每日地產丨2025年墨爾本房價會繼續下跌嗎？
儘管墨爾本房價目前處於低迷狀態，最新數據顯示最近一個季度房價又下跌了1.5%，但預計到 2025年墨爾本房價將上漲3%至5%。
Domain的《2024年年終總結》報告預測，各首府城市的房價都將上漲，尤其是在下半年降息期間。不過，墨爾本的房價增長預計將是明年全國最慢的城市之一。
預計2025年利率將下降，Domain 研究和經濟學主管Nicola Powell博士表示，這將使借貸變得更加實惠，刺激買家活動並推高價格。
「如果APRA將抵押貸款償還能力緩衝從3%降低，借貸能力將進一步增加，」她說。「這些變化加在一起可能會加速進入房地產市場，增加需求，並對房價施加上行壓力。2024年底現金利率下調的前景，加上償還能力緩衝的減少，可能預示著房地產價格將發生重大轉變。」
但墨爾本的專家表示，房地產市場陷入如此困境，正在徹底改變人們將房地產視為創造財富的投資這一傳統觀念。
由於公寓的售價比購買價低15%至20%，而且一些房屋甚至在持有八年後仍出現虧損，因此很少有人認為短期內情況會有太大改善。
墨爾本房地產業務增長總監Steve Fitzsimon表示：「房價如此疲軟，現在在墨爾本購買一套公寓的價格甚至可以比建造成本低30%左右。」
「在Richmond，一套公寓的建造和銷售成本為每平方米14,000-15,000澳元，也就是700,000澳元左右，但現在你只需花費500,000澳元甚至更少的錢就能買到。
「過去幾年，我們沒有看到太多的資本增長，利率也漲得如此之高，即使降息一兩個百分點，也只能讓人們感覺好一點。然後我們又對土地稅進行了改革。這改變了人們認為擁有房產是增加財富的好方法的想法。這將是未來六到七年的一個真正痛點。」
受疫情和隨後的幾輪快速加息的衝擊，房價也因一批新公寓的建設而下跌，導致供應過剩。隨後，土地稅也發生了根本性變化。
維多利亞州房地產協會會長Jacob Caine表示：「這是壓垮駱駝的最後一根稻草。」
「我認為降息會對市場產生積極影響，但我們確實也需要對監管環境進行某種改革，比如恢復以前的土地稅制度、提供長期租賃房產的折扣和印花稅減免。但我看不到這些。」
Caine說，房價實在太糟糕了，一位朋友2017年在Collingwood以130萬的價格購買了一套兩居室聯排別墅，最近卻只以115萬的價格將其出售。持續的高利率和令人厭惡的土地稅也導致投資者退出市場，造成更多的租賃物業短缺，並進一步推高了租金。
「人們普遍感到悲觀，消費者信心低迷，」Caine說。「但我們必須記住基本原則——維多利亞州非常適合居住，生活質量高，設施齊全，工作和就業機會充足，這些都沒有改變。」
與此同時，墨爾本的房價如此低廉，以至於現在吸引了大量州際買家，利用這個市場。2023年，Ray White發現墨爾本的買家中有3.1%來自其他州。現在，這一比例幾乎翻了一番，達到 5.8%。
墨爾本銀行首席經濟學家Besa Dada也指出，新的土地稅率對市場產生了重大抑制作用，而在此之前，墨爾本受新冠疫情的打擊比其他首府城市更為嚴重。
「當降息真正實現時，形勢將發生改變；這可能會對市場有所幫助，」她說道。「但根據澳大利亞儲備銀行最近的會議紀要，高利率可能會持續更長時間，可能持續到明年年中以後。」
「因此，我們可能會看到市場疲軟和拍賣清盤率低的狀況持續下去。」
皇家墨爾本理工大學住房經濟學家Peyman Khezr博士表示，導致房價增長緩慢的另一個因素是疫情期間大量人口遷出維多利亞州。
「該州為解決住房危機制定了比其他大多數州都全面的計劃，並釋放了新土地，允許建造公寓，重新規劃並允許土地細分，」他說。「這意味著在需求減少的時候，供應量增加了。
「再加上高利率和新法規，你就能明白為什麼墨爾本已經成為如此強大的買方市場。未來六個月到一年內，這裏還會有便宜貨。」
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作者來源：REA
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