2024，澳洲樓市迎來變局
隨著今年最後一次RBA議息會議的結束，利率在2023年經歷了5次加息后最終定格在了4.35%。這一年的房產關鍵詞表現在資金成本上升，處在危險邊緣的住房空置率以及辦公樓價值的持續下跌。
無論明年2月RBA怎麼決定利率的走向，這些問題都將繼續成為左右房地產市場走向的關鍵因素。而隨著中國經濟復甦放緩以及全球仍處在地緣政治潛在的危機中，支持價值增長的因素正在失去效力，一些城市的房產掛牌庫存水平升至高於平均水平。
2024的房地產市場註定無法一帆風順，房地產市場正在經歷一個新的拐點，房屋價值的增長率變得更加多樣化，市場總體疲軟但仍然會維持緩慢上漲的趨勢。
CoreLogic的全國房屋價值指數11月份上漲0.6%，是自2月份增長周期開始以來的最小月度漲幅。然而，墨爾本、霍巴特和達爾文的房價在11月出現下跌，悉尼房價11月最後一周陷入負增長。
這三個城市的房產掛牌供應量繼續保持較低水平，而購買行為仍高於平均水平，儘管整個東部沿海地區的房地產市場狀況疲軟，但住房價值仍面臨強勁的上行壓力。
悉尼和墨爾本的前四分之一市場的增長放緩情況日益突出，而中位價市場的增長速度最為強勁。
建築成本：
對於開發商和承包商而言，財務並不是房地產行業所面臨的唯一額外費用。在疫情之後，建築、維護、土地持有和保險成本都急劇提升。對於房地產行業的大多數從業者來說，2024 年將是「艱難的一年」。
CBRE的研究表明，由通脹和供應鏈問題推動的價格上漲將於 2022 年達到頂峰，預計將放緩，而從 2023 年起，工資成本將成為一個更加重要的因素。供需失衡顯著影響了混凝土、木材和鋼材等材料成本。
受疫情的影響，全球供應鏈動態因需求超過供應而導致成本上升。CBRE指出，隨著通脹消退和供應鏈問題得到解決，材料成本增長到 2024 年應該會趨於穩定。
通貨膨脹壓力也會提高材料成本。澳大利亞Cordell建築成本指數(CCCI) 2022 年上漲 11.9%，但預測表明，隨著通脹緩解，材料成本將趨於平穩。未來幾年，技術進步有望降低成本並提高效率。預製化可以縮短施工時間並控制勞動力成本。
機器人和機械的自動化可以簡化任務，減少體力勞動並提高生產力。建築技術的進步有助於提高建築過程的整體效率。建築信息模型 (BIM) 等技術可完善項目規劃，最大限度地減少代價高昂的錯誤。可持續實踐儘管初始投資較高，但可以帶來長期的公用事業節省。
而最終所有的一切成本仍然要有市場買單。
政府政策：
1、提供更多供給：政府、政策制定者和業界普遍認為，日益嚴重的住房供應不足是一個關鍵問題。儘管國家目標是到 2029 年交付 120 萬套位置優越的住房，但由於 2023 年住房審批量遠低於平均水平，新房開工量可能也將保持在較低水平。
儘管住宅建築行業的產能限制開始緩解，但利潤率仍然受到壓縮。明年大幅增加住房供應將是一項挑戰。
2、租賃條件將放寬：我們很可能正在經歷凈海外移民的高峰，但其他因素應該會導致空置率上升和租金增長進一步放緩，包括家庭規模逐漸正常化，以及隨著「住宅建築商」完工量的增加而減少的租金需求。
建租開發項目也應該有助於逐步增加租賃供應，但是，至少要到 2025 年，我們不太可能看到建租供應出現實質性增加。
3、為應對氣候變化【相關閱讀:魔鬼在統治著我們的世界(24)：環保主義(下)】提高住宅能源效率：由於住宅約佔澳大利亞能源使用量的 23% 和碳排放量的 11%，旨在降低或提高澳大利亞住宅能源效率的政策可能會成為政治家、政策制定者和住宅建築行業關注的關鍵領域。
可負擔性降低：
ANZ 和 CoreLogic 最新的住房負擔能力報告顯示，截至 2023 年迄今為止，各項負擔能力指標都在惡化。住房價格與收入之比中位數升至 8.5，償還新抵押貸款所需的家庭收入比例接近歷史高點 46.2%，現在平均需要 11.4 年才能存下 20% 的存款，而家庭收入的比例則接近歷史最高水平。用於支付租金的收入已上升至 31.0%。
越來越多的媒體和從業者在討論明年進入降息周期後房價的走勢，但無論明年的利率如何，財務成本都無法回到疫情時期甚至前幾年的低點，高利率或者說一個緩步降低的利率才是未來幾年所要面對的真實情況。而這種情況就在難以複製前幾年房價呈現大幅波動的場景，更難出現房價突然暴漲而引發的創富神話。
我們回看過去十年的利率水平，在未來的一年中更會出現隨著美聯儲維持或緩慢降低利率而引發的跟隨效應。所以對於普通投資人而言更應該關注的是自己的可支配現金流和做好更為嚴苛的壓力測試。
