墨爾本房價漲350%！再窮也要買房，澳洲人買房已經上頭
01、澳房市火熱，多地購房需求飆升
在部分首府城市地區，隨著市場對進一步降息和基礎設施項目的猜測不斷升溫，部分購房者平均要與超100名其他潛在買家競爭。
據中介透露，關鍵地區出現了越來越強烈的「錯失恐懼症」，導致買家興趣激增——尤其是在一些最便宜和最貴的地區。
PropTrack的獨家數據揭露了這項地區的競爭有多激烈——尤其是在悉尼和昆州東南部。
研究顯示，競爭最激烈市場中的單個房源平均吸引了150名潛在買家，這足以說明 競爭有多激烈。
REA Group的經濟學家Angus Moore表示，這些地區的買家將面臨更大壓力，需要更高的報價和競標。
他說：「我們在這些地區看到大量詢價，這意味著潛在買家之間的競爭可能會更激烈。」
「這與我們目前看到的全澳房價持續增長，以及房屋總體的銷售速度比澳聯儲加息或疫情前更快的事實是一致的。」
Moore補充道，可負擔市場的激烈最為激烈，但如果進一步降息，這種情況可能會發生改變。
「在利率快速上升、住房可負擔性被推至極高水平時，我們預計會看到一些買家在更可負擔的地區尋找房源。但隨著抵押貸款利率下降，情況開始改變，這種動態也可能隨之改變。」
鄰近悉尼的Werrington和St Marys是全澳競爭最激烈的城區，預計這裏將成為即將建成的西悉尼機場的主要通勤樞紐。
PropTrack顯示，Werrington的單個房源平均吸引了150次關鍵詢價，而St Marys的 為144次。
「關鍵」詢價是指潛在買家向中介索取文件的詢價，如銷售合同、看房申請或通過電話、郵件或簡訊與中介聯繫。
據當地中介透露，Werrington-St Marys地區的大部分需求都來自投資者。
這些投資者往往希望在重要基礎設施工程周圍買房，期望一旦項目完成，該地區的房價會飆升。
最近的降息進一步刺激了這種投機活動，並鼓勵開發商湧入該地區。
布里斯班南區的Rocklea和Logan的Forestdale也出現了類似的情況：投資者活動占買家詢價的大部分。
悉尼其它有超100名潛在買家詢價的地區包括Coogee、Rose Bay、Bellevue Hill和 Clovelly。 北悉尼以及內南區的Rosebery也有超100名潛在買家詢價。
Ray White東海灘的中介Angus Gorrie表示，其中部分郊區比鄰近地區的房價更實 惠，可能正在吸引追求性價比的買家。
他補充道，目前競爭房源的許多買家都有強烈動機。
他說：「有很多買家已經尋房數月，他們意識到（一旦降息）競爭將更激烈，他們希望儘快買到合適的房產。」
Logan-Beaudesert地區表現突出，有多個城區上榜。
Woodridge的房屋中位價為67.4萬澳元，每個房源有111名潛在買家，Loganlea和 Browns Plains緊隨其後，分別為109和107名。
這些城區將可負擔性和便利性完美結合，對購房者極具吸引力。
在獨立屋市場，墨爾本西北區的Dallas表現突出，該地房屋中位價為55.1萬澳元。
每個房源有87名潛在買家競爭，這裏因可負擔性和增長潛力而受熱捧。
Broadmeadows和Coolaroo是競爭最激烈的公寓市場，每個房源有77名潛在買家。
Broadmeadows的公寓中位價為58.3萬澳元，Coolaroo為55.1萬澳元，正在吸引在墨爾本西北走廊尋求性價比和便利性的買家。
位於阿德萊德Central和Hills的Stirling有93名潛在買家。
St Peters的房屋中位價已飆升至2193000澳元，每套房源有79名潛在買家。
Vale Park和Crafers同樣備受關注，每套房源都有72名潛在買家，兩地房價均在125萬澳元左右。
阿德萊德北部和南部邊緣地區的競爭同樣激烈，這些地區的房價是全澳最實惠的地區之一。
Elizabeth North的房屋中位價為514000澳元，每套房源有72名潛在買家。
位於阿德萊德南部的Port Willunga是另一個熱點地區，每套房源有66名潛在買家，房屋中位價為849000澳元。
02、多個華人區上榜！盤點墨爾本房價漲幅最高的區！最高漲350%！
