無懼加息，澳洲樓市開始復甦，各地房屋短缺情況正在加劇，辦公樓地產面臨減值衝擊
1.注意！全球樓市低迷期結束
在過去的三個月里，澳大利亞的房價一直在上漲。
在美國，房屋價值指數從 1 月份的低點上漲了 1.6%，房屋建築商股價的漲幅是整體股市的兩倍。
在歐元區，房地產市場看起來也在趨於穩定。
摩根大通的分析師在最近一份關於美國的報告中寫道：「從現在開始，住房對 GDP 增長的拖累應該會微乎其微。」 「我們相信近期房地產市場低迷對私人消費的負面拖累可能已經過去。」
經濟學家此前曾預計房價會出現大崩盤。
2022 年 3 月，即美聯儲開始加息以對抗通貨膨脹的月份，富裕國家的房屋平均價值比五年前高出 41%。
價格從 2007-09 年的金融危機中反彈，然後在疫情期間飆升。 從那以後，全球央行的政策利率平均上升了三個百分點以上，導致抵押貸款成本上升，經濟放緩。
全球房價無疑已從沸點回落。
目前較近期峰值低3%，經通脹調整后則低8% – 10%。這與19世紀末以來的平均回調一致。
然而，這次的情況有所不同，因為它發生在大流行期間的繁榮之後，當時價格以有史以來最快的速度上漲。
結果是實際房價仍遠高於 2019 年的水平。
許多曾夢想通過崩盤讓他們購買第一套房子的千禧一代和 Z 世代無疑感到失望。
在全球房地產市場不景氣期間，一些國家會經歷一段艱難時期。
金融危機后，愛爾蘭房價下跌了一半。
美國房價下跌了 20%。 這一次表現不佳的人表現更好。
在舊金山，房價比峰值低了十分之一，因為技術型人才已經遷往佛羅里達和德克薩斯。
然而，這些市場房價下周已經停止下跌，平均房價仍將超過110萬美元(合160萬澳元)。
在澳大利亞，房價在2020-2021年大跌，目前已下跌7%。但正如最近的一次拍賣所暗示的那樣，市場正在復甦。
與之前的房價暴跌相比，沒有跡象表明房價下跌造成了金融危機蔓延。銀行似乎並不擔心不良抵押貸款的激增。
房地產危機似乎也沒有太抑制經濟。
房地產投資疲軟拖累了經濟增長，但影響很小。在之前的房地產泡沫中，建築商的數量在勞動力市場疲軟之前就急劇下降了。
三個因素解釋了富裕國家令人驚訝的房地產彈性:移民、家庭財務和偏好。
先說移民，這在發達國家打破了記錄。澳大利亞的凈移民數量是大流行前的兩倍，而加拿大的凈移民數量是之前最高水平的兩倍。新移民的需求支撐著市場。研究表明，每10萬澳大利亞凈移民就會推高房價1%。
第二個因素——強勁的家庭財務狀況也發揮了作用。富人推動了房地產市場的繁榮，危機后的抵押貸款監管將信用較差的買家拒之門外。
第三個因素與人們的偏好有關。
英格蘭銀行發表的研究表明，人們需求的變化，可能包括對家庭辦公室的渴望，或者對公寓的渴望，這解釋了疫情期間英國房價上漲的一半原因。
在包括澳大利亞在內的許多國家，平均家庭規模縮小了，這表明人們不太願意合租。
在通貨膨脹率較高的時期，許多人可能希望投資于實物資產，如房地產和基礎設施，這些資產以實際貨幣形式保值效果更好。所有這些都可能意味著，住房需求將保持在疫情前的水平，從而限制了房價下跌的可能性。
2.澳大利亞各地房屋短缺情況正在加劇
公共事務研究所(Institute of Public Affairs)公布了來自「計劃外」移民的住房短缺數據。澳大利亞各地超過 250,000 套房屋的短缺情況可能會加劇。
到 2028 年，聯邦政府計劃外的凈海外移民人數增加到 175 萬以上，這將造成 252,800 套住房短缺。
最新數據是根據 2023-24 年聯邦預算中的海外移民數字以及人口的自然增長而做出的調整得出的。
IPA 的副執行董事 Daniel Wild 表示，到 2028 年，每個州和領地都將受到影響，其中新州的短缺情況最為嚴重，房屋短缺將超過 70,000 套。
具體數字如下： 新南威爾士州：70,889
維多利亞：62,168
昆士蘭州：54,591
西澳大利亞：34,720
南澳大利亞：18,162
塔斯馬尼亞：8922
北領地：2624
澳大利亞首都地區：2325
Wild 先生說，事實證明，澳大利亞是世界上最熱情、最寬容的社區之一。
他說：「可持續的移民一直是我們成功的基石，但是聯邦政府現在的提議不僅是不可持續的，而且會加劇澳洲人面臨的問題。」
IPA 的研究表明，根據為容納預期的移民增長而需要建造的額外住房的成本，2023年至2028年期間住房短缺的成本約為1420億澳元或平均每年240億澳元。
Wild 先生說：「聯邦政府計劃外的移民激增將進一步加劇通貨膨脹，因為在沒有任何生產力提高的情況下增加了需求，這意味著澳大利亞家庭將支付越來越多的錢。」
「此外，不可持續的移民激增將給關鍵的經濟和社會基礎設施帶來進一步壓力，例如已經在壓力下屈服的學校、道路和醫院。」
IPA 5 月份公布的民意調查顯示，60% 的澳洲人希望在建造更多經濟和社會基礎設施（例如學校、道路、醫院和房屋）之前暫時停止接收新移民。
