澳洲新房市場復甦 新房平均漲價近20%！澳洲多地房價差距小，買家更易從公寓升級到獨立屋
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澳洲新房市場復甦 新房平均上漲近20%
在以首次購房者為主的綠地住宅市場中，Stockland 對復甦前景持謹慎態度。該公司在上半年售出的新房價格較實際交割價格上漲了17%，顯示市場已有回暖跡象。
這家在澳交所上市的公司周三表示，截至3月底季度末，公司與客戶簽署的合同數量達到6232份，高於去年同期的5565份，且合同房產的平均價值比去年下半年已交割的1974套房屋高出17%。
Stockland與其上市競爭對手Mirvac一道，正為東海岸主導的新房市場復甦做好準備。
本季度，Stockland錄得凈銷售1509套住房，高於2024財年第三季度的1242套，創下近三年來的季度銷售新高。
銷售量和諮詢轉化率的改善仍依賴於利率前景的好轉，以及維州住宅市場的復甦。該州的土地租賃型養老住房產品的銷售諮詢數量有所回升，但整體仍較疲軟。
由於維州銷售疲軟和天氣延誤，Stockland已將其Halcyon子公司今年土地租賃住房的預計交割量由2月預測的600套下調至500套——而這一數字此前已從600-650套的原始指導目標下調過一次。
儘管如此，公司本季度土地租賃住房的凈銷售量仍達到121套，高於去年同期的104套。當前手持的412份土地租賃合同，平均售價高於去年下半年已交割的產品，不過公司未披露具體數字。
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澳洲多地房價差距小，買家更易從公寓升級到獨立屋
在一些澳大利亞郊區，獨立屋和公寓之間的價格差距甚至不到2萬澳元，使得「以房換房」的升級變得更加容易。
最新的PropTrack房價數據顯示，在一些關鍵郊區，獨立屋與公寓之間的價格差距較小，有意從公寓升級至獨立屋的購房者將更容易實現置業目標。
全澳範圍內，獨立屋的中位價為87.2萬澳元，而公寓為65.6萬澳元，差額為21.6萬澳元。
在首府城市中，這一差距擴大到30.7萬澳元，而在偏遠地區僅為11.2萬澳元。
在澳大利亞房價最高的城市悉尼，獨立屋的中位價比公寓高出62萬澳元，幾乎等同於一個澳洲家庭的平均房貸金額。
然而在部分郊區，購房者僅需支付較小的溢價即可從公寓升級到獨立屋，這使得換房成本顯得相對可控。
數據顯示，房價差距較小的地區往往是整體更為可負擔的郊區；而在富裕地區，房屋與公寓之間的差距則可能達到數百萬澳元。
在墨爾本的許多外部郊區，購房者在選擇獨立屋時需支付的額外費用要比市區其他地區甚至其他首府城市更低。雖然墨爾本整體的獨立屋與公寓中位價差為31.2萬澳元，但在某些郊區，該差距不到10萬澳元。
例如，在墨爾本東南部的Doveton，獨立屋僅比公寓貴6.65萬澳元；而在西部郊區Laverton和Sunshine West，差距分別為7.15萬和7.5萬澳元。
這些郊區的公寓大多為聯排別墅或別墅式單位，其空間布局類似獨立屋，且建成年代較新，因此價格往往更接近獨立屋。
在珀斯南部的Mandurah，獨立屋比公寓貴9.025萬澳元。該區許多公寓臨近水岸，抬高了整體價格，而獨立屋則分佈更廣，價格相對分散。
附近的Greenfields則因別墅供應充足，導致房屋與公寓之間的價格差距僅為9.6萬澳元。
REA集團高級經濟學家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，很多房價差距較小的郊區經歷了大量住宅開發，新建公寓、別墅與舊住宅並存。
