22問房產稅改革
澳洲負扣稅和資本利得稅本周二宣布大改革，大家的疑問也很多，這裏精選22個問題來幫大家解惑！
一、現在負扣稅和資本利得稅折扣是怎麼運作的？
資本利得稅，是指你賣出某項資產時需要繳納的稅，比如房產或股票。它針對的是資產從買入到賣出之間的增值部分。你會在年度個人所得稅中一併申報這部分收益，不過現行制度下可以享受折扣。
按照預算案公布前的規則，資本利得稅折扣為50%。也就是說，資產增值的一半不納稅，剩下的一半會併入你的其他收入，並按你的個人邊際稅率繳稅。如果賣的是自住房，則完全免征資本利得稅。
負扣稅則適用於投資房出現虧損的情況。比如一套出租房的貸款利息、市政費、維修保養等支出，高於租金收入，那麼這套房就是「負扣稅」。
這些虧損可以用來抵稅。重點是，它不僅可以抵扣出租房本身的收入，還可以抵扣房東的工資和其他收入，從而減少整體應納稅額。
1999年，50%的資本利得稅折扣開始實行后，澳洲負扣稅投資房數量明顯增加。很多投資者的做法是，持有房產期間通過負扣稅減少每年的個稅，等到賣房時，再依靠房價上漲彌補之前的虧損，同時因為資本利得稅折扣而少繳一大筆稅。
二、什麼是負扣稅？
如果一個人持有投資房，而這套房的相關支出高於出租收入，那麼這套房就可以被稱為負扣稅房產。
三、負扣稅具體怎麼運作？
房東報稅時，可以扣除維護投資房的相關成本，以及房貸利息。這些扣除項會降低房東的應稅收入，因此最終繳納的稅款也會減少。
四、負扣稅有什麼好處？
在房產處於負扣稅狀態的每一年，房東都能少交一些個人所得稅。雖然賬面上房子每年虧錢，但很多投資者相信，房價會逐年上漲，最終通過資產升值實現財富增長。
五、澳洲有多少房產處於負扣稅狀態？
在2022至2023財年，也就是目前最新可得的數據中，澳洲有120萬套投資房處於負扣稅狀態，約佔全部投資房的一半。
六、負扣稅政策將發生什麼變化？
從5月12日起，任何新購買的投資房，除非是新建住房，否則將不能再使用負扣稅。
七、負扣稅改革的具體內容是什麼？
凡是在預算案公布當晚7點30分之後簽約購買投資房的人，從明年7月新規正式實施后，將不能再用出租房虧損去抵扣自己的普通工資收入。
不過會有一年的過渡期。
改革后，投資房虧損只能用於抵扣其他住宅投資收入，或者結轉到未來年度，用於抵扣今後的住宅投資收入虧損。
八、新房是否不受負扣稅改革影響？
是的。購買新建住房的投資者，仍然可以繼續使用負扣稅，並以此抵扣整體個人所得稅。
但「新建住房」必須是真正增加市場住房供應的房子。簡單拆掉舊房再重建，並不算新增供應，除非該土地被細分，並建出多套住宅。
九、現有投資房是否不受負扣稅改革影響？
是的。凡是在預算案公布當晚7點30分之前購買的投資房，房東只要繼續持有，就可以一直沿用現行負扣稅規則。
Grattan Institute此前的分析顯示，多數投資房在持有幾年後會逐漸轉為正現金流，因為最初造成虧損的主要因素通常是房貸利息，而隨著貸款本金逐步償還，利息壓力會下降。
十、改革后，負扣稅還能用來抵扣租金收入嗎？
可以。預算案公布后購買的投資房，相關虧損仍然可以抵稅，但只能抵扣來自其他住宅投資的收入。
這些虧損還可以「結轉」到未來年度，用於抵扣未來的正租金收入，也可以在房產出售時，用來抵扣資本利得稅，這一點與現行制度一致。
十一、資本利得稅折扣將發生什麼變化？
凡是在預算案公布當晚7點30分之後購買投資房的人，未來可享受的資本利得稅折扣，將改為根據持有期間的通脹水平計算。
不過，在2027年7月之前形成的資本增值，仍然可以繼續享受現行50%的折扣。
經過通脹調整后的資本收益，會被視為普通收入納稅，但新增一項規定是，稅率最低不得低於30%。
這意味著，即便某人的收入低到處在免稅門檻以下，或者落在16%的低稅率區間，未來這部分資本收益仍至少要按30%的稅率繳稅。