3.澳洲辦公樓地產面臨減值衝擊
悉尼最高的辦公樓，俯瞰環形碼頭的20億澳元Salesforce Tower塔樓一半股份的出售過程正在暫停，因為這棟以美國雲計算軟體巨頭Salesforce公司冠名的大樓潛在買家出價，比預期低約10%，這是利率飆升，可能會抹掉澳洲的辦公樓數十億澳元價值的最新證據之一。
在澳洲證交所（ASX）上市的Dexus集團，是這個國家最大的辦公大樓物業擁有者之一，該公司上周五宣布重新出售的一棟辦公樓價錢低於去年底對這處地產的估值，是澳洲辦公樓價值與全球其他國家一樣暴跌的又一個關鍵證據。
Dexus宣布，已以3.931億澳元的價格，完成出售將位於悉尼市中心市場街（Market Street）44號的26層A級辦公樓出售給一家香港私募股權公司太盟投資集團（PAG），比去年12月這棟辦公樓在Dexus集團賬面上的價值折價17%。
一年多來，長期債券收益率的飆升給商業地產，尤其是辦公樓的價值帶來了壓力。雖然在澳洲證交所上市的商業房地產集團已經感受到了痛苦——不確定性導致房地產集團股暴跌——但非上市的商業房地產持有者，包括澳洲一些最大的退休公積金基金，將是下一個受辦公樓宇價值下跌的火線。
辦公樓宇行業在各個方面都面臨壓力。出租率正在減弱，而債務成本和建築成本卻在上漲。職員在家工作的趨勢促使僱主重新考慮他們對租用辦公樓空間的要求，給辦公樓行業增加了進一步的不確定性。
儘管如此，到目前為止，大業主對辦公大樓的估值仍然保持相對彈性– 但根據空頭的說法，這是不切實際的。
市場街44號的售價，也比一年前它在Dexus集團的賬麵價值（5.07億澳元）低22%，這表明去年12月的估值承認儘管估值降幅不大，但整個辦公行業都存在不利因素。
4.土地銷售下滑成本飆升 昆州開發商紛紛出招吸引買家
為了應對地塊銷售下滑與成本飆升的問題，昆州各地開發商與房屋建築商紛紛在政府推出的建房補貼措施的基礎上，向新房買家提供折扣，其中有的折扣高達6.8萬澳元。
在建築審批大幅下降、利率上升和建築成本飆升的情況下，一些房地產公司正在提供現金促銷、固定價格和免費優惠，以吸引考慮新建或房屋與土地配套計劃（house and land package）的購房者。
房地產服務集團Oliver Hume的最新報告顯示，昆州東南部的土地銷售目前約為該地區長期平均水平的三分之二，這是20年來的最低水平，但較低的交易量並沒有轉化為更便宜的價格。該州東南部地塊的中位價格現在為34.5萬澳元，比一年前高出12%。
Colliers昆士蘭住宅總監利維拉（Jon Rivera）表示，由於土地銷售下降，供需不平衡，導致土地價格在過去兩年飆升。
「黃金海岸和布里斯本的地價分別上漲了100%和57%。2022年，昆州唯一的地方政府——伊普斯維奇（Ipswich）轄區的地塊價格仍低於30萬澳元，但根據該地區目前的樓花地價，預計到2023年底，伊普斯威奇的地價將超過30萬澳元，使房屋和土地配套價格遠遠超過60萬澳元。」
Oliver Hume項目營銷首席執行官考皮尼（Julian Coppini）表示，較低的銷售數字至少意味著有高水平的好庫存。
他說：「高水平的庫存，加上當地經濟的基本彈性和強勁的人口增長，使價格保持相對良好。」
因此，開發商竭盡全力吸引買家。
Metricon Homes正在打折其「Designer」和「Freedom」住宅，其中「DesignerHighlander66」的折扣最大，為6.8萬澳元，「FreedomMapleton30」的折扣為2.38萬澳元。
開發商Penfold Property Group為在5月購買位於Pallara區的Magnolia社區新住宅或住宅和土地配套的買家提供2.5萬澳元的折扣。該社區在距離布里斯本中央商務區20公里
建商Coral Homes為任何家居設計提供「價格鎖定」，直到2024年1月，加上一套包含房屋設計在內的新房最高可享受3萬澳元的折扣。
Domaine Homes在9月25日之前提供高達16480澳元的新房升級服務。
澳洲大型開發商Stockland提出的優惠是，土地買家可以在6月15日之前在Bells Creek的Aura社區的選定地塊上節省1萬澳元。
Lendlease將在其Elliot Springs、Kinma Valley、Shoreline、Springfield Rise和Yarrabilba房屋和土地配套計劃提供5000澳元的存款促銷活動，直至6月30日。AVID Property Group、Plantation Homes和Brighton Homes都提供固定價格合同，直到2024年。
*以上內容轉載自澳洲財經見聞，風平浪靜對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。