「有時候是一棟較舊的獨立屋在與一套較新的公寓競爭，儘管新公寓的面積可能更小，但由於裝修現代、狀態良好，買家往往願意為其支付接近獨立屋的價格。」
在布里斯班，房價差距最小的郊區包括Bundamba（12.25萬澳元）、Dakabin（13萬澳元）和Redcliffe（13.3萬澳元）。
阿德萊德房屋與公寓價差最小的區域包括Morphett Vale（12.5萬澳元）、Mount Barker（15萬澳元）和Modbury（16.525萬澳元）。
相比其他城市，悉尼買家若選擇獨立屋，需承擔更高的溢價。
大悉尼地區大部分郊區的獨立屋與公寓差價超過100萬澳元，但East Gosford（17.55萬澳元）、Rooty Hill（21.5萬澳元）和Richmond（25.2萬澳元）是為數不多的例外。
整個大悉尼地區，僅有九個郊區的房屋與公寓差價在30萬澳元以下，這些地區均位於西部郊區或中央海岸。
例如The Entrance（27.75萬澳元）、Umina Beach（26萬澳元）和Ettalong Beach（30萬澳元）等海濱郊區，因地段優勢拉高公寓價格，也縮小了與獨立屋的價差。
相比之下，偏遠地區購房者更可能以較低溢價升級到獨立屋。
其中，位於昆州中部、以煤礦產業為支撐的Moranbah，是房屋與公寓價格最接近的地區，差距僅為1.725萬澳元。
在新州紐卡斯爾以南的馬格理湖畔小鎮Toronto，獨立屋與公寓之間的價格差距僅為2萬澳元。由於許多公寓靠近水岸，價格被抬高，導致兩者差距縮小。
在維多利亞州西部鄉鎮Colac，獨立屋比公寓貴4.3萬澳元。
昆州Hervey Bay的Scarness郊區，房屋與公寓的價格差距為5.5萬澳元，主要是因為靠近海灘的公寓價格更高，而遠離水岸的獨立屋則更為實惠。
澳大利亞房價最高的郊區中，獨立屋與公寓之間的價格差距最大，這是因為購房者為獲得一套獨立屋需要支付數百萬澳元。
在悉尼東區的Bellevue Hill，獨立屋比公寓貴高達740萬澳元；在附近的Vaucluse和Rose Bay，這一差距分別為600萬和530萬澳元。
Mosman的獨立屋價格比公寓高出460萬澳元，而Bronte的溢價為430萬澳元。
儘管這些優質地段的公寓是相對更可負擔的選擇，但購買一套中位價的公寓仍需支付約140萬至170萬澳元。
墨爾本最昂貴的郊區Toorak，其公寓中位價為83.5萬澳元，比典型獨立屋價格便宜將近390萬澳元。
在首府城市以外，獨立屋與公寓價格差距最大的郊區多集中在黃金海岸、陽光海岸和新州北部。
在衝浪者天堂（Surfers Paradise），獨立屋價格比公寓貴324萬澳元；在美人魚海灘（Mermaid Beach）則貴229萬澳元；而拜倫灣（Byron Bay）的差距也接近180萬澳元。
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南澳低收入者面臨無家可歸風險，僅1%租房可負擔
南澳低收入者正面臨無家可歸的真實風險。
最新研究顯示，僅有1%的在租房源對他們來說是可負擔的。
對單身人士來說，情況更為嚴峻——包括領取育兒補助並撫養兩個孩子的單親家庭——竟無一處租房在其可承受範圍內。
安格利關懷組織（Anglicare Australia）發布的《2025年租房可負擔性快照》顯示，截至3月15日，南澳共有1836套私人租賃房屋掛牌出租，比去年略增12%。而大量個人和家庭正為這有限的房源展開競爭。
在這1836套房源中，只有19套房屋（約佔總數1%）對領取政府收入支持的人群而言是可負擔的。而對於領取育兒補助的單身人士，無論撫養一個還是兩個孩子，竟然一套都租不起。
