澳洲樓市，即將「爆」了
意料之中，又出乎意料之外。
央行新行長再次開啟了他的加息模式。
本周，澳洲央行宣布，再次加息25個基點，將現金利率從4.1%加至4.35%。
這是自去年5月份以來，澳洲央行第13次加息，在此之前，澳洲央行已連續4個月保持利率不變。
業內人士普遍預測，本輪加息周期已經結束。
可是，月有陰晴圓缺，天有不測風雲。
在巴以衝突，油價上漲等一系列因素影響下，澳洲第三季度的通脹率出現反彈。
為了抑制通脹，澳洲央行再次出手加息。
當前的利率也是自2011年11月以來最高的利率。
但這還不是個頭。
此前，澳央行公布的一份會議紀要吸引了澳洲各界的廣泛關注，這份紀要中顯示，澳央行對澳洲經濟在不同加息路徑下的表現做出了不同評估，而這些評估的假設前提就是利率峰值將達到4.8%！
峰值4.8%，距離目前4.35%的官方利率還有45個基點之遙，如果按照每次加息25基點計算，那麼我們還將面臨將近2次加息。
那麼，如果真的把官方利率提升到4.8%，澳洲經濟和居民將迎來什麼樣的環境呢？
首先，經濟將面臨大幅減速。
貨幣流通和信貸供給將隨著利率的走高而進一步縮緊，資金成本也毫無疑問將繼續上漲。
自從2022年開始出現的建築行業暴雷事件，極可能面臨爆髮式增長。
從全澳最大民宅批量建築商Metricon資金鏈斷裂（政府和聯邦銀行出手搶救），到數千家小型建築企業無聲溺亡，再從曾經紅極一時的數字銀行Volt破產，到多家政府基建項目承包商關門，這些事件已經淋漓盡致地體現了信貸環境轉變對經濟的創傷。
從民生的角度來看，繼續抬高利率相當於直接抬高了按揭貸款還款要求。
另外，澳洲在2022年第四季度迎來的破紀錄移民潮，與房屋市場的供給短缺，造成了房價的迅速反彈，而房價的恢復同樣也抬高了購房門檻，以及隨之而來的更高按揭數額。
據澳洲房產數據門戶Mozo統計顯示，以一份25年期，價值50萬澳元的貸款計算，當利率為5.00%時，貸款人的每月還款數額為2,923澳元，而整筆貸款在25年裡產生的利息為37.68萬澳元。
相比之下，如果利率上升50基點至5.5%，那麼貸款人每月還款數額將上升至3,070澳元，但整筆貸款的利息總額將達到駭人的42.11萬澳元。
換句話說，50個基點的利率上調，將帶來4.43萬澳元的利息成本。
這筆數字對於普通澳洲家庭來說，絕不是小數。
而對於那些貸款總額在50萬澳元以上的，利息成本將按比例上漲。
另外，如果利率上升到7.00%（商業銀行利率高於央行利率），那麼利息總額將比5.00%時高出將近20萬澳元！
由於利率上升和生活成本飆升，近一半的澳大利亞抵押貸款持有人的支出超過了他們的收入。
Digital Finance Analytics (DFA) 的數據顯示，大約 170 萬澳大利亞借款家庭，即 45% 的抵押貸款持有人，目前正在動用他們的儲蓄或依賴信用卡來支付6個月來加息和通脹飆升帶來的更高支出。
這項基於調查的分析顯示，隨著利率進一步上升的趨勢逼近，澳洲家庭正選擇削減醫療和教育成本，以優先償還貸款。
由於銀行評估率較高，越來越多的借款人無法為其抵押貸款進行再融資。
Digital Finance Analytics 負責人 Martin North 表示，面臨抵押貸款壓力的家庭數量已從疫情之前的 32% 和 2000 年代初的10-20% 大幅上升。
「我們有一個問題，有非常高比例的（抵押貸款持有人）有現金流問題。」
他說，隨著利率上升，家庭通過削減醫療保健和付費訂閱服務來優先償還抵押貸款，許多人考慮讓他們的孩子從私立學校退學。
西太平洋銀行預測的現金利率再上調 1% 將帶來「相當可怕」的後果。
經驗法則是，現金利率每上升1%，按揭貸款的平均還款每月就會上升15%。
換句話說，如果你從 2% 到5%，那麼這幾乎是你的抵押貸款還款額的兩倍。
情況會變得越來越糟。
澳洲房地產價格可能因此進一步下跌 20%。
DFA 數據顯示，某些地區的情況非常糟糕，據報道，該地區所有抵押貸款持有人的支出都超過了他們每月的收入。
在某些情況下，這代表了當地人口的一半。
當前，一連串的經濟挑戰擺在眼前。
而改善生活成本，一直是澳洲政府的焦點。
但是，未來澳洲人將迎來生活成本再次大幅上升的境況，澳洲家庭還將面臨巨大的財務壓力！
我們每個人都要做好各項生活成本繼續上升的準備。
並且，如果貨幣政策持續收緊，房市都受到直接影響。
對澳洲普通家庭來說，他們正在面臨一個艱難的冬天！
我們正處於一場全面的生活成本危機之中。
面對持續加息，你做好準備了嗎？
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