澳洲這些地方新增最多海外移民！個別地區租金暴漲近30%
一項新的分析顯示，在去年澳洲海外移民人數最多的「熱點地區」，在某些情況下，租金相應上漲了近30%。
統計局(ABS) 3月份發布的數據顯示，截至去年9月份的一年裡，澳洲人口增長了創紀錄的66萬人，或2.5%，達到2680萬人。
這是由於海外凈移民（54.88萬人）的推動，而自然增長人口為11.1萬人。
研究公司CoreLogic周五發布的一份報告分析了澳洲統計局的數據，這些數據涉及上一財政年度移民水平最高的地區(由國內移民和海外移民共同推動)，以及對房價和租金等住房趨勢的影響。
CoreLogic的研究主管歐文（Eliza Owen）在報告中稱，「澳洲正在緩慢地經歷海外移民的巨大(儘管是短暫的)高峰。」
統計局確定的所有十大區域移民都在悉尼和墨爾本，其中大部分是由於內部移民，佔到六成地區中移民的90%左右。
但CoreLogic發現，國內移民似乎對房價或租金影響不大。
歐文表示，「在這些內部移民較多的地區，同期租金或房價都沒有出現特別大的上漲。這可能是因為這些地區的新住房供應決定了人口增長。購買樓花可能意味著，在居民搬到這些地區之前，買家需求就已經受到了刺激。」
移民最多的地區是墨爾本西部的Rockbank-Mount Cottrell，截至2023年6月的一年裡，該地區新增3662人，其中3443人來自國內移民，219人來自海外移民。
該地區同期租金上漲了7.2%——遠低於大墨爾本地區11.3%的漲幅——而房屋價值中位數下降了約5%。而新住房庫存增長迅速，CoreLogic估計，在截至2023年6月的五年內，該地區的新住房庫存增長了一倍以上。
Rockbank-Mount Cottrell大部分內部移民來自墨爾本的內部和西北部，這「可能代表著人們從更中心位置的較小和/或租賃房產升級到相對負擔得起的獨立式住宅」。
歐文表示，「其他熱門移民熱點地區也有類似的特徵，這種變化在很大程度上可以用國內移民來解釋。」
「Box Hill-Nelson、Marsden Park-Shanes Park和Fraser Rise-Plumpton都是『城市擴張』的例子，位於悉尼和墨爾本的邊緣，吸引了換大房人群和家庭購房者的新一輪需求。」
然而，報告發現，凈海外移民與租金增長之間存在「微弱的正相關」。歐文表示，「在受海外凈移民影響而移民最多的前十大地區，情況截然不同。」
「其中包括Carlton，墨爾本CBD-北部和CBD-南部。正如之前的研究所指出的那樣，海外移民快速湧入的地區，短期內最大的影響是在租賃市場。統計局的研究表明，在截至2021年的五年內，約60%的近期永久移民在澳洲租房，2021年的人口普查數據顯示，約65%的臨時移民是租房者。」
Carlton的人口增長為3317人，但海外凈入境人數為3722人，國內凈流出人數為405人，租金上漲了18%。
在墨爾本CBD-北部，有3043名海外移民，401人離開，租金上漲了28.9%。墨爾本CBD-西部的租金上漲了25.2%，凈海外移民入境人數為2598人。
鑒於去年54.88萬凈海外移民中逾90%是臨時移民，「近期移民中傾向於租房的比例可能比平時更高」。
歐文表示，「海外凈移民數量也與房屋價值變化進行了比較，但兩者之間沒有明顯的關係。與海外移民和房屋價值變化類似，國內移民和租金、國內移民數量和房屋價值之間沒有明顯的關係。」
在悉尼和墨爾本之外，移民人數最多的是布里斯班的Chambers Flat-Logan Reserve地區。
歐文表示，「這一市場的租金全年確實大幅上漲了9.6%，但僅略高於大布里斯班9.4%的年租金漲幅。」
她認為，結論是「高移民水平可能對房地產市場產生多種影響，這可能取決於供應和負擔能力等其他因素」。
「在借貸能力有限的背景下，珀斯、阿德萊德和布里斯班邊緣地區、可負擔性較高的市場吸引了越來越多的國內移民，在移民熱點地區的排行中上升，並吸引了價值增長。」
「然而，在一些與城市擴張相關的地區，房屋價值並沒有強勁上漲，而移民數量卻很高，這可能與供應水平更為平衡或樓花購買的時機有關。短期內數據顯示的唯一移民住房表現關係仍然是海外移民和租金之間的關係，而且這種關係很弱。」
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