澳洲大城市的公寓，現在可以買了嗎？
來源：澳財
自新冠疫情爆發以來，澳大利亞的公寓房市場就一蹶不振，空置率居高不下，房東們只能自減租金來確保房子能夠獲租。
然而，隨著今年的房地產熱潮席捲整個澳大利亞，公寓市場似乎也恢復了一些生機。尤其是在昆士蘭，布里斯班和黃金海岸的公寓竟然成了「搶手貨」。
根據最新數據，2021年第一季度，黃金海岸的新公寓成交量接近翻倍，創下8年以來最高水平。而截至今年5月，布里斯班的公寓年成交量同比也激增 55%。
與此同時，澳大利亞兩大最大的房地產市場——悉尼和墨爾本的公寓成交量，也呈現出恢復的狀態，5月的成交量同比增長 20%和9.7%。不過，由於去年同期正是全澳剛剛開始從全面封鎖中解禁，成交量低迷之時。從增長速度看，悉尼和墨爾本的公寓房交易顯然還沒有回到常態。
而為了推動未售出公寓的銷售，維州政府于上月州預算案中，宣布了削減印花稅的舉措。不少開發商則乾脆提供現金返款，以吸引購房者。
目前，澳大利亞房價正在以1988年以來最快的速度增長。僅2-4月就上漲了6.8%。
隨著澳大利亞人已經習慣了與新冠疫情共存的生活，加之公寓房的稅務優勢（負扣稅），不少投資者又開始重新考慮公寓投資。尤其是昆士蘭的公寓市場重現火爆，不禁讓一些人開始猶豫：澳大利亞各地的公寓，現在可以買了嗎？
市區空置率正恢復常態，但墨爾本CBD例外
博滿澳財首席投資官魏睿昊指出，空置率是衡量公寓市場的一個重要指標。
房產研究機構Domain 的最新數據顯示，今年5 月份，澳大利亞整體出租房空置率降至 1.7%，已經與 2020 年 2 月持平。
就首府城市而言，悉尼只有 2.7% 的出租物業空置，較 2020 年 4 月4%的高點大幅下滑。布里斯班5月份的空置率下降了至 1.3%。珀斯、阿德萊德、霍巴特、堪培拉和達爾文，空置率則低於 1%。
相比之下，因為5月底又開始新一輪封城，墨爾本出租房屋的空置率為 3.8%，高於其他任何首府城市。但三個月中，其空置率下降了1%，速度較快。
根據SQM Research的數據，儘管全澳主要城市的中央商務區（CBD）的空置率都有大幅下降，但仍高於平均水平。
其中，悉尼和布里斯班CBD的空置出租公寓數量比去年的峰值下降了一半以上。但是，墨爾本市區的空置率仍到達8%，雖然比最高點有所下降，但仍屬於歷史高位。
魏睿昊認為，因為由於墨爾本市區的租房，大量依賴留學生和旅行者等海外人口，而這些人目前無法入境，所以當地空置率下降速度較慢。
而與之完全相反，黃金海岸的空置率卻下降至1.2%，已經處於歷史低位。這則很可能是由於在疫情影響之下，一些大城市的人群開始向海濱等一些自然環境更好、生活同樣便利的地區移民。這使得這些中小城市人口反而出現增長，住房需求進一步提高。
住房市場板塊輪動 公寓可負擔性勝出
從公寓房的價格看，整個市場確實在復甦。儘管布里斯班的空置率下降較快，成交量較高，但悉尼和墨爾本的公寓房價漲幅最為顯著，截至5月的季度漲幅分別達到4.7%和4%。
然而，如果把周期拉長到一年，就會發現，其他地區的公寓漲幅明顯高於悉尼和墨爾本。尤其是堪培拉和珀斯，年漲幅甚至高達9.5%和7.6%。
從整體的房價走勢看，情況也較為類似。在過去的三個月里，悉尼和墨爾本的總體房價確實是所有市場中勢頭最強勁的。但年化增長方面，還是受疫情影響小的其他首府城市表現更好。
而無論是季度漲幅還是年漲幅，悉尼和墨爾本的公寓價格漲幅落後于均價漲幅，可見其上漲力度不及獨立屋。
