巴菲特式投資眼光：為什麼現在是入手墨爾本房產的時機？
文 / Michael Yardney
如果今天沃倫·巴菲特關注墨爾本的住宅房地產市場，他很可能會在他人猶豫不定的地方發現機遇。巴菲特以其經典的投資哲學聞名，而這些理念同樣適用於當前的墨爾本房地產環境。儘管墨爾本市場近期表現低迷，或許讓一些投資者感到不安，但正如巴菲特所言：「當別人貪婪時要恐懼，而當別人恐懼時要貪婪。」
讓我們來探討一下，巴菲特的投資哲學如何幫助我們在墨爾本房地產市場做出明智的決策。
墨爾本房地產投資的七大黃金法則
1. 規則#1：不要賠錢；規則#2：重溫規則#1
巴菲特的首要投資原則是簡單而深刻的：保護好您的資本。儘管墨爾本市場有所回落，這其實是一個機遇，而不是風險。低迷期提供了以低於內在價值的價格購買優質資產的機會。
目標並不是簡單地買入便宜的房產，而是要找到在價格上具備「安全邊際」的優質資產，以此來降低風險，並最大化長期回報。
2. 地段仍然至關重要——位置比以往任何時候都更重要
巴菲特始終強調要在優質地段購買優質資產。正如他可能會說的那樣，「潮水退去時，你就會看到誰在裸泳。」在房地產投資中，這意味著市場低迷時，優質地段的房產更能保值並在市場恢復后迅速回升。
在墨爾本，這意味著要關注中環的正在提升的城區，這些區域需求穩定，具備長期的增長潛力。這些地段在市場下行時往往表現出更強的韌性，長期來看也優於邊緣城區。
投資時請考慮土地稀缺性、歷史韻味，以及「20分鐘生活圈」的概念——在20分鐘範圍內能滿足工作、生活、休閑需求的區域，正成為理想生活方式的新標準。
巴菲特會將這些因素視為投資的「護城河」——即保護資產價值的獨特特徵，能在市場波動中為資產保值。
3. 長期耐久性——巴菲特最喜歡的持有期是「永遠」
巴菲特的投資哲學在於買入優質資產並長期持有。他曾說過，「我們的最愛持有期是永遠」。這種心態在墨爾本的房地產市場尤為適用。
如果您投資的房產具有獨特且持久的特質，那麼短期市場波動不應成為擔憂的理由。
什麼樣的房產才算耐久？可以考慮高佔地比的住宅、具備建築特色、獨特優勢，或具有增值空間的房產。這些特點能帶來長久吸引力，使其在市場下行時不易貶值。
比如，投資於一套擁有獨特風貌的房產，無論是古老的維多利亞式排屋還是現代建築傑作，都能確保其在各類市場周期中依然具有吸引力。
4. 關注現金流和收益
儘管當前墨爾本的房產市場可能無法帶來爆炸式的資本增值，但巴菲特會提醒我們「現金流為王」。
現金流讓投資者能夠持續參与市場，而戰略投資者知道，最終還是資本增值決定了投資成功。然而，租金收益作為投資策略的一部分同樣重要。
長期來看，租金收入可以在市場低迷期及利率上升時起到財務緩衝的作用。作為投資者，應選擇那些在潛在資本增值與租金收益之間保持良好平衡的墨爾本房產。
5. 忽視短期市場波動——堅持長期投資
巴菲特的核心原則之一是忽略短期市場的噪音，關注長期價值。儘管墨爾本市場最近表現不佳，但歷史證明，房地產市場總是周期性波動。從過去40年看，墨爾本房產市場的表現優於其他首府城市。
事實是，所有的房地產低迷期都為下一次上漲奠定基礎，而墨爾本市場目前正從停滯期轉向增長期。
通過現在投資，您便為未來市場復甦時的增值做好了準備。
6. 不要試圖「擇時」市場——持有時間才是關鍵
巴菲特多次強調，關鍵不在於「擇時」市場，而是持有的時間。墨爾本的房產市場也是如此。
那些試圖抄底的人往往錯失良機，而專註于優質資產並長期持有的投資者，能夠享受複利的增長。
即使墨爾本房產市場在短期內繼續波動，歷史數據表明，十年或更長時間內，優質地段的房產價值始終在上漲。
以長期視角進行投資，能幫助您在市場短期低迷時穩健前行，並從投資的複利增長中受益。
7. 保留「安全邊際」
巴菲特以帶「安全邊際」的價格買入資產著稱，即以遠低於內在價值的價格購入資產。
在墨爾本市場上，這可以通過尋找相較於重建成本被低估的房產來實現。尋找那些具備增值潛力的房產，比如通過翻新、開發或購買有望未來增值的區域。
這種策略確保即使市場復甦緩慢，您的投資仍然具有內在的緩衝空間，從而降低整體風險。
最後總結：巴菲特眼中的墨爾本市場是一個黃金機會
在沃倫·巴菲特看來，當前的墨爾本市場提供了以折扣價購買優質資產的機會，這種機會並不常見。
專註于內在價值、優越地段、長期耐久性和現金流，並保持「安全邊際」，可以幫助您做出符合巴菲特策略的明智投資決策。
簡單來說，儘管其他人可能因近期的市場低迷而猶豫不決，但巴菲特會把這視作一個難得的窗口期。
隨著墨爾本市場從停滯階段向復甦階段邁進，現在可能正是採取行動的最佳時機。
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