潘石屹再次預判樓市！若無意外，未來3年樓市或將迎來這個走向？
Forbes
這幾天，一則關於房地產的新聞引起了海內外網友的廣泛關注。不是因為別的，只是因為這條新聞來自於一條有關房地產的預言，這條預言的發出者並不是別人，而是在房地產方面舉足輕重的「領航員」——潘石屹。
這一次，老潘從幾方面講解了房地產領域未來動向的預測。總結起來一句話：
「房地產會從投資品逐漸變回居住品。這些年，35歲以下年輕人購房意願有所下降，大眾關於買房這個事的看法已經與以往有了不同。”
雖然老潘主要講的是國內市場，但今天我們就把視野再拓展到海外房地產投資熱點地區，看看和國內比起來，整個歐洲的房地產市場又有怎樣的波盪。
1、歐洲房市也有顯著的變化和命運的轉折？
咱們今天就把老潘的最新預測結合著歐洲的最新情況來講。
我們都知道，老潘的眼光狠辣，對房產市場的預判也基本沒出過差錯。
當年他轉型到大洋彼岸，其實當然也是算準了棋局。
老潘算準了美國房市的棋局，今天我們就按照他的思路，講講歐洲的棋局。
話說歐洲的事情啊，甭管是政治經濟還是各種熱門產業，全是表面上風平浪靜，水面下驚濤駭浪，暗潮洶湧！
新浪財經
在老潘最新的觀點中，明確表示了房地產市場分得越來越開，有的房子搶著要，有的房子沒人要。
他所說的「有的，有的」指的就是公寓單元房和別墅這兩種房產。
以上海為例，近期的房產市場分化嚴重。一個開發商推出25套房子，一套要1.3-1.7億元，掛牌即售空，還創了上海1.3億以上平層公寓的銷售紀錄。
據此，分析家指出，2025年上海7000萬以上的豪宅成交套數，說不定能成全球第一。
而在硬幣的反面，公寓房卻無人問津。何故？
因為現在的投資者們明白，越貴的別墅反而越保值。
而歐洲的房市也呈現出了同樣的面貌。
就在今年，有很多經濟學家預測，歐洲房地產將迎來命運轉折的一年。
房子的命運如何轉折？
杜絕那些純為博眼球的不實信息，我們先直接看看歐盟的官網——歐盟官方的經濟類網站Eurostat是怎麼說的。
Youtube
該網站刊出了《歐洲住房狀況——2024年版》報告，而該報告則涵蓋了整個歐洲住房諸多方面的數據，可以說是避免了盲人摸象，讓大家能夠綜合性地看到歐洲房地產正在經歷什麼樣的命運變革。
總體而言，歐洲各國在住房規模、類型和質量以及購房與租房方面存在巨大差異。各國房價和租金的演變也存在顯著差異。
這個不難理解，挪威和阿爾巴尼亞的房價當然是一天一地。
所以咱們當然要跳出這些顯而易見的範疇，看一看更加深入的：在整個歐盟（包含了申根與非申根等等全部歐盟國家），超過三分之二的歐盟家庭居民擁有自己的住房。
The Telegraph
當然，歐洲全部國家的人口在住房所有權（業主或租戶）方面的分佈也跟它們的房價一樣——差異顯著。
2023年，69%的歐盟家庭居民擁有自己的住房，其餘31%的居民居住在租賃住房中。
自有住房比例最高的國家有點出人意料，它並不是一個經濟發達的西歐或北歐國家，甚至都並不是一個整天唱歌跳舞吃冰淇淋的南歐國家，而是一個傳統意義上的東歐國家——羅馬尼亞。
羅馬尼亞的自住率高得有多離譜呢？
高達96%的人口居住在自有住房的家庭中。而排名第二，三位的也都是東歐國家。
排名第二的斯洛伐克自有住房居住率高達94%、克羅埃西亞和匈牙利並列第三，均為91%。
這在西歐，北歐是無法想象的。當然，這也是因為東歐國家的經濟乃至文化結構和西歐、北歐是截然不同的。
那麼，除了東歐這幾個堪稱住房情況傲嬌的國家，歐洲大部分國家都是一個什麼住房狀況呢？
在德國，租房更為常見，52%的人口是租戶。其次是奧地利（46%）和丹麥（40%）。
下面咱們來看一個很有趣的表格，藍色的條形代表擁有住房，黃色的條碼代表租用住房。
Eurostat
現在，歐洲的房子情況就一目了然了。在德國，擁有房子的人口比例最少，而租住房子的人口比例最大。
2、歐洲住房有門道，獨立住房和公寓式單元相差多大？
在老潘的觀點中，還提到了以新加坡為代表的「住房雙軌制」問題。
即，保障房與商品房一起發展。在全球大都會中，精品需求較高的，可以直奔商品房；如果經濟能力略顯拮据，則可以傾向於保障房。
全都擁堵在商品房的「賽道」里是沒有出路的。
這也就是俗話說的「兩條腿走路」。
新加坡在這方面可以說的範本。
新加坡的調控體系是這樣：保障房名為組屋，普通人可低價購買；土地、資金都有政策支持，有效遏制了投機者。
在新加坡，相同地區，保障房價格只有商品房的20%到50%，普通人也能住上房子。
現在世界上很多國家都在跟新加坡「照方抓藥」。
正如新加坡國家發展部長所言，新加坡會推更多地建保障房和商品房，既能滿足需求，還能穩住房價。
