樓市政策突變！數十萬澳洲房東恐受影響！新州租金預警！這些區域空置率跌破1%，租金飆升在即
01、數十萬澳洲房東恐受影響！ATO出新規，這類房產或無法享受稅務減免
《澳洲金融評論報》報道稱，從明年7月1日起，如果度假屋不在聖誕節或復活節等熱門假期出租，業主可能無法享受抵押貸款及市政稅減免。
澳洲稅務局（ATO）本周發布的指導意見草案稱，如果物業「主要」用於個人用途而非出租，尤其是「高峰期」不可用於出租，則不得享受各類費用減免。
稅務專家Robyn Jacobson表示：「如果物業主要用於出租而非個人使用，那麼業主就不用擔心。但對於那些申請過多費用減免的人，可能就要好好考慮房屋用途了。」
KPMG的數據顯示，全澳大約有25萬處物業（佔全澳住房存量的2%）被當作短期或度 假物業出租，其中大部分都享受了負扣稅優惠。
ATO此次發布的指導意見草案，關鍵是對兩個詞語的定義：「主要」和「高峰期」。
如果稅務局認定度假屋「主要」用於產生租金收入，而非「主要」用於個人用途，那麼目前被視為可抵扣的各項支出很可能仍可繼續減免。
但如果房產「主要」用於個人用途，包括房貸利息、物業費及保險等支出將無法抵扣。
公共會計師協會高級稅務顧問Tony Greco表示：「如果不是主要用於出租，那麼所有與持有成本相關的抵扣都將被拒絕。」
不過，與出租直接相關的支出，如清潔或廣告費用，仍可繼續申報抵扣。
ATO長期以來的做法是，只要業主確實作出合理努力將房產出租，即被視為「可供出租」——即使房產沒有租客入住，也能在該期間申報抵扣。
Greco表示：「那曾是一條黃金法則，但現在，這條黃金法則已經改變。」
稅務局認定的「主要」標準至關重要，而這可能並非簡單地證明度假屋全年有至少50%時間可供出租。
此時，「高峰期」的定義就顯得尤為重要。若度假屋在「高峰期」未能可供于出租，則 ATO可能不將其視為「主要」用於出租。
Greco表示：「ATO在草案中指出，業主在高峰期使用此類房產，可能導致ATO認定該度假屋並非主要用於產生應稅收入——無論全年私人使用時間比例是多少。」
若「高峰期」的定義包括聖誕節、新年、復活節、公共假期長周末及學校假期，那麼 不少度假屋業主都將受影響，因為上述節假日正是他們自用的高峰期。
但夏季也有遊客到山區避暑，這段時間也可能 被視作高峰期。」
「在墨爾本，每個周末都有球賽，那算高峰期嗎？」
Greco指出，要求度假屋在「高峰期」可供出租，意味著ATO認為業主應嘗試最大化租金收入。
「現在並沒有立法規定你必須最大化租金收益，而這正是目前的方向。稅法只規定『你是否在嘗試產生應稅收入？如果是，我們就允許你抵扣』。」
Greco預計，要求度假屋業主最大化收益的規定可能會在法院受到挑戰。
KPMG稅務合伙人Hayley Lock表示，稅務局「幾年來一直將短期租賃（如Airbnb）視 為個人稅務合規的重點領域」。
「他們通過這一活動收集業主申報信息，形成了自己關於這些持有成本抵扣是否合理的判斷。」
Greco指出，這一變化將尤其衝擊維州度假屋業主——他們目前已需繳納高額州土地稅及短期住宿附加稅。
「在維州，由於土地稅壓力，很多人將房產開放出租以緩解稅負。」
但部分人認為這一解釋變化是合理的，稅務專家Jacobson表示：「有些人可能認為 ATO的做法過於嚴苛，並挑戰了長期存在的概念，但仔細想想——為何普通納稅人要補貼度假屋業主的個人使用成本？」
ATO本周發布的指導意見為草案，目前開放徵詢意見至1月30日，但預計不會有重大變化。
Jacobson表示：「ATO通常在公開徵詢前已進行內部諮詢，因此儘管可能收到大量意 見，但最終定稿前不會有重大修改。 」
Lock表示，受影響的業主應評估自己的房產在高峰期是否真正可供出租，若私人使用佔主導，則應預期抵扣將被拒絕。
業主還需保存更詳細的租金收入記錄——包括通過平台及非正式安排（如為家人和朋友提供優惠租金）、出租廣告、預訂日曆及私人使用日期。
02、新州租金預警！這些區域空置率跌破1%，租金飆升在即
