澳洲房市 「泡沫」風險高居全球第4！什麼時候會破？
前言
彭博社經濟（Bloomberg Economics）最新分析顯示，19個經合組織（OECD）國家的總體房價租金比和房價收入比高於2008年金融危機前的水平，這表明房價已經偏離基本面。
這其中，澳洲在某些方面正面臨著最大挑戰，在發達國家房地產市場風險排名中位列第四。
也就是說，澳洲現在已成為全球房地產泡沫破裂風險最大的國家之 一！
其實，從2000年開始到今天，過去22年中，市場上不斷傳來澳洲房產泡沫破裂的聲音。
那這場漫長的「泡沫」究竟何時會破？
全球房市面臨危機！
彭博經濟指出目前，全球經濟共同對抗的困難包括：嚴重的通脹、股市動蕩和戰爭。
現在全球又面臨著另一個重大威脅：房地產市場繁榮的大規模瓦解！
隨著各國央行迅速提高利率，不斷飆升的借貸成本意味著，那些原本就急於買房的人終於達到了極限。
在加拿大、美國和紐西蘭等國家，曾經炙手可熱的住宅房地產市場突然轉冷。
最近這幾年來，由於抵押貸款利率處於最低水平，政府出台了刺激措施，再加上遠程辦公盛行，購房者開始尋找更大的住房，房價一直在飆升，而現在的情況則截然相反。
這項分析顯示，目前 19 個經合組織國家（OECD）的房價租金比，以及房價收入比已經高於2008年金融危機前的水平，這表明房價已經偏離了基本面。
在許多政策制定者尋求遏制幾十年來最快的通脹之際，控制房價泡沫同樣是他們目標的一個關鍵部分。
這其中，澳洲在某些方面正面臨著最大挑戰，在發達國家房地產市場風險排名中位列第四。
根據研究，只有紐西蘭、捷克和匈牙利的房地產市場崩潰風險高於澳洲。
分析發現，澳洲市場在房價租金比、房價收入比和實際房價增長等關鍵因素方面表現很糟。這表明，該國已是世界上泡沫最嚴重的房地產市場之一，尤其容易受到價格下跌的影響。
隨著市場對全球衰退的前景感到不安，房地產市場放緩可能會產生連鎖反應，從而加深經濟衰退！
房價下跌將侵蝕家庭財富，削弱消費者信心，並可能抑制未來的發展。
房產建設和房屋銷售無論是在世界哪個角落，都是促進經濟活動的巨大推動器。
危險在於商業和金融周期同時下降，這可能導致房產進入更長衰退期。
過去十年的量化寬鬆政策已經助長了房地產市場的泡沫，我們可以很快就會進入另一邊，因為住房負擔能力已經捉襟見肘，償債率可能會急劇上升。
隨著不良貸款風險的增加，這種情況會使銀行貸款變得混亂，從而扼殺經濟賴以生存的信貸流動。
在美國和西歐，引發金融危機的房地產崩盤多年來一直困擾著銀行體系、政府和消費者。
房價下跌將對消費者支出和整個經濟產生直接影響，因為房地產通常是家庭財富的重要組成部分。
倫敦彭博經濟研究的 Niraj Shah 表示，當全球同步收緊貨幣政策時，價格大幅下跌的風險顯然更大。
今年已有 50 多家央行一口氣加息至少 50 個基點，預計還會有更多加息。
在美國，美聯儲上周將主要利率提高了 75 個基點，這是自 1994 年以來的最大漲幅。
葡萄牙在歐元區尤其處於危險之中，而奧地利、德國和荷蘭也看起來很泡沫。
根據標準普爾全球評級的分析，在亞洲，韓國房價看起來也很脆弱。
該報告指出了家庭信貸相對於名義 GDP、家庭債務增長率和房價上漲速度的風險。
在歐洲其他地方，瑞典的住房需求出現了戲劇性的轉變，這引發了該國的擔憂，瑞典債務相當於家庭收入的200%。
高盛集團的經濟學家上周在一份報告中寫道，房屋銷售的信號通常比價格提前約六個月，這表明幾個國家的房價可能會進一步下跌。
眾多經濟學家們認為，房地產市場大幅降溫是發達經濟體可能放緩的一個重要原因。
澳洲房市 「泡沫」或許在2000年就開始了
世界範圍內，最普遍和最近發生的兩次房地產泡沫分別發生在美國和愛爾蘭，分別發生在2006年至2011年和2007年至2013年。
以美國為例，在2006年第一季度之前的五年裡，總價格上漲了54.1%。
在之後的五年裡，截至2011年第四季度，價格下跌了37.1%。