最近，墨爾本夫婦Tim和Loren Horster-Haarburger以64.6萬澳元的價格售出了他們位於西南郊Cobblebank的四房獨立屋，在掛牌僅兩周后就順利成交，比他們六年前的建造成本多賺了20萬澳元。
Tim說：「我們買房的時間點正好趕在了疫情引發的房市大漲之前，如果再晚一個月，成本可能要翻倍。」
Cobblebank的房屋中位價已飆升至約63.7萬澳元，漲幅高達309.1%。
鄰近的Bonnie Brook則上漲了327.3%，中位價接近69萬澳元。
北邊的Donnybrook和Mickleham也有近300%的漲幅，房價突破72萬澳元。
這一趨勢背後，主要是千禧一代的購房需求推動。
他們難以負擔內城區動輒百萬澳元以上的房價，轉而在城市邊緣尋找相對可負擔的家庭住宅。
而外郊的新興住宅區正好提供了大量土地開發機會，吸引大量首次置業者和年輕家庭定居。
不過，雖然外郊房價漲得快，但內城區漲得更狠。
比如Kew East過去20年房價大漲了349.5%，中位價已達212萬澳元，是整個墨爾本房價漲幅最高的郊區！
華人區Balwyn和Balwyn North過去20年的漲幅也分別突破300%。
另一個華人區Doncaster East則漲了272.8%，房價中位數漲到了149.6萬澳元。
Mount Waverley漲了253%，房價漲至166萬澳元。
研究機構Cotality的澳洲研究主管Eliza Owen表示，內城區房價的飆升主要歸因於高凈值買家和土地稀缺，而外郊市場則是因遠程辦公常態化和千禧一代家庭的遷移趨勢所推動。
人口研究專家Simon Kuestenmacher也指出，千禧一代已成為澳洲最大的人口群體，他們正在重塑墨爾本城市邊緣的面貌。
曾經生活在時尚內城區的人，如今因房價高漲而搬到外郊，也帶來了「文藝化」的趨勢，比如咖啡館等潮流元素開始在外郊落地。
不過他也提醒，儘管地價便宜，但很多新開發社區配套不足，基礎設施建設仍需跟上。
除了年輕家庭，新移民也成為外郊房市的重要推動力。
許多移民因沒有「爸媽銀行」的支持，選擇在外郊購置價格合理的大房子。
Ray White Melton的中介Martin Mintoff表示，目前投資者正在重新回歸外郊市場，特別是來自珀斯、悉尼和布里斯班的投資者，他們願意為四居室支付前所未有的價格。
過去外西區買家中，自住者佔八成，投資者佔兩成，如今已變成五五開。
北邊的Donnybrook也出現類似趨勢。
Harcourts Mernda的中介Vanny Bains表示，儘管過去一年受高利率影響，房市承壓，但現在已逐漸回穩。
03、工黨又要對房地產投資者動手？取消50%稅收優惠，房價要變天了
工黨內部改革派正積極推動取消投資性房產交易的資本利得稅優惠措施，此舉引發政商界廣泛討論。值得注意的是，現任反對黨已明確表態將維持現有稅收政策不變。
歷史背景顯示，前工黨黨魁比爾·肖頓（Bill Shorten）曾因提議將資本利得稅折扣率從50%削減至25%，導致該黨在2016年及2019年大選中接連失利。這一教訓促使現任總理阿爾巴尼斯在2022年競選期間承諾保持現有稅收政策，並最終成功帶領工黨贏得大選，於今年五月獲得連任。
近日，工黨內部重要基層組織」住房工黨（Labor for Housing）」提出更為激進的稅改方案，主張完全廢除現行50%的資本利得稅折扣制度。
該組織聯合召集人朱莉安娜·托多羅維奇（Julijana Todorovic，土地權益專業律師）表示，自1999年9月起實施的住宅房產資本利得稅優惠政策已不合時宜。
「我們認為應當徹底取消這項政策，但會設置合理過渡期。」托多羅維奇強調，「房地產不應被視為享受稅收優惠的投資標的。」
她建議政府採取漸進式改革：保留現有投資者的稅收優惠，僅對新購投資性房產取消折扣——這與綠黨在今年五月大選時提出的政策主張不謀而合。
住房工黨在遞交給政府經濟改革圓桌會議的報告中指出，現行稅收政策導致資本過度集中於房地產領域，嚴重製約了技術創新和實體經濟發展。
