澳洲房市新一輪熱潮來襲！新州、昆州房貸激增15%
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澳洲房市新一輪熱潮來襲！
分析人士指出，隨著工黨和聯盟黨提出的一系列刺激需求的住房政策，悉尼外城區如坎貝爾敦（Campbelltown）、卡布拉馬塔（Cabramatta）和阿伯茨伯里（Abbotsbury）等地的房價已創下新高，並有望進一步上漲，或引發新一輪住房熱潮。
在墨爾本，博克斯希爾（Box Hill）、奧菲瑟（Officer）和克萊德北（Clyde North）等對首次購房者頗具吸引力的郊區同樣創下房價紀錄，預計也將進一步上升。
住房數據提供商Cotality的研究總監蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）表示：「儘管兩大政黨的政策存在很大差異，但它們都集中針對首次置業者這一特定市場群體。」
「雖然這些政策也有部分供應端措施，但從整體來看，需求端的刺激作用遠大於供應端。因此，我毫不意外地認為，在這些首次購房者集中關注的區域，政策的推動很可能造成房價的進一步上漲。」
Cotality數據顯示，全國近三分之一的郊區在過去三個月內房價創下新高，顯示出市場正從短暫的回調中強勁反彈。
在悉尼，六分之一以上的郊區獨立屋價格創下歷史新高，公寓價格也在八分之一的郊區刷新紀錄。
布萊克鎮（Blacktown）區域的多個郊區主導了這波漲勢，外西南區以及部分內西區也出現類似趨勢。
在墨爾本，3%的郊區（多位於內東和西北區）創下獨立屋新高，4%的公寓市場亦錄得歷史最高價格。
勞利斯表示，若利率下調，房價或進一步受推升。
「如果利率下降的速度和幅度比幾周前預期得更快更大，那麼這種需求增長效應可能會被進一步放大。市場對利率迅速下調的預期，幾乎與真正降息帶來的刺激作用一樣。它會增強購房者信心，並成為他們重返市場的催化劑。」
據Cotality數據，悉尼最適合首次置業者的低價郊區如Hebersham、Dean Park、Willmot、Dharruk、Blackett、Tregear、Lethbridge Park、Bidwill、Whalan、Emerton、Shalvey和Ropes Crossing在過去三個月內全部創下房價新高。
這些區域房價在三個月內上漲最多2.6%，年漲幅高達11.7%，儘管漲幅可觀，但中位數仍低於100萬澳元。
悉尼外西南區如Menangle Park、Mount Annan、Leumeah、Campbelltown和Rosemeadow的房價也在過去三個月上漲1.1%至6%，中位數依然低於100萬澳元。
此外，Abbotsbury、Bonnyrigg Heights、Bossley Park、Cabramatta、Fairfield West和Edensor Park等西南區郊區的房價也在同期上漲0.9%至4.3%，目前中位數處於112萬至148萬澳元之間。
此次漲幅並不局限於低價郊區。悉尼內西區和內南西區部分地段也出現價格飆升，例如Enmore上漲5.3%，Marrickville上漲4.1%，St Peters上漲4.3%，Sydenham上漲3.3%，這些地區的房價中位數現已在170萬至220萬澳元之間。
在公寓市場，Bankstown、Bellfield、Bellmore、Beverly Hills、Padstow和Oatley等內南西區郊區的房價在三個月內上漲1.2%至3.8%，創下新高。
墨爾本方面，Box Hill和Blackburn North（內東區）、Meadow Heights、Coolaroo和Greenvale（西北區），以及Officer、Hampton Park和Clyde North等地，也在過去三個月中房價創下紀錄，漲幅高達4.2%。
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新州、昆州房貸激增15%
澳大利亞最大房貸聚合平台Loan Market Group最新數據顯示，2024年三月季度全澳房貸審批量同比飆升15%，但區域分化顯著——新州（24%）、南澳（24%）和昆州（21%）增長強勁，而維州僅微增3%，墨爾本西區投資房貸更暴跌43%。
這份覆蓋全澳6000餘名貸款經紀人的報告揭示出利率高壓下房地產市場正在發生的深刻變局。
報告顯示，自2022年第三季度以來，新州投資房貸激增32%，南澳更暴漲50%；昆士蘭則呈現自住型購房熱潮，陽光海岸（24%）、遠北昆士蘭（25%）和布里斯班（25%）全線飄紅。
與此形成鮮明對比的是，維州總體貸款審批量下滑8%，成為全國唯一負增長地區。Loan Market集團執行主席薩姆·懷特指出：」悉尼和墨爾本部分區域的購房者仍面臨嚴峻挑戰，加息周期嚴重削弱了他們的借貸能力。」
數據揭示出驚人的貸款額度躍升：昆州中位獲批貸款額從2022年末的45萬澳元飆升至60萬以上，西澳從43萬增至58萬，南澳從41萬躍至56萬。
Loan Market首席執行官大衛·麥奎恩分析：」購房者正在重繪置業地圖，向曾被視作』偏遠』的區域擴張，這既是可負擔性壓力下的被動選擇，也反映了人們對住房和投資理念的根本轉變。」
