2018澳洲樓市投資變調，回報最好的居然是這個市場
來源：澳洲財經見聞
投資住宅房一直是澳大利亞華人主要的投資手段，過往幾年主要城市的住宅地產也有著不俗的表現。然而近年，政府和銀行出台了一系列的監管政策，包括增加印花稅以及鎖緊貸款政策，使得澳洲住宅地產的增長放緩，在某些特定的地區房價甚至出現了下跌。而未來可預見的加息也將會對住宅市場造成進一步的負面影響。
在這樣的大環境下，還有哪些資產值得投資，手裡擁有現金的投資人應該何去何從？在控制風險規避風險的前提下，如何得到豐厚的回報？根據對未來澳洲經濟形勢的預期，以及現在各類資產價值的判斷，我們給出的答案是 — 商業地產投資。更準確地說，是澳洲主要城市CBD有改建空間的辦公樓。
我們會在這篇文章中詳細分析當前澳大利亞投資市場。
經濟環境助推商業地產
總結現在澳大利亞的經濟形勢，主要有以下幾點會對資產價格造成影響：
加息周期即將開始：雖然加息仍有一段時間，但是央行確認已無降息空間，下一次利息變動將是加息周期的開始。
失業率不斷下降：澳洲的失業率從2017年起持續下降，已經到達2013年以來最低水平5.4%，而新州的失業率僅僅為4.7%。更多人加入找工作的行列，從工種分類來說，增加的工作更多集中在服務業。
公司利潤開始上升：總體而言，公司的利潤率開始上升，對未來盈利預期的增長，也推動公司加大投資。
在這樣一個大前提下，資產上漲的結構也將從利率推動型增長，過渡到盈利推動型增長。簡言之，之前資產價格的提升大多得益於不斷下降的利息，而之後由於加息周期的開始，資產價格的增長需要通過更強的回報率來支撐。
在股票市場中，回報率體現於公司盈利的上升，而在地產投資中則體現在租金收入的增長。
根據我們對各類資產回報率增長性的研究，在當前經濟環境下，我們認為商業地產，特別是辦公室的租金增長將增速。由於公司有更多盈利，這些公司開始拓展業務，租賃更大的辦公室，聘請更多的員工。在服務業佔據主導的澳洲，這些公司都需要在CBD尋找更多辦公空間。
由於新辦公樓供應量很低，租金價格將會被不斷上漲的需求所推動。
截止2017年第四季度，整個悉尼CBD辦公樓的空置率達到5.4%，幾乎是10年以來的最低水平。根據Savills的市場數據，從2016年到2017年，B級寫字樓租金上漲了35.2%，毛租金達到了歷史新高的每平米1040澳元。悉尼CBD寫字樓的租金增速在全球範圍都是少見的，而這樣的上漲態勢至少會持續到2022年。
悉尼B級C級商業樓升值空間最大
我們一直認為悉尼市中心的B級以及C級辦公樓最具投資價值，原因如下：
特殊地理位置限制：悉尼CBD地域狹小，北至海港，東至海德公園，西至情人港，南至中央火車站，加上最新開發的Barangaroo，從地理區域上已經沒有了擴展的空間。
規劃限制 ：對新建築的限高以及歷史建築的保護都有極其嚴格的要求，造成可供開發的空間很少B、C級辦公樓供需差距擴大 ：一些B、C級辦公樓由於城市輕軌的修建而被徵用，另一些被重新開發為住宅和酒店項目，而市中心新建的辦公樓大多屬於Premium和A級租金價差造成對B、C級辦公樓的需求大幅增長 ：Premium和A級辦公樓的租金遠遠高於B、C級，有些可以達到兩倍甚至三倍。對於希望進入悉尼CBD的公司而言，B、C級寫字樓的租金更容易承受，這類小公司也非常多。
底子差，改建后租金提升空間巨大：根據我們以往的經驗以及案例，精裝修的B、C級辦公室可以取得非常大的租金提升。
抗經濟周期波動的能力強：對悉尼CBD辦公樓的需求會一直保持旺盛，就算經濟有一定程度的衰退，這些優質辦公樓的空置率也不會大幅度提高。