不過，CoreLogic的研究發現，過去 14 個月，社交隔離要求和不斷出現的封城，推升了對面積更大、附帶土地房屋的需求。不過，獨立屋和公寓之間的價差可能已達到極限。
從數據看，位置、房況、配套設施較好的高價獨立屋價格增速最快，可負擔性已經迅速惡化。隨之而來，中等價位的獨立屋價格也攀升較快，可負擔性逐漸受到限制。
這讓許多資金不充裕的購房者，只能考慮同一地區，價格相對較低的公寓房。
投資客入市推高公寓需求
在魏睿昊看來，公寓房需求量的增加還有一個原因，是投資者的入市。
此輪房地熱潮中，由於政府的政策刺激，最初進入市場的主要是自住房買家。但是隨著房價上漲，整個市場信心的恢復，很多投資者重新回到市場。
數據證明，在此前一段時間，自住房貸款的申請要超過投資房。但從今年第二季度開始，出現了自住房申請下降，投資房申請超過自住房的情況。
而投資房的主要組成部分就是公寓。因此更多的投資者入市一定程度上也支撐了公寓價格的上漲和成交量的上升。
哪裡的公寓可以買？
回到最初的問題，既然公寓房價格的上漲已經開始，現在是否是一個入市的好時機。
魏睿昊指出，如果從市場的供需關係看，投資者還需謹慎。
首先，從空置率看，悉尼和墨爾本的空置率仍然偏高，租金恢復情況也不甚理想，因此尤其是選擇CBD的公寓，風險依舊較大。相比之下，二線城市的空置率已經處於較低水平，租金回報率可能會更理想。
從供給量分析，就正在建設和已經竣工的公寓存量而言，墨爾本的數量要高於悉尼；但就被批複，中期會建成的公寓而言，悉尼的數量又明顯超過墨爾本。所以，這兩個城市未來都存在一定的供給壓力，短期墨爾本更大，中期則是悉尼。
而更進一步觀察這兩個市場還會發現，墨爾本的供給壓力主要集中在CBD，郊區供給壓力並不明顯。因此，如果要在墨爾本購買公寓，可能郊區（suburbs）居住條件較好的公寓房未來前景會好一些。
悉尼則不同，其市區公寓存量並不嚴重，反而是近郊一些地區（如Inner South和Inner West）有大量已批複待建的公寓房，在購買時要謹慎選擇。
雖然黃金海岸和陽光海岸的公寓近期銷售增長非常強勁，但是，這兩個城市公寓市場的未來仍存在很多不確定性。數據顯示，這兩個城市的公寓供應量占目前澳大利亞公寓開發的近三分之二。
布里斯班的情況則要好很多。其公寓竣工量在2018年左右達到頂峰，此後市場上新增存量房產數量回落明顯，而州際移民、州內移民以及國內度假人數的回升也推動了當地的公寓需求。
珀斯則是另一個短期向好的市場。相比悉尼墨爾本，其長期公寓供給量適中，海外人口對當地的住房需求影響較小。由於礦業繁榮，全州經濟狀況良好，相比所有首府城市，珀斯公寓需求增長更快。
魏睿昊指出，任何商品都是由供需關係所決定，往往是供給不足，就會有一定價格上漲的機會；相反地，如果供給過高，需求跟不上，價格就會下行。就房地產市場來說，由於目前國境仍未開放，未來人口增長乏力，長期需求就不會一直「旺盛」下去。
總結目前澳大利亞公寓市場的情況：首先，確實跟隨整個房地產市場，在一個上漲周期中；其次，對於公寓的需求也在逐漸恢復。
但值得注意的是，主要城市，尤其是墨爾本和悉尼的市區公寓，仍然面臨空置率高和租金上漲乏力的問題。這部分細分市場的公寓價格，到底能有多大幅的上漲動力仍有待考量。
而大城市郊區、一些供給量不充足地區的公寓房，或是二線城市較宜居的公寓房，未來的升值潛力就會好一些。
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