拉垮了十幾年，澳洲的公寓終於要翻身了
轉機來了
澳洲最新推出的房地產稅改，正在引發澳洲樓市和投資圈劇烈震蕩。
一方面，政府堅稱：
新政策將讓首次購房者在拍賣市場上更容易擊敗投資者。
另一方面，房地產行業則警告：
大量投資者可能因此撤離市場，最終推高租金。
而有一類長期跑輸市場的資產，卻有望迎來翻身之日。
根據聯邦預算案：從2027年7月起，負扣稅（negative gearing）和資本利得稅（CGT）優惠，將只保留給新建房投資者。
現有投資房東則被 「祖父條款」 保護，不受影響。
新的資本利得稅計算方式，也只針對2027年7月之後產生的新增資本收益。
工黨政府希望，通過稅制調整，
把投資資金從「炒存量房」，引導到新建住宅市場。
財政部預計：新政策未來幾年會讓房價漲幅下降約2%，中位租金每周最多上漲2澳元。
預算文件同時預測：稅改可能導致未來十年少建約3.5萬套住房，
但政府相信，通過額外住房基建投資，仍能額外增加約6.5萬套新房供應。
多數銀行和經濟學家周三基本認可財政部預測，
但也警告，市場情緒可能導致短期波動遠超官方預期。
按目前澳洲平均房價計算，相當於減少約2萬澳元，
不過這一變化會分散在三年多時間里逐漸體現。
CBA高級經濟學家Trent Saunders表示：市場情緒變化，可能導致短期房價跌幅超過基本面本身所反映的程度。
而不少分析人士認為：未來投資者會更傾向於高收益的新建公寓，
聯排別墅和以及build-to-rent項目，
而不是傳統獨立屋。
RSM Australia房地產專家Adam Crowley稱：這是澳洲十年來最大規模的房地產稅制重構。
他說：未來 「樓花公寓」 、聯排別墅以及build-to-rent項目，
將首次在稅制層面獲得明顯優勢。
Macquarie分析師則指出：新政策可能會讓銀行對投資者的貸款額度下降10%至20%，
進一步壓制房價增長。
不過，也有經濟學家認為，市場可能正在 「過度恐慌」 。
e61 Institute研究經理Nick Garvin表示：雖然未來投資者不能再像現在一樣，用租金虧損直接抵扣工資收入，
但仍然可以在未來出售房產時，用虧損抵扣資本收益。
他說：短期內市場可能會出現過度反應，但實際影響未必像很多人擔心的那麼大。
相比金融界相對溫和的態度，房地產行業則普遍反應激烈。
Finance Brokers Association of Australia警告稱：如果未來房價或租金明顯上漲，政府應該撤回這項改革。
協會臨時CEO Peter White表示：在租賃房源減少、人口繼續增長的情況下，很難想象租金不會進一步上漲。
Housing Industry Association也警告：雖然新房建設吸引力可能提高，但整體住宅投資規模可能下降。
該機構首席經濟學家Tim Reardon指出：大型投資者、自管養老金基金以及擁有大量房產的人，
未來可能會通過公司結構等方式避稅。
房地產買家代理協會則表示：由於預算案前關於稅改的巨大不確定性，許多投資者近期已經暫停買房計劃。
協會主席Melinda Jennison稱：如果這些政策打擊投資，市場上的出租房就會減少，租金自然會上漲。
租客會比整個市場更早感受到痛苦…
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