差2.5萬沒成交：預算案后首個周六拍賣日，我在墨爾本看到的真實市場
今天，是聯邦預算案公布后的第一個集中拍賣日。
我跟著一位正在看房的朋友，去了墨爾本東南一個老牌住宅區，想親眼感受了一下市場到底有沒有變化。
現場直擊：17組人圍觀，只有1組出價
這套房子是一套老房，房主上世紀90年代初買入，當時只花了十幾萬澳元。三十多年過去，如今估價約180萬，拍賣指導價定在166萬到176萬之間。可以說，它就是墨爾本過去幾十年房產增值的一個縮影。
現場來了大約17組人，街邊還停著不少車。同一條街上，最近還有另外3套房在賣，除了這套「破房」，有翻新后能直接入住的，還有兩套「法式豪宅」。據中介介紹，那兩套法式住宅是前幾年買家購買后重建的，算上成本和現在的指導價，基本沒什麼利潤，甚至可能虧錢。
人不少，氣氛好像還挺熱鬧，但真正開拍后，畫風就變了。
2.5萬的差距，讓房子流拍了
拍賣師喊了半天，現場始終沒有人競價，最後，只有一組買家舉了牌。
價格走到155.5萬澳元，這個數字離指導價下限（166萬）還有10萬的距離，也低於賣家的心理底價（保留價）。後來聽說，賣家的保留價是158萬，
也就是說買家最高願出155.5萬，賣家最低想賣158萬，中間只差2.5萬。
在墨爾本百萬級的房產交易里，2.5萬其實是一個很小的差距，但就是這2.5萬，讓房子沒有落錘成交。
拍賣結束后，中介沒有讓大家直接散場，而是把買賣雙方叫到一起，繼續商量。這個細節可能說明，買方不是沒興趣，賣方也不是不想賣，只是雙方對市場的判斷，還差那麼一點距離。
後來我再上網看，這套房子的指導價又降了5萬。這個動作，比流拍本身更值得琢磨，說明賣方或中介已經意識到，原來的價格預期，可能不夠切合市場了。
買賣雙方都在等：一個不願降，一個不願追
今天這場拍賣，給我的第一感覺不是「崩盤」，也不是「火爆」，而是一種微妙的僵持和觀望。
買家不追高，17組人到場，只有1組出價，而且出到155.5萬就不肯再加了。賣家也不願輕易降價，就差2.5萬，但雙方誰也不肯邁出那一步。
這恰恰反映了現在墨爾本市場最真實的狀態：賣家還在等下一個更有誠意的買家，買家還在等市場給出更清晰的方向，而中介夾在中間，不斷試探雙方的底線。
預算案的影響：不是沒反應，而是還沒完全反映在數據上
看本周整體清盤率，墨爾本還在接近60%，似乎沒受太大衝擊.不過，今晚的只是初步數據，後續流拍、撤拍、未報結果補進來后，數字還可能往下修正。
更重要的是，房產市場不像股票，政策公布後幾分鐘就能反應。一套房子從上市、開放、看房、做貸款預批，到最後拍賣，通常要好幾周。今天拍賣的房子，很多買家早在預算案之前就看過、研究過、心裏有價了，預算案只是在他們心裏加了一層猶豫。
這次預算案對房市情緒影響最大的，就是動了負扣稅和資本利得稅。對投資者來說，以前「租金不夠沒關係，負扣稅能補；未來房價漲了，資本增值還能賺」的邏輯，可能要重新考慮了。對自住買家來說，心理也很複雜：一方面覺得投資者少了，自己機會多了；另一方面又怕市場真要調整，現在買了會不會站崗？
今天那套房子，17家到場卻只有一家出價，其實就是這種情緒的反映：大家都在看，但願意把手舉起來的人很少。
接下來幾周，才是真正值得觀察的時間窗口
過去幾年，很多人看房最怕的是今天不買，明天更貴，但現在，在一些老房子、投資屬性強、維護成本高的房源上，買家的心理也在變化：如果賣家不降一點，我為什麼不能再等等？
當然，好地段、好學區、土地稀缺的房子，依然會有人搶。但對於那些本身房齡老、翻新成本高、賣家預期偏高的房子，預算案可能會成為買家壓價時的一個新理由。
接下來幾周，才是真正值得觀察的時間窗口：如果清盤率穩住，說明市場消化了政策衝擊；如果撤拍、流拍、拍賣后降價越來越多，那就說明預算案的滯後效應正在慢慢顯現。
對普通買家來說，現在最重要的不是被一個清盤率數字牽著走，而是回到具體房子本身：地段值不值？土地值不值？房子需要花多少錢修？賣家是不是真的急？
再等等，再看看，可能是現在最好的姿態。
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