地產中經常有一句是短期看金融，中期看土地，長期看人口。
從政府角度來看，房地產業是澳洲的支柱產業，居民財富水平和房產增值水平基本可以划等號，況且更關係到消費意願和投資支出的經濟拉動效應，就算不力保房價也不會坐視房產市場出現崩盤的極端情況。
政府更加會樂見房價的上漲，但要保持在一個穩定範圍內，不是像過去幾年中過山車一樣的波動與起伏，這樣只要迫使政策面出現更為激進的措施，如對海外買家施加更為嚴苛或不友好的政策。
在總體而言，當前市場面臨著一些不確定性和挑戰。然而，正如過去的歷史所證明的那樣，市場往往具有自我調整和適應的能力。雖然我們目睹了一些波動和疲軟的跡象，但也不能忽視一些積極的因素，它們或許能夠為市場注入新的活力。
房價預測：
根據目前的經濟形勢和房地產市場趨勢，跟蹤對比PorpTrack和CoreLogic 10月和11月的數據，以及CommSec對於各州競爭力的報告。
做出對澳大利亞各州2024年房價預測如下：新州：悉尼房價預計將在2024年上漲5%，而新州其他地區的房價預計將上漲2%。
維州：墨爾本房價預計將在2024年上漲8%，而維州其他地區的房價預計將上漲3%。
昆州：布里斯班房價預計將在2024年上漲4%，而昆州其他地區的房價預計將上漲1%。
南澳：阿德萊德房價預計將在2024年上漲3%，而南澳其他地區的房價預計將上漲1%。
西澳：珀斯房價預計將在2024年上漲2%，而西澳其他地區的房價預計將持平。
塔州：霍巴特房價預計將在2024年保持不變，而塔州其他地區的房價預計將上漲1%。
這些預測基於以下因素：還貸壓力：澳大利亞儲備銀行將在2024年2月56日再次召開議息會議，無論加息與否，或者進入降息周期，都不是一蹴而就回到之前的低點。借貸成本居高不下，這可能會導致部分購房者退出市場，甚至有房產持有者必須清倉解困，從而導致房價下行壓力。
人口增長：澳大利亞的人口仍在增長。大量的移民湧入奠定了供小於求的大環境，而大量的富豪湧入澳洲更是點燃中高端市場的熱情，各州政府為了保障本地買家只能進一步給出諸如首次置業優惠等補貼政策，從而夯實了「入門級房產」的價格。這都將對房地產市場起到堅實的支撐，可能會抵消高利率的影響，導致房價上漲。
經濟增長：澳大利亞經濟預計已經在2023年反彈。工資增長也在穩步推進，從而增加購房者的購買力。這也會抵通脹上升的影響，導致房價上漲。
具體到各州：
悉尼和墨爾本是澳大利亞人口最多的兩個城市，也是房價最高的兩個城市。因此，這兩個城市的房價預計將受到利率壓力的影響最大。然而，這兩個城市的人口增長也將是最大的，這將抵消利率的部分影響。
墨爾本的房價在這輪上漲中還未達到歷史峰值，會在明年有較大幅度的漲幅，這主要是由於墨爾本的人口增長和經濟增長更快。而維州的其他地區的房價在漲幅上就不會那麼亮眼。
悉尼因為可負擔性的降低，以及過去一年的漲超等綜合因素，導致購房者或許抱持觀望或轉移到其他州生活的問題，在11月的中位價降低中也有所體現。
布里斯班是澳大利亞第三大城市，房價漲幅雖然很高但相對價格仍然較低。2024年，布里斯班房價預計將上漲4%，這主要是由於布里斯班的人口增長和經濟增長速度提升。
布里斯班的人口增長仍然強勁，這將增加對住房的需求。同時由於在疫情期間大量吃到紅利，導致房價極速飆升，其城市承載能力和超額溢價都值得商榷。
阿德萊德、珀斯和霍巴特是澳大利亞人口較少的城市，房價也相對較低。因此，這三個城市的房價預計將受到利率壓力的影響最小。
阿德萊德房價在沉寂多年後終於開始爆發，不僅僅因為南澳政府的積極招商與移民政策，更在於南澳的州發展潛力正在轉化為扎紮實實的增長。
霍巴特與珀斯房價還是有不小的挑戰，主要受累于經濟發展水平與其他州的差距正在擴大影響導致。
正是在這種複雜的環境下，我們對市場仍然保持謹慎樂觀的態度。
雖然整體經濟形勢可能會面臨一些壓力，但我們相信，通過創新、技術進步以及全球經濟的協同作用，市場總體上將能夠維持緩慢但穩健的上漲趨勢。
關鍵在於密切關注市場的動向，並靈活調整投資策略。
在不確定性的背景下，持有堅定的投資信仰，並結合對經濟基本面和行業趨勢的深入研究，將有助於投資者更好地把握市場的機遇與挑戰。
因此，儘管市場當前可能面臨一些阻力，但我們堅信，在逆境中隱藏著新的機遇。通過不斷學習和適應，投資者將能夠在市場的波動中找到堅實的投資基石，實現長期的投資增值。
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