
知道了能省多少錢，下面更重要的問題來了：這筆 「省下來的錢」 可以如何最大化利用？
第一種是提前還貸。
在利率下調后，繼續維持原有的月供金額，相當於多還本金，從而縮短貸款期限、節省利息支出。
以100萬澳元、25年期貸款為例，如果維持6321澳元的月供不變，可提前約1年2個月還清，並節省利息4.8955萬澳元。
150萬澳元貸款可提前約14個月、節省利息7.3761萬澳元。
200萬澳元貸款則可提前14個月並省下9.8217萬澳元。
Wealth Investors總監Chris Youssef表示：提前還房貸等於獲得等同於貸款利率的免稅收益，因為節省的利息不計入收入，不需繳稅，而且沒有虧損風險。
更重要的是，無債一身輕。
在當前經濟環境下，他認為許多人會傾向於優先減輕債務。
第二種選擇是將每月省下的金額用於投資，比如通過定投逐步進入股市。
以過去20年澳股ASX200指數年均8%的歷史回報率為例：如果在25年前開始，每月用降息節省下的150澳元進行定投，累計投資額可增長至14.3755萬澳元。
若每月投入226澳元，則可積累到21.6591萬澳元。
而每月投入301澳元則可能獲得28.8468萬澳元的投資組合價值。
Vanguard澳洲個人投資業務主管Renae Smith指出：即使不能將所有節省的金額用於投資，每月投20、50或90澳元，堅持下去也會帶來顯著差異。
不過，Youssef提醒：在考慮投資回報時要扣除稅收、管理費等成本。
經過這些因素調整后，投資的實際回報率未必明顯高於貸款利率。
房貸提前還款的收益是確定且無風險的，而投資回報並不保證，可能波動很大。
他認為：如果未來利率下降到4%或5%，而投資預期回報仍能達到9%或10%，那麼投資或許更划算，但關鍵在於比較投資的預期回報與貸款利率的差距。
無論選擇提前還貸還是投資，專家們都強調一點：不要因為央行的每一次利率調整就頻繁改變策略。
Youssef建議：哪怕未來現金利率繼續降至3%附近，也應基於自己的長期目標做決定，並堅持既定計劃，而不是被短期波動牽著走。
02
不再替富人買單！澳洲負扣稅改革呼聲高漲，或砍向房市投資黨
今天在堪培拉舉行的經濟改革峰會上，有呼聲要求對澳洲的負扣稅和資本利得稅優惠政策進行全面改革。
在這一爭議的制度下，房產每年可通過稅收收入收回億澳元。
房地產行業則稱，這兩項政策為業主提供了投資動力，從而保障了租賃房源的供應。
然而，評論者認為，這些房產的價值減免推高了房價，讓不少澳洲人被擋在了購房大門之外。
在今天的經濟圓桌會議召開前，倡議組織Everybody』s Home向總理安東尼·阿爾巴尼斯和聯邦財政部長吉姆·查爾默斯提交了一份公開信。
由住房領域支持者、經濟學家和工會領袖組成的這一聯盟表示，改革負扣稅制度，可以釋放出欠億元納稅人的資金，用於興建公共及社區住房。
每個人的家鄉全國都在Maiy Azize指出，很多澳洲人正在為富人的稅收優惠買單。
他表示：「這些稅收減免是我們經濟中最不公平、最扭曲的政策之一。」
「它們讓住房負擔變得更加難以負擔，只對高收入人群有利，卻讓普通人被拒之於安全、可負擔的住房之外。
砍掉這些優惠，把節省下來的資金投入到低租金住房建設中，將讓更多的人有能力住進安全的住所。」
負扣稅是一項稅收優惠，當投資持有成本與其產生的收入時適用。
業主可將這筆凈虧損從其總收入中扣除，從而降低應稅收入，減少納稅額。
該政策適用於澳大利亞任何類型的投資，但最常見的應用場景是投資性房產。
03
兩居室引買家瘋搶，不到1分鐘就成交！超底價$11萬
在上周六一場持續不到一分鐘的房拍中，一位首房賣家 以迅雷不及掩耳之勢，以1,040,000澳元的價格拍下了墨爾本Thornbury區的一套翻新一層聯排別墅。