由於空置率持續處於低位，租房者面臨的緊張局勢未見緩解跡象。新州部分地區的出租房空置率已降至僅1%，引發市場對租金可能進一步上漲的擔憂。
根據REINSW（Real Estate Institute of NSW，新州房地產研究所）十月空置率調查結果，全州住宅空置率仍處於危機水平。部分地區1%的空置率表明，隨著租戶競逐數量有限的房源，租金承受著持續上行壓力。
在整個大悉尼地區，空置率維持在1.8%。REINSW首席執行官蒂姆·麥基賓（Tim McKibbin）指出，租賃市場「仍處於危機狀態」。他表示：「雖然悉尼整體租賃住房供應未進一步惡化值得關注，但當前水平仍然過低。」具體而言，悉尼內環空置率下降0.2%至2.1%，外環微升0.1%至1.8%，中環則保持在1.4%。
當前悉尼租賃市場壓力持續加劇，部分郊區租戶普遍感受到租金上漲的壓力。獵人（Hunter Valley）地區表現分化，紐卡斯爾（Newcastle）空置率為2.1%，而偏遠地區僅為1%。卧龍崗（Wollongong）同樣面臨1%的低空置率，伊拉瓦拉（Illawarra）其他地區則為1.3%。
麥基賓指出，新州僅有四個區域空置率有所上升，分別是阿爾伯里（Albury）、中西部、奧拉納（Orana）和東南部地區。而中央海岸（The Central Coast）、科夫斯港（Coffs Harbour）、新英格蘭（New England）、里弗里納（Riverina）和南海岸（South Coast）地區的空置率均出現下降。
「對租戶而言，市場狀況未有改觀，」麥基賓強調，「可用租賃房源持續減少，正形成螺旋式下降趨勢。住宅租賃市場供應量持續萎縮，現有房源遠不能滿足需求，這種失衡狀態給租賃市場帶來巨大壓力。」
SQM Research董事總經理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，全澳範圍也面臨相似局面。他指出：「全澳空置率穩定在1.2%，表明租賃市場依然高度緊張，且未見供應顯著改善的跡象。儘管部分首府城市租金增速暫時放緩，但珀斯、阿德萊德和霍巴特等市場仍面臨供應短缺。總體預計整個夏季租賃市場將保持緊張態勢，至2026年初空置率僅可能小幅回升。」
03、房價暴跌16%！墨爾本內城區高層公寓，已沒人接盤了？！
受高利率、土地稅改革、房源過剩及建築質量擔憂等多重因素擠壓，墨爾本內城區公寓價格在過去一年大幅下跌，投資者紛紛撤離市場。
Domain數據顯示，截至9月的一年內，墨爾本CBD公寓中位價暴跌16.1%，降至47萬 澳元；西墨爾本跌幅達19.1%，中位價跌至51.75萬澳元；Carlton和Southbank也分 別下跌16.1%和8.9%。
相比之下，大墨爾本地區公寓中位價同期上漲4.3%，內城區與外圍區域市場呈現明顯分化。
Domain研究與經濟學主管Nicola Powell表示，維州投資房產持有成本不斷上升，導致「投資者信心不足」，是內城區公寓價格大幅下滑的核心原因。
「近年來，投資者一直在拋售維州房產，或將目光轉向其他地區，對維州市場興趣大減。土地稅改革帶來的持有成本增加，最終讓他們望而卻步。」
Powell指出，上述區域處於公寓供應過剩的「危險地帶」，進一步加劇了價格下行壓力。
「老舊公寓樓、小戶型公寓，尤其是裝修標準低或位置欠佳的房源，競爭力正不斷下降。大量戶型雷同的公寓扎堆供應，會壓制價格潛力和資本增值空間。」
儘管今年利率有所下調，但Powell表示，過去兩年累積的財務壓力已迫使部分投資者拋售房產。
「可負擔性壓力和利率壓力依然存在，這對部分投資者造成了影響。疫情期間，很多人搬到Mornington Peninsula等宜居區居住，同時在CBD保留了一套備用住房，但如今維持第二套房的成本越來越高，已不再划算。」
Quantify Strategic數據與洞察主管Angie Zigomanis表示，自住購房者更青睞成熟公寓，新開發公寓的主要買家多為投資者，但建築質量問題正不斷侵蝕投資者信心。