十二、什麼是資本利得稅？
資本利得稅，是在出售股票、房產等資產時，對其增值部分徵收的稅。所謂「資本收益」，就是資產賣出價相比買入價增加的那一部分金額，當然實際計算中還會有一些調整。
十三、資本利得稅目前怎麼計算？
按照現行制度，資產增值的一半需要併入個人收入繳稅，另一半完全免稅。
十四、有多少人申報資本利得稅？
在2022至2023財年，澳洲有110萬人申報了資本利得稅。
十五、資本利得稅折扣將怎麼改？
從2027年7月起，現行50%的資本利得稅折扣，將被「按通脹水平計算的折扣」取代。
同時，新制度下，投資者對資本收益繳納的稅率最低為30%。
十六、新房是否不受資本利得稅改革影響？
是的。
購買新建住房的投資者，可以在兩種方式中二選一：一種是繼續使用現行50%的資本利得稅折扣；另一種是採用新的通脹折扣制度，但同時接受最低30%稅率。
十七、現有投資房是否不受資本利得稅改革影響？
只是不完全受影響。
對於預算案公布當晚7點30分之前購買的房產，截至明年7月之前已經形成的增值部分，仍然可以享受50%的資本利得稅折扣。
但同一套房產在此之後繼續產生的新增增值，將適用新的通脹折扣制度，並受最低30%稅率約束。
舉個例子，一套房買入價為100萬澳元，到明年7月時價值升至150萬澳元，後來最終以200萬澳元賣出。那麼，前50萬澳元增值，仍按50%折扣計算資本利得稅；后50萬澳元增值，則按新的通脹折扣制度計算。
這個例子為了方便理解，暫時忽略了資本利得稅計算中的其他複雜因素。
十八、在政策切換時，房子當時的價值怎麼確定？
這是改革落地后的一個實際難點。
新舊制度切換時，需要判斷一套房在切換日期當下的市場價值。有時，人們會把總增值按持有時間平均拆分；也有人可能會尋求獨立估值。
類似的估值問題，澳洲現行稅制中其實已經存在。比如一套房從自住房轉為出租房，或者反過來時，也可能需要確定某一時點的市場價值。
十九、1985年以前買的房子怎麼辦？
1985年之前買入的房產，一直不需要繳納資本利得稅，因為當時澳洲還沒有引入這項稅。
這些房產在過去幾十年的增值，原則上都不納稅。
不過，與其他現有房產一樣，從明年7月之後繼續新增的增值，將開始適用新的資本利得稅安排，並在扣除通脹因素后納稅。而截至明年7月之前形成的增值，仍然維持免稅。
二十、自住房會受影響嗎？
不會。自住房依然完全免征資本利得稅。
未來，你也仍然可以把自住房改成出租房，並使用負扣稅。但從你將其轉為出租房之後產生的資本增值，將適用新的通脹折扣制度。
如果你是在未來購買一套自住房，後來再把它轉成出租房，那麼它在稅務上將與其他未來購買的投資房一樣處理。
二十一、為什麼有兩個開始日期，一個是預算案當晚，一個是明年7月？
預算案當晚7點30分，是用來區分哪些房產適用舊規則、哪些房產適用新規則的時間點。這樣做，是為了避免人們在政策正式生效前瘋狂搶房，只為趕上「祖父條款」。
而真正的新稅制，要到明年7月才正式開始執行，這是為了給系統轉換和稅務實施留出時間。
這意味著，如果你已經持有投資房，那麼只有從明年7月之後產生的新增資本收益，才會開始按新制度計算。
理論上說，如果你在明年7月之前買入一套出租房，你仍可在這段短暫時間內使用負扣稅，並對這幾個月形成的資本增值享受50%折扣。但實際收益很小，影響有限。
二十二、這些改革會對房市帶來什麼影響？
財政部預計，未來10年，約7.5萬套住房將從投資者手中轉向首次置業者。
財政部同時預計，這些政策整體上會讓住房供應減少3.5萬套。但預算案中的其他住房投資措施，將額外增加6.5萬套住房，因此綜合計算后，凈新增住房約3萬套。
預算案還預計，房價漲幅將比原本放緩2個百分點，租金則平均每周上漲約2澳元。
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