每日地產丨悉尼獨立房子中位價明年將漲至190萬澳元
最新預測顯示，到2026年底，悉尼獨立屋價格中位數預計將升至190萬澳元。
預計在擴大的首套房買家計劃、供應緊張、利率下降和收入增長等多重因素推動下，全國各首府城市的住宅價格都將創下新高。
合計全澳各首府城市的獨立屋價格中位數預計將上升十萬，達到約130萬澳元；公寓價格則預計從今年9月到2026年底上漲5.2萬，達到約76萬澳元。
預計2026年上半年，各大首府城市的房價漲幅將加速，下半年則會有所放緩。對於今年表現不佳的墨爾本和堪培拉來說，這將是明顯轉折。
Domain首席經濟學家Nicola Powell表示：「我們預計未來的價格漲幅主要由悉尼和墨爾本的獨立屋、以及布里斯班的公寓帶動。這不同於近幾年由珀斯、阿德萊德和布里斯班領漲的格局。」
按照Domain的預測，2026年全年悉尼獨立屋價格將上漲7%，墨爾本上漲6%。
布里斯班、堪培拉和珀斯預計上漲5%，阿德萊德獨立屋價格則上漲4%。
明年預測中的關鍵因素之一，是聯邦政府「首套房擔保」（first home guarantee）的影響。在上月擴大的新版本中，符合條件的購房價格上限被提高，同時取消收入限制，讓無限數量的首置族可以只付5%首付就入市，而且無需支付貸款保險。
Domain估計，這項計劃在實施第一年就會推高房價3.5%至6.6%。如果更多投資者預期房價上漲而入市，漲幅還可能更高。
Powell表示：「我認為擴大的首套房擔保計劃將產生顯著影響，尤其是在像悉尼這樣入市門檻極高的市場。」
報告指出，在悉尼，這項計劃可以把攢首付的時間從10年大幅縮短到大約3年，使購房難題從「攢首付」轉變成「能否負擔按揭」。
不過，目前許多屋主已經被逼到極限。如果在悉尼以20%首付購買一套中位價住房，按揭支出將佔雙人家庭平均收入的72%，遠高於2019年的47.8%。
按揭負擔第二高的城市是阿德萊德，為51.5%，其後依次是墨爾本50.9%、布里斯班49.5%、珀斯39.5%和堪培拉28.6%。
澳洲聯邦儲備銀行認為，如果按揭支出超過家庭收入的30%，就屬於還款壓力較高。
Powell說：「悉尼住房市場就是可負擔性最吃緊的極致體現。」
她表示，這個市場主要是由首置族推動，他們得到「奶奶外公銀行」或「父母銀行」的資助，也由那些手上已經有資產、可以動用房產凈值的人推動。
至於墨爾本，Domain預測到2026年底將完全恢復，獨立屋價格將再漲8.7萬，達到118萬澳元的中位數。
Powell說：「到2027財年，維州預計會成為人口增長最快的州。這將進一步推高住房需求。」
她表示：「在布里斯班、阿德萊德和珀斯，我們預計公寓價格將跑贏獨立屋價格。我認為這反映了這些城市可負擔性環境發生了巨大變化，需求開始轉向更便宜的房型，也就是公寓。」
報告認為，隨著住房供應的增加，再加上利率下行以及家庭收入逐步提高，這些因素綜合作用，將在2026年底前讓房價漲幅逐漸放緩。
KPMG城市經濟學家Terry Rawnsley表示，這項首付計劃對買家尤其是悉尼買家來說是一件好事。
根據他的說法，這將讓他們更快從租房市場轉入自住市場，同時對房價漲幅的直接影響相對較小。
他說：「你不再付租金，你在市場里的時間更長，而你的房子在升值，所以對悉尼租客來說，這確實是一種福利上的改善，也可能在某種程度上縮小和『父母銀行』之間的差距。」
「過去，如果你沒有『父母銀行』幫你拿出15%或20%的首付，你基本上就被擋在市場門外。而現在的計劃實際上讓那些沒有『父母銀行』支持的人也能進入市場。」
他表示，墨爾本在建造可負擔住房方面做得更好，因此更有能力吸引並承接人口增長。
「悉尼房價之所以這麼高，除了擁有迷人的悉尼海港景觀外，更重要的是過去20年整體住房嚴重供不應求。悉尼二百萬澳元的房價，很大程度上反映的是可負擔住房供應的長期短缺。」
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