儘管三月首輪降息未立即刺激需求（當月審批量反降4.5%），但Barrenjoey銀行業分析師喬恩·莫特預測：」隨著RBA開啟降息周期，借貸能力改善將推動住房信貸全面回升。」麥奎恩透露投資者已提前布局：」珀斯、悉尼沿海地區和昆州區域市場的投資活動升溫，表明買家正在押注長期資本增值和租金需求增長。」
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澳洲住房市場面臨結構性變革 機構投資者崛起
在政府支持力度加大的背景下，機構投資者正加速進入澳大利亞住房市場，可能以犧牲私人投資者為代價重塑投資格局。
州和聯邦政府推出了一系列激勵措施，鼓勵機構投資者加大對住房市場的投入，尤其是快速發展的」建房出租」（build-to-rent）領域。
與此同時，普通家庭投資者正面臨稅費上漲和合規要求的擠壓——在維州尤為明顯，越來越多私人房東選擇拋售離場。
墨爾本正成為全澳」建房出租」市場的中心，預測顯示未來幾年該市新增公寓中超過半數將來自這類開發項目。
根據世邦魏理仕《2025年亞太投資者意向調查》，房地產信託基金（REITs）的凈買入意向從2024年的-13%大幅躍升至今年+22%。
行業超級巨頭AustralianSuper和Hesta已承諾未來十年投入150億澳元開發住房項目，而去年六月AustralianSuper剛在墨爾本完成價值7000萬澳元的」租轉售」公寓項目。
從政府角度看，機構化住房模式更具優勢：相比分散的私人租賃模式，這種集中化管理的方式能更高效地增加住房供應。
澳洲住房與城市研究所數據顯示，約90%的房產投資者屬於小規模」夫妻店」房東。雖然這種模式管理難度更大，但歷史上它創造了多元化、靈活應變的租賃住房供給。
憑藉規模優勢、融資便利和政策傾斜，機構投資者具有顯著競爭力。分散的私人房東可能被迫通過裝修、降租或承擔空置風險來維持競爭力，否則只能選擇退出。
這種衝擊在內城區公寓市場將尤為明顯——這裏歷來是普通投資者的主陣地。
除了直接影響現有私人投資房產的租售價值，更大的市場與社會變革正在醞釀。儘管存在缺陷，當前私人投資者主導的租賃市場仍保持著去中心化和充分競爭。
而由少數大型機構主導的市場可能導致租客選擇減少、成本上升、議價能力削弱，將自由市場重塑為寡頭壟斷格局——未來租客面對的可能不是琳琅滿目的租賃廣告，而是像在Coles和Woolworths之間做選擇般的困境。
美國成熟的機構化住宅市場經驗具有警示意義。《美國規劃協會期刊》研究指出，黑石集團等」全球企業房東」的崛起正在」重塑整個租賃行業，排擠小型房東並推高租金」。
這種轉變還可能引發社會人口結構變化。澳大利亞傳統租賃市場原本呈現業主與租客混居的融合狀態，而機構化住房可能導致城市出現明顯分區：租客集中於高密度公寓樓，業主則聚居郊區住宅。雖然我不是人口學家，但社會階層固化的風險值得相關領域警惕。
04
留學生在悉尼租房，因擅自搬離，損失$4600押金！
據Domain報道，一名準備赴澳就讀的留學生在尚未入住所租公寓之 前，就被要求繳納高達7600澳元的押金（Bond金）。之後，因為這筆押金，租客與 房東產生糾紛，雙方不得不對簿公堂。
這位攻讀研究生課程的學生於2024年2月簽訂了一份為期12個月的固定租約，在悉 尼租下了一套靠近其就讀大學的公寓。 此前，由於當時她仍居住海外，無法親自前往看房，只能依賴房產中介提供的視頻 資料看房。
在租賃協商過程中，她通過簡訊收到了兩個報價方案：每周950澳元租下未配傢具 的公寓，或每周1050澳元帶傢具。
考慮到方便入住，她最終選擇了帶傢具的方案。不過，最終商定的租金為每周1150 澳元。
簽署《住宅租賃協議》（Residential Tenancy Agreement）后，該學生被要求繳 納4600澳元的租房押金，相當於四周的租金。 此外，她還被要求籤署一份額外的《傢具租賃協議》（Furniture Rental Agreement），涉及房東提供的傢具，並需支付3000澳元的傢具押金。
簽約併入住四個月後，該學生在未提前通知房東終止租約的情況下擅自搬離。
2024年6月下旬，房東向新州民事與行政仲裁庭（NCAT）遞交申請，要求追索4600 澳元的租房押金作為違約賠償。
到了7月，該學生也向仲裁庭提交申請，要求返還她支付的3000澳元傢具押金。
2024年10月，在相關聽證會上，NCAT裁定該租賃關係因「擅自搬離」而終止。
判決學 生需承擔解約賠償責任，房東有權獲得4600澳元租房押金，而房客沒有責任支付 3000澳元的傢具押金。
近日，NCAT上訴庭聽取此案時，房東方面辯稱，其設立的《傢具租賃協議》是一項 針對留學生的「獨立服務」，旨在「幫助他們更好地安頓下來」。
上訴庭由兩名NCAT成員組成，他們在庭審中獲悉，該公寓所配傢具總值大約為8000 澳元，而收取3000澳元押金，是房東「為了應對租客提前退房而產生損失和風險 時，所能採取的唯一保護手段」。
然而，根據2010年頒布的《住宅租賃法》，房東不得向租戶收取除房租、租房押金 以及法規規定以外的任何額外費用。 最終，房東的上訴請求被駁回。
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