這套位於Fyffe St 1/79號的房產佔地面積較大，這位買家激進的出價，使得最終的成交價比93萬澳元的底價高出11萬澳元。
McGrath Northcote的售房中介Luke Brizzi表示，該房產的指導價為84萬至88萬澳元，但拍賣從一開始就火爆異常。
Brizzi在談到這套兩居室的拍賣情況時表示：「競價過程既激烈又迅速。」
拍賣開價為82.5萬澳元，第二口價便跳至93萬澳元——一次性加價10.5萬澳元，使得 房產正式宣布「on the market」，並迅速突破了指導價區間。
隨後的競價大多以每次1萬澳元的加價幅度遞增。
原本共有六位註冊競拍者，但拍賣前一晚有兩位退出，最終留下四位活躍買家，且全部為首次購房者。
Brizzi表示，這套房產最大的吸引力在於其230平方米的土地面積以及優越的地理位置。
「帶有土地的一層聯排別墅並不常見，」他說。
「而且這套房子本身的氛圍非常好，幾乎每位來看房的人都對此讚不絕口——很多人買房就是看感覺。」
Brizzi還指出，該地區的房市表現不俗，尤其是在這個價格區間。
「競爭非常激烈，房子賣得很快，這也讓市場上的房源難以及時補充。」
這處房產是上周墨爾本計劃拍賣的873套房產之一，截至上周六晚上，Domain Group的數據顯示，在已報告結果的646場拍賣中，初步清盤率為72.4%，另有47場拍賣被撤回。
04
降息后春季房市將迎來高壓博弈
澳大利亞儲備銀行今年第三次下調現金利率的決定預計將點燃春季房地產市場，但專家警告，這對試圖進入房市的購房者來說並非好消息。
此次降息將現金利率降至3.60%，預計將引發新一輪買家入市熱潮，推高競爭，並可能進一步推升房價。
最新數據顯示，房貸預批准數量已出現激增，表明買家早已押注于降息，如今已準備好大量入市。
Loan Market的數據顯示，今年7月的預批准數量較去年同期猛增53%，購房者在房源緊缺的背景下爭相獲得融資資格。
各州中，南澳和北領地的增幅領先，預批准數量上漲80%；西澳上漲79%；新州和首都領地上漲49%；昆士蘭上漲48%；維州和塔州上漲46%。
Ray White數據顯示，目前新掛牌房源數量較去年同期下降14.2%，在本就競爭激烈的市場中增加了額外壓力。
Loan Market首席執行官David McQueen表示，買家在尋找一切可以佔據優勢的辦法：「市場掛牌量處於三年低位，這讓買家很難出手。他們想了解的第一件事就是明確自己能借多少錢、能承擔多少還款，這樣才能在拍賣中自信出價，或在私下交易中提出有競爭力的條件。」
在本月的Finder RBA現金利率調查中，幾乎所有專家（91%）都正確預測了RBA的降息舉措。
Finder消費者研究主管Graham Cooke表示，當時所有人的目光都集中在銀行是否會將降息的好處傳遞給客戶：「在RBA近期的連續降息后，貸款機構面臨著巨大的壓力，必須將節省下來的資金讓利給客戶。目前，大多數銀行已將降息幅度全額傳遞。」
Cooke同時提醒，隨著市場普遍預計未來還會有更多降息，貸款機構可能會在未來的降息中縮減傳遞幅度。
他建議房主審查現有貸款：「如果你當前的房貸利率高於5.5%，可能能找到更好的貸款方案。」
然而，Cooke警告，市場活動增加可能會推高房價和首付比例，從而抵消降息帶來的還款減負。
「即便利率下降，你依然需要準備可觀的首付。如果更低的借貸成本推動市場熱度，就像過去發生的一樣，房價上漲和首付增加最終可能抵消還款下降的好處。」
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