「媒體頻繁報道易燃外牆、部分公寓樓質量問題等新聞，讓投資者變得更加謹慎，這也反映在他們願意支付的價格上。」
Zigomanis指出，移民增速放緩以及大型開發項目供應過剩，也對市中心市場造成衝擊。
「賣一套兩居室公寓時，樓上可能就有一套幾乎一模一樣的在賣。賣家面臨同類房 源的激烈競爭，這會對價格產生抑制作用。」
不過他預計，一旦投資者的市場環境有所改善，公寓市場最終將趨於穩定。
Wakelin Property Advisory董事Jarrod McCabe表示，此次市場下行反映出投資者 拋售與新投資者入場不足的供需失衡。
儘管當前公寓價格較一年前更易負擔，但McCabe指出，大多數首次購房者會避開高 層公寓樓。
「聯邦政府的5%首付計劃確實提振了公寓市場，因為這些公寓價格普遍低於95萬澳元的上限。但首次購房者更傾向於內城區周邊郊區的小型精品公寓樓，而非市中心 的高層公寓。」
「上世紀40年代至70年代，成熟區曾掀起一波小型精品公寓建設熱潮。這些公寓當初多為自住需求設計，戶型寬敞，沒有電梯和健身房，物業管理費極低，且土地佔 比更高，通常比高層公寓的增值表現更強勁。」
中介Dionne Wilson表示，投資者佔比約70%的內城區公寓市場，自今年1月以來就 一直處於「谷底」。
「疫情后，投資者已不堪重負，再加上政府推出的土地稅、租賃法規改革等一系列政策，導致沒有新投資者願意入場購房。」
首次購房者已開始填補市場空缺，但Wilson表示，他們大多瞄準帶停車位的兩居室公寓。
「如今很多首次購房者需要居家辦公，按理說他們應該考慮寬敞的一居室，但實際並非如此，這導致一居室公寓市場仍舉步維艱。」
她指出，只有滿足停車位、戶外空間、陽台等所有條件的房源，才能順利售出，買家變得越來越挑剔。
「只要缺少其中一兩項條件，買家就會直接放棄。」
目前重新對市場產生興趣的投資者，主要瞄準45平方米以下、收益率高達9%的小型高收益公寓。
Wilson說道，「但我認為，短期內投資者數量很難恢復到疫情前的傳統水平。」
04、澳洲首都拍賣熱潮：平價社區成交爆沖，供應量創史上新高
澳洲首都坎培拉的拍賣市場正由更為可負擔的郊區推動，最新數據顯示，Tuggeranong 區在10月錄得全市最高的清盤率。
Domain 的數據顯示，Tuggeranong 地區上個月以令人印象深刻的 77% 清盤率領跑全市，比去年同期高出 17.3 個百分點；Belconnen 以 67.5% 位居第二，較去年同期上升 6.7 個百分點。
這些價格較親民地區的強勁表現，正值澳洲政府 擴大后的 5% 首付計劃 生效之際，而坎培拉的整體房產供應量也達到歷史新高。
總體而言，Domain 數據顯示，坎培拉在10月錄得 59.3% 的拍賣清盤率，較9月下降 2.7 個百分點，但同比上升 9.2 個百分點。月度小幅下降的原因，很可能與創紀錄的供應量有關，因為供應增加讓買家有更多選擇。
Momentum Property 的 Justine Burke 表示，這一趨勢在市場上十分明顯。
「對價格在 100 萬澳元以內的房屋需求非常強勁，尤其是價格在 75 萬澳元以內的三卧室房屋或聯排別墅。」她說。
Burke 預計，10月份開始實施的 5% 首付計劃 將很快對更廣泛的市場產生影響。
「那些出售 100 萬澳元以內物業的人，很可能會進一步購買下一價格區間的房產，因此我預計市場上更高價位也會開始出現連鎖反應。」她說。
Burke 還指出，買家重新開始關注「需修繕的房產」，這是在一段時間冷淡之後出現的變化。
「我們最近出售了不少需要大量翻修的房產，而這類房產在12個月前對買家來說並不那麼受歡迎。」她說，「看起來人們又願意動手做翻修了，並認為能夠按照自己喜好完成裝修是有價值的。」
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