報告分析稱：「資本利得稅優惠扭曲了投資導向，阻礙了澳大利亞在能源轉型、數字基建等關鍵領域的資金投入。政策調整將促進資本流動，創造更多就業機會和經濟活力。」
值得注意的是，綠黨在上次選舉中已提出類似改革方案，主張對新購投資房取消稅收優惠，同時對現有投資者設置房產數量限制。儘管工黨在眾議院佔據絕對優勢，但其立法草案仍需獲得參議院中綠黨或其他獨立議員的支持。
與工黨關係密切的麥凱爾研究所（McKell Institute）則提出折中方案：建議將現有獨棟投資房的資本利得稅折扣從50%降至35%，同時將新建公寓的折扣提高至70%。
該機構發布的《駕馭抱負（Harnessing Aspiration）》報告指出，現行政策加劇了住房市場投機行為，導致首次購房者面臨巨大壓力。數據顯示，當前澳大利亞全職工作者平均年薪（102,742澳元）已難以支撐在大多數首府城市購置中等價位房產。
住房工黨強調，取消稅收優惠並非針對房地產投機行為的懲戒措施，而是旨在消除房地產投資相對於其他生產性投資的制度性優勢，促進資本市場的公平競爭環境。
04、前澳洲橄欖球名將與Lendlease的管理層對決，Hostplus啟動攻擊
當對方球員躺在地上時，通常不應再進行頭部衝撞，這是一條簡單的規則。可惜，似乎沒人告訴Hostplus，他們正狠狠打擊Lendlease的Tony Lombardo，正是在最痛的地方。
Lombardo一直在努力緩解Lendlease管理澳大利亞優質物業基金（APPF）的動蕩。這是一個價值100億澳元的未上市資產組合，涵蓋工業、辦公室和購物中心。Lombardo曾一度安撫了不滿的投資者David Di Pilla和John Wylie，現在，Hostplus則試圖將管理權（以及管理費用）從他手中搶走。
Hostplus的律師上周致信APPF基金（其中一個20億澳元的工業物業基金）董事會，要求解僱Lendlease並任命其ASX上市的競爭對手Mirvac為新管理者。儘管Lendlease持有該基金大量單位，但Hostplus和其他超級基金的持股比例足夠大，如果合作起來，完全有可能推動這一變革。
雖然Hostplus CEO David Elia主導了這一舉動，但如果Mirvac能夠從Lendlease手中搶走控制權，誰將從中受益呢？
Hostplus的主席是Damien Frawley，這位前澳洲橄欖球明星退役后投身基礎設施銀行業。他曾領導價值1250億澳元的昆士蘭投資公司，並擔任黑石的國家經理。憑藉強大的背景，他成為了2022年接替長期擔任Hostplus主席David Elmslie的人選。
幾個月前，Frawley還被任命為Mirvac的非執行董事，由當時的主席John Mulcahy推薦。作為其一部分，他還成為了Mirvac子公司Mirvac Funds Management Australia Limited的董事，該子公司負責Mirvac Wholesale Office Funds I和II的信託事務。
多麼巧合，如果Mirvac成功接管APPF基金，這些正是將接管該基金的實體。也就是說，Hostplus作為Mirvac的替身，推動了控制權的變更，最終交到其主席擔任信託的實體手中。關係簡直是過於緊密了。
Mirvac的發言人表示，公司非常重視利益衝突，並「根據其政策採取了信息屏障措施」。
去年，Frawley擔任Hostplus主席的薪酬為227,313澳元，而在Mirvac，他獲得了333,000澳元的報酬，成為董事會第二高薪的董事。正如年報腳註所解釋的那樣，他還通過Mirvac Funds Management的董事職位獲得額外費用，而這一實體顯然是希望APPF能夠落入其手中的實體。
Mirvac可能並未多想如果Hostplus為其打前鋒會帶來怎樣的影響。至於Frawley，他曾告訴《澳大利亞金融評論》，自己在悉尼大學的青少年橄欖球賽場上曾與前總理Tony Abbott和財政部長Joe Hockey對陣——兩位最終也在不該出現的地方「撞頭」。
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