與此同時，僅有234套房屋（佔總房源的13%）對領取最低工資的家庭來說是負擔得起的，比去年下降了2%。
在全澳範圍內，澳大利亞首都領地（ACT）的租房可負擔性最差，對領取求職者津貼、育兒支持、殘障津貼及養老金的單身人士來說，沒有一處租房是可負擔的。
Believe Housing Australia住房服務執行總經理斯泰西·諾瑟弗（Stacey Northover）表示，該快照印證了大多數南澳人早已了解的現實：住房短缺、房租飆升、工資停滯以及政府支持不足，正在將普通人推向無家可歸的邊緣。
「當家庭被迫在住所與基本生活所需——如食物、藥品、保暖和衛生之間作出選擇時，問題就不僅是住房負擔不起，而是整個住房市場已不可持續。」諾瑟弗表示。
「當家庭被迫住在汽車、帳篷或汽車旅館中，這些不僅是個人悲劇，更是對社會福利、文化和經濟的嚴重威脅，將對整個州帶來長期後果。」
她指出，南澳比全國許多地區更為明顯地感受到住房可負擔性危機的衝擊。儘管各級政府都在重新關注這一問題，但這場危機需要的遠不只是「關注」——它需要切實的「行動」。
她強調，聯邦租房補貼的逐步上調和一次性補助根本趕不上現實壓力，沒有系統性改革，數以千計的人仍將無法獲得安全、穩定的住房。
為正面應對住房危機，位於帕諾拉馬（Panorama）的一個投資1370萬澳元、四層高的全新公寓樓項目近日落成，提供23套租金遠低於市場價的可負擔住房。
這一由Believe Housing Australia主導的項目，獲得了「住房澳大利亞未來基金」（HAFF）的支持，該基金專註于加速社會與可負擔住房建設。
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澳洲65%房產投資者正面臨負現金流
在聯邦大選臨近之際，圍繞房產投資者「藉機大賺」的言論再度甚囂塵上。然而，事實並非如此。
數據顯示，約三分之二的澳洲房主實際上正承受著負現金流的壓力。
澳洲房地產投資專業協會（PIPA）在近日發布的2024年度投資者情緒調查報告中稱，約65%的房產投資者目前處於負現金流狀態，較去年上升了8%。
具體來看，67%的單房產持有者、72%的雙房產持有者以及66%的三房產持有者報告稱，他們的房產投資陷入負現金流。
PIPA主席Nicola McDougall說：「近幾年，外界普遍認為投資者因房租上漲而受益匪淺。但調查數據顯示，絕大多數投資者實際上需要不斷投入額外資金，以維持房產的基本財務平衡。」
在接受調查的投資者中，42%表示現金流極為緊張，另有11%的人甚至不得不動用儲蓄來補貼房貸和各項房產支出。
McDougall認為，導致負現金流情況加劇的主要因素是持續高企的利率。
她說：「當前的貸款利率遠高於幾年前，雖然租金有所上漲，但相比高昂的貸款成本，這些租金收入只是杯水車薪。」
根據澳洲稅務局的數據，多數投資者的資產結構多年來變化不大：71%的投資者只持有一套房產，18% 擁有兩套，僅有5%的人持有三套房產。
McDougall補充說，投資者普遍對前景持務實態度。近60%的人預計，未來五年仍將處於負現金流狀態，有13%的人甚至認為，他們的投資組合在十到二十年內都難以實現盈利。
對於持有兩套房產的人群來說，54%預計負現金流狀態需要持續五年以上，其中14%預計至少要等十到二十年。三套房產的持有者中，近半數也表示負現金流狀態將持續五年，11%的人則預計時間會更長。
面對高昂的持有成本，有57%的投資者正在考慮出售房產。
McDougall警告，依賴負現金流並不是可持續的投資策略，因為這需要投資者不斷從工資或儲蓄中拿出錢來填補財務缺口。
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