悉尼房產租金恢復上漲，租賃物業供應預計將更加緊張
儘管城市因為疫情陷入封鎖，但部分城區的每周房租要價在三個月里至少上漲了50澳元。
根據Domain于周四發布的最新租賃報告顯示，在今年第三季度，悉尼的獨立屋租金達到了580澳元/周的創紀錄高點，漲幅為5.5%，即30澳元，這也是一年來房租水平的首次攀升。
單元房租金也在一年半來首次恢復上漲，於三個月內攀升3.2%，即15澳元，中值達485澳元/周。但仍較2018年的高峰低65澳元。
悉尼依然是澳大利亞第三昂貴的租賃市場，排在堪培拉和達爾文之後。堪培拉的獨立屋租金中值為645澳元，達爾文為620澳元。
但悉尼的房租水平遠高於墨爾本，當地的房租中位價穩定在430澳元，使其成為澳大利亞租金最可負擔的首府城市。
租賃市場開始好轉
Domain研究和經濟主管Nicola Powell表示，近幾個月來，悉尼的租賃市場出現了好轉，人們對更大的住宅和更宜居的環境的強勁需求推動了租金上漲。
獨立屋的表現繼續優於單元房。自2004年以來，這兩種房屋類型的租金差距已經達到了95澳元的最高點。
不過，負擔能力的限制正推動更多的租戶住進公寓，幫助在疫情期間遭受重創的內城市場復甦。
Powell補充稱，如果不是因為暫停驅逐令和為失去工作的租戶提供的財政支持，可能會有更多的房屋在封鎖期間空置。
整個城市的獨立屋租金都取得了同比增長。
與此同時，大悉尼地區約三分之二的單元房房租有所攀升或保持穩定，只有藍山和外環西區的公寓租金在該季度下滑，但那裡的租金水平仍接近歷史最高點。
在這一季度中，內西區、東區、北海灘及北區的獨立屋每周租金至少上漲了50澳元，在七個租金水平創下歷史新高的地區之中。
中海岸和北海灘的單元房房租中位價也達到了峰值。
Stone Real Estate Seaforth的主管Todd Baker表示，北海灘地區的激烈競爭意味著越來越多的租戶願意支付高於廣告要價的租金，以確保能在好地段擁有高質量的住宅。
根據價位的不同，租客們的額外加價從25澳元到200澳元不等。
Powell表示，由於悉尼的租房空置率處於2018年以來的最低水平，租戶面臨著由供應短缺引發的租金上漲。
她補充稱，更多的房東已經選擇在廣告宣傳期間提高租金。
部分城區的競爭激烈
隨著創紀錄的房價讓有計劃的首次購房者更難離開租房市場，以及邊境即將重新開放，使得國際學生、新移民和回國的外籍人士的需求捲土重來，再加上悉尼人從海邊和鄉村返回城市的需求，租房競爭可能會進一步加劇。
在Yamba遠程工作一年的James Wright發現，回到悉尼后，他面臨比想象中更為激烈的競爭。
他和他的拉布拉多犬在租到現在這套位於Alexandria的公寓前，曾對五處房產提交過申請，但都沒能成功。而在一位朋友幫他看過這套物業后，他于同一天支付了定金，以確保能成功租下。
「在我搬離悉尼之前，我以每周700塊的價格租住在Redfern一處兩室帶後院和工作間的獨立屋。由於疫情，這個價格肯定是打了折的。」
「而現在，我搬到了Alexandria的一居室公寓里，房租是每周560澳元。」
他補充稱，他覺得對於這樣的公寓而言，租金在去年最多為500澳元。
儘管在一些地區存在激烈的競爭，但:Different Property Management的租賃主管Kasey McDonald警告房東們，暫時不要提高他們的租金預期。一些房東仍然不得不降低租金，以留住優質房客。
雖然需求有所上升，但隨著悉尼的解封，市場和租客仍存在一些不確定性。今年早些時候可能收到八份申請的房產，現在只有一人申請。
Powell表示，近幾個月投資者活動的增加也可能會抵消對租賃房產需求的上漲。
儘管這一趨勢可能會因為信貸標準的進一步收緊而停滯，但她認為近期的政策聲明可能並不會影響許多房產投資人士。
未來的限貸計劃預計使租賃供應下滑
APRA于上周提高了緩衝利率，此舉將降低買家的借款能力。
對此，西太平洋銀行高級經濟學家Matthew Hassan表示，這一變化不太可能削弱投資者活動或對租賃市場產生重大影響，但他指出，這可能會讓一些首次置業者不得不延長儲蓄時間。
他表示，悉尼的租賃市場已經出現了相當快的好轉。
然而，現在判斷重新開放國際邊境會產生什麼影響還為時過早，因為由於疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】和檢疫要求，海外遊客回國的速度可能會很慢。
而銀行監管機構表示將對信貸政策進行進一步限制的前景，也影響到了投資者的信心。
已經擁有三套投資房的Michael和Caroline Boardman表示，此舉將減緩他們的購房速度。
「這無疑將影響我們在未來購置更多房產的可能，因為它降低了我們的借貸能力。」 Michael表示。
「這一聲明實際上有點令人驚訝，它讓我們坐下來評估我們目前想要達到什麼水平。
「這當然影響了我們投資的時間框架，給我們的目標踩了剎車。但在買家中介的幫助下，我們仍將努力購買更多的投資性房產。
「就目前而言，它肯定會放緩我們的節奏，讓我們考慮自己能夠實現什麼，因為如果這隻是貸款限制的開始，那麼我們希望做好準備。」
房地產投資者兼Right Property Group的買家中介Victor Kumar表示，APRA提高貸款緩衝利率的舉措帶來的流動效應，將通過更高的租金來表現。
他表示：「建造和購買投資性房產的人將會減少，因此可供出租的房屋將會減少。」
「這將加劇我們在疫情期間看到的租賃危機，一旦國際邊境重新開放，移民和學生返回，情況將變得更糟。」
阿德萊德大學建築與環境學院的項目主管Peter koulios表示，更高的借貸門檻所帶來的影響，最終會對租戶造成衝擊。
「在2017年，當投資者的首付要求和利率提高之後，租賃房產供應下滑。所以，新的信貸障礙預計也將加劇供應緊張的狀況。」
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