深度分析：樓市或在2023年回暖，房價上漲，你準備好了嗎？
近期澳洲現金利率三個月累計連續增長125個基點，伴隨著利率增長房地產市場急轉直下。
售房中介在跌聲一片中卻無視市場的疲軟，讓他們最擔心的是利率停漲，利率下調更是他們恐懼的惡夢。
有限的房源，高漲的需求和瞬間就被截走的優質資源，資深的售房中介深知供需失衡下競爭的殘酷。然而，市場回暖的拐點也許最早就在明年。
如何看待現在的疲軟？
經過了前期的熱賣后，市場進入調整期。目前整體上漲速度放緩，未來普遍認為房價趨勢向下，但是部分地區和房產仍然緊俏。銷售活動將在一段時間內放緩，但不存在「崩盤」的可能。
5月以來，各種權威人士及金融機構紛紛預言房價跌10-15%不等，更有專家喊出30%的跌幅。縱觀澳洲歷史，10%的跌幅至今沒有出現過。
最嚴重的下跌發生在2019年。截至當年6月的12個月里，全國房價下跌6.9%，其中首府城市和偏遠地區分別下跌8.0%和3.1%。
房價縮水最嚴重的是悉尼和墨爾本，分別下跌了9.9%和9.2%。此次下跌是市場對一連串嚴厲的宏觀政策的累積反應。
信貸緊縮創下1976年後的新低，控制海外投資達到了空前力度。同期印花稅的減免政策失去原有的優惠力度。
對工黨降低租賃物業負扣稅的擔心進一步推動了房價的下跌。相比2019年，目前利率上漲雖然壓制了市場，但還低於19年6月（1.5%）的水平。房貸總額沒有什麼變化，且按揭比例遠高於19年的30％。
高達12.5%的印花稅將海外投資對市場的影響基本抵消。進而政府出台了包括印花稅改革，首次置業扶助等一系列政策，旨在推動自住房購買。
現在的環境比2019年好很多，而且市場的支撐面還有很多，包括：經濟持續增長：澳大利亞聯邦銀行（CBA）預期今年GDP增長為3.5%，
極低的失業率：失業率在6月降至3.5%，這是近 50 年來的最低水平。全職就業水平比疫情前還高出約 7%。
購房需求沒有明顯下降，5月房貸總額基本與4月持平。
主要債務負擔是由有能力償還債務的高收入家庭持有，在疫情期間的存款積累使許多借款人的還款額已經遠遠高於要求。
既然在樓市最低迷的時候房價也沒有跌破9.9%，我們可以說深跌30%的可能性為零。
消費信心不足，房產可負擔性下降是市場疲軟的直接原因，但總的基本面沒有走壞。未來供需關係和建築成本變化可能引發新的一輪上漲。
2023年或將迎來回暖
首先，在居住剛需的前提下，住房需求隨著人口增長而增加。整個澳洲人口數量幾乎和移民的輸入成正比變化。（見圖表1）
圖表1
澳洲境外移民凈流量從2020年6月起連續16個月負增長，較疫情前同期數據積累人口損失超過47萬。同期全國房地產均價從649,300澳元上漲到880,400澳元。這此高的漲幅幾乎全完歸功於疫情期間特殊的貨幣和信貸政策。
這也解釋了目前利率變化對房價的影響，前期的溢價部分會逐漸在調整中消化。
研究機構CoreLogic稱 6 月份租賃市場房屋空置率降至1.2%，創歷史新低。報告稱當前租金需求的激增主要是在沒有海外移民的情況下發生，是由疫情期間組成家庭的平均人數減少推動的。我們得到一個有趣的結論，現在無論是房價還是租金的上漲都和人口增長關係不大。
未來兩到三年內，市場急速增長的需求正在來臨。澳洲人口中心（Australian government centre for population）預計移民凈流量將在2021年後的未來四年恢復到疫情之前的水平，並在中期內保持 235,000 人的年輸入。（見圖表2）
圖表2
其實從2021年9月境外移民輸入就有了穩定的增長。這些人來到澳洲首要解決的事情之一就是住房。無論是租房還是買房都將構成房地產市場大規模的需求。
我們再看下利率的變化。7月20號澳洲央行行長菲利普?絡威發表講話，稱導致高通脹的原因主要有三點：一是全球供應鏈的中斷。
二是烏俄戰爭對全球能源和食品市場造成了重大破壞。能源短缺又導致了更高的運輸和生產成本。
第三是許多經濟體驚人的需求強度。特別是家庭支出從疫情恢復的速度比預期的要快。
展望未來，他說：「在供應方面，有合理的基礎可以預期，與疫情相關的全球供應鏈中斷將在未來幾個月內進一步緩解。」
「在俄羅斯入侵烏克蘭后大幅上漲之後，過去幾周許多大宗商品的價格也出現了下跌。石油和小麥價格最近下跌，一些基本金屬的價格也下跌。」「如果較低的價格持續下去，這將緩解當前的一些全球通脹壓力。」
講到提高利率抑制需求時，他說：「預計未來幾個月將需要進一步提高。這些增長將有助於在澳大利亞經濟的供需之間建立更可持續的平衡。」
對此，總理阿爾巴內斯已經提出了警告，財長甘馬斯更是發起了對央行的評估和檢討。
從長期看（見圖表3），家庭需求的增長抵消了前期疫情的影響，如果造成通脹的前兩個條件得到改善，通脹將在幾個月內回落。
圖表3
早期菲利普?絡威預測通脹將在2022年底達到頂峰，然後回落至2%至3%的目標值。
考慮到提高澳洲經濟增長仍然是政府和澳聯儲的首要戰略問題，在通脹警報解除后加息停步並不是非常遙遠，消費者信心回歸指日可待。
新房供應不容樂觀
建築成本上升，勞動力緊缺，惡劣的天氣推高了建築成本。澳洲最大的開發商Meriton不久前稱宣公寓單價需要上漲20%才能緩解運營壓力，但是現階段房價下行的壓力迫使大型開發商不得不取消或推遲建築活動。
與此同時，信貸壓力也產生了消積作用。貸款機構紛紛提高開發商項目預售比例。隨著借貸能力下降，買家也將更難獲得購房貸款，這又將導致期房預售放緩。這些因素最終導致整體住房供應惡化。
澳洲統計數顯示截至5月全國已獲批建築項目共15112套，其中獨立屋9808套，略高於10年平均水平（9667套）非獨立屋5304套，遠低於10年平均水平（7251套）（見圖表4）。可見大型公寓開發商的建築活動遭到了嚴重破壞。
圖表4
悉尼房產中介反應市場上新房降價很少，期房促銷力度正減小。按照兩年的項目建築周期預計，到2024年大量湧入的移民住宅需求和房屋供應不足矛盾都將存在，不僅優質資產，整體房價也存在上漲的可能。
結語
在經濟增長，就業繁榮的大背景下，通脹緩解和房地產供需矛盾的預期都指向一個結論，房地產市場回暖的速度可能超出預期，房價存在上行的想象空間，潛在買家可以在下跌行情中提前布局。
*以上內容轉載自澳洲財經見聞，風平浪靜對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。