新加坡在2021至2027年這六年間，要建13萬個組屋單位。
未來3年，國內大都市也許也會有這個發展趨勢。
老潘的成功之處在於，他能看懂趨勢，更能順勢而為。
聊完了新加坡和國內的趨勢，再看看歐洲這邊的房情，其實也是異曲同工。
事實上，歐洲的住房，或者說房地產市場的整體情況還遠遠不是自己有房子和租住別人房子那麼簡單。
歐洲住房有門道！
首先，公寓式的單元房和自己獨門獨戶的別墅房就涇渭分明。
整個歐盟是一個什麼情況呢？
歐盟全部人口裡，略多於一半的人居住在獨立屋，也就是獨立別墅（或者說小樓之類的）。
bbc
一半人住別墅？這是不是聽起來有點難以置信，匪夷所思？這都是什麼家庭啊？
但其實我們仔細看的話，歐盟各國按住房類型（獨立屋、公寓或其他）劃分的人口分布是有所不同的。而居住地點也因城市、城鎮、郊區或農村而異。
如果屏幕前的你認為上面的輔助解釋還是很官方，很抽象，那我們就說些實際的、具體的、實地觀察得來的結果：如果你租台汽車，在廣袤的南歐、東歐國家鄉村地區旅遊，你就會發現家家戶戶都是獨門獨院的，而這些獨門獨院其實就是最普遍的歐洲鄉村景觀，你想找一個公寓樓簡直是痴人說夢。
Islands
下面咱們看一個具體到小數點的歐盟官方（Eurostat）統計結果：2023年，歐盟51.7%的人口居住在獨立屋，47.7%的人口居住在公寓（0.6%的人口居住在其他住所，例如船屋和房車）。在三分之二的歐盟國家，獨立屋最為常見。
Euronews.com
其中，愛爾蘭（90%）的獨立屋人口比例最高，其次是荷蘭（79%）、比利時和克羅埃西亞（均為77%）。
值得注意的是，這其中包括聯排別墅。西班牙（66%）、拉脫維亞（65%，2021年數據）、馬爾他（63%）和德國（61%）的獨立屋人口比例最高。
有心人從上面的數據不難看出，歐洲的主要人口其實都生活在非城市地帶，也就是廣袤的鄉村世界。這也正是無數久居城市的網友們對於歐洲的獨立住房普及率如此之高所不能理解的根本原因。
一半人住別墅？這有點讓人難以理解。
Cotts
但當你真實來過歐洲，並且不是僅限於大城市的走馬觀花，而是深入田間地頭，那麼，你所有的「難以理解」就變成了「迎刃而解」。
好了，說完了廣袤的歐洲鄉村地帶，我們再來說說在全球流行文化中享有相當「話語權」的歐洲城市地區。
畢竟，巴黎、倫敦、阿姆斯特丹、斯德哥爾摩、雅典、華沙等等名字才是亞洲網友們耳熟能詳的歐洲地名主流，像什麼里夫普利翁、格羅寧根、德萊斯頓、布里斯托、尚貝里、布拉索夫等等這些歐洲各國真正的「土生土長」地區也只有極少數亞洲網友們才聽說過。
那麼，現在我們說說歐洲城市地區的情況。在歐洲的城市地區，情況是差不多反過來的：72%的歐盟人口居住在公寓，27%的人口居住在獨立屋。
The spaces
好了，看到這裏也許有網友會問，歐洲有沒有像國內那種既不是城市，也不算山村的區域，也就是郊區或市郊結合部的概念？
如果大同小異來說，其實也是有的。
在歐洲的概念里，統統算算作「城鎮和郊區」。對於這片地方來說，56% 的人住在獨棟房屋裡，43% 的人住在公寓里。
而在純粹的農村地區，82% 的人口住在獨棟房屋裡，只有 17% 的人口住在公寓里。
3、歐洲的「房市」到底現在是個什麼狀況？
好了，我們前兩個部分說的都是歐洲住房的情況與現狀，現在咱們就來說說歐洲房地產市場到底是個什麼情況。這也是很多網友關心的重點。
據英國一個老牌的資產管理機構研究，他們給出了一個相對積極的判斷：雖然最近全球金融市場波動不小，包括股票、債券、房地產信託等資產都在震蕩，但歐洲房地產的復甦趨勢仍在延續。換句話說，市場已經從前幾年的低迷中慢慢走出，正進入溫和回升階段。
歐洲經濟正在找到「溫和增長—漸進降息—通脹放緩」的平衡點，這種環境對房地產資產價值是有支撐的。MSCI數據顯示，2024年歐洲房地產年化總回報率達到4.8%，創下兩年來新高。其中荷蘭、葡萄牙、瑞典、西班牙和丹麥表現突出，工業、酒店和住宅板塊增長明顯，一些城市如里斯本、斯德哥爾摩的住宅甚至實現了兩位數的漲幅。
當然，這並不意味著歐洲房市要重演「暴漲神話」。整體來看，市場走勢更像是一種「穩中微升」的修復過程。
對於投資者來說，這不是一場投機遊戲，而是一場耐心的長期投資。無論在歐洲還是在任何國家，房地產都關乎家庭資產和長期規劃——樂觀可以有，但謹慎更不能少。
BBC
好了，關於房子的事情，咱們今天就聊到這裏。
無論在哪國，房產投資從來都是人生中的重要投資，必須謹慎，馬虎不得。也不管投與不投，希望大家都能對這個事物有一個客觀而理性的認知。
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