愛爾蘭的搖擺更加劇烈。
在截至2007年第一季度的五年中，房價上漲了52.9%。
到2013年第一季度，價格下降了51.6%。
在每個國家的泡沫中都有不同的因素在起作用，但它們與全球金融危機不謀而合，也是全球金融危機的催化劑。
反觀澳大利亞，實際上很難說澳大利亞是否存在房地產泡沫。
如果它處於泡沫之中，那將是一場漫長的泡沫，大約從2000年開始。
澳大利亞的房地產泡沫，如果存在的話，可能最終會「大到不能倒」。
太多的工作、生計和財富都與磚瓦密不可分。
2022年第一季度，澳大利亞家庭的總財富增長了 1.2%，達到了 14.89 萬億澳元的新紀錄！
而這背後最主要的就是房價飆升推動。
根據澳大利亞統計局（ABS）周四公布的國民賬戶數據，截至 3 月底，人均財富升至創紀錄的 574,807 澳元。
自 2020 年 3 月以來，國民財富驚人的增長超過三分之一歸因於資產價格的升值，自疫情爆發以來，澳洲住宅房地產的價值飆升了 40%。
2020 年和 2021 年的驚人價格上漲意味著即使房價下降到一些銀行預測的水平，房價仍可能遠高於疫情初期的水平。
所以，值得注意的是，房價可能在短期內劇烈波動，但從長期來看，總體軌跡是上升。
在家庭儲蓄依然強勁；澳洲仍存在住房短缺問題；勞動力市場也很強勁的情況下，沒有理由懷疑澳大利亞主要城市，例如悉尼和墨爾本將會在中長期內再經歷合理增長。
澳洲政府支持房產「泡沫」？
本周澳洲房地產市場最火熱的話題是什麼？
新州將進行印花稅大改革！從明年1月起，首次購房者將可選擇用土地稅取代印花稅購房。
而這也僅是新州2022/23財年新預算案中數十億澳元住房計劃的一部分。
再加上工黨政府承諾的「幫助購房」措施，將會給澳洲下跌的房市提供緩衝。
全球經濟現在處於脆弱狀態。
假如澳洲政府真的減少支持，對央行來說在刺激增長上是一大負擔。
如果房地產業真的暴跌，將會對澳大利亞經濟造成巨大衝擊。
根據澳洲物業委員會的資料，澳洲有超過四分之一的工資依賴地產行業，而且該行業雇傭的人數最多，涵蓋了商人、地產中介、建築工人、貸款經紀人、銀行職員、保險從業員、律師等。
政府希望通過補貼措施讓澳洲年輕人可以入市，同樣又是給所謂的「泡沫」房價提供了緩衝。
結語
ABS數據顯示，澳洲有超過300萬房地產投資者。
房地產投資使數以百萬的澳洲人更加富有，但是今天有許多人都在思考，房地產投資是否為最優方案。
也有人認為，如果不購買房產，也沒有什麼其它好的選擇。
難道投資于跌宕起伏的股票？或是存入利率超低的銀行而賠錢？
所以，澳洲房地產長期有效性至關重要！
只要你沒有過度的壓力，就可以選擇忍耐熬過低谷期。
不論是投資還是自住，房產都應作為一項長期投資。
而房價飆升的最大問題不是泡沫，而是在富人和窮人之間製造巨大的鴻溝。
那些有資產的人最終會過得很好，那些沒有資產的人最終被遠遠的甩在後面。
風起雲湧，瞬息萬變的房地產市場不斷考驗著我們的判斷能力。
購買房時避免超出合理的情況使用預算。
展望一下未來幾年，你是否能負擔得起7-8％（長期平均值）的利率的還貸？
在失業的情況下或休長假照顧小孩時是否還能跟上還款要求？
你有足夠的儲蓄用於其它意外費用嗎？
在購房之前，你需要對所有這些問題的回答是肯定的。
如果不是，你可能最終會為了償還欠款而賣掉房產，這通常會導致損失。
也不要去想政策來了會怎麼樣，更多的想想政策來了之後你會怎麼樣，對自己會有多大影響。
哪怕再過十年，澳洲房地產市場也大概率還是保持現在的局勢：像個謎又像一束光，帶給我們困頓、也帶給我們希望。
人心的慾望和奢念，其實都是一樣的，不管是現在還是將來。
究其根本，不管何時，我們都是為了更美好，更自在的生活努力。
而在澳洲，「買房」恰好就是解決方案之一。
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