澳洲樓市亮紅燈！拍賣成交率跌至六年新低！全國房價增長停滯，首套房買家最危險！專家發出嚴重警告
//前言//
澳洲樓市近期迎來了近幾年最差行情。
最新數據顯示，當地房產拍賣成交率跌至六年新低，全國房價也徹底停止上漲。
隨著高利率持續、稅收政策調整以及市場觀望情緒升溫，澳大利亞樓市正在經歷新一輪考驗。
01拍賣市場遇冷：成交率跌至六年來最低水平
據news.com.au報道，最新數據顯示，澳大利亞主要城市的房地產拍賣市場明顯降溫。
據Cotality周日公布的數據顯示，5月份全國房價增長停滯不前，月度漲幅為0%。
從核心城市表現來看，兩大核心城市拖累了全國樓市整體走勢。其中悉尼房價單月下跌0.9%，墨爾本房價下跌0.8%，樓市下行態勢十分明顯。
《The Block》節目拍賣師兼房地產培訓師湯姆·帕諾斯（Tom Panos）稱，上周末澳大利亞各大首府城市綜合拍賣成交率僅為54.5%，創下自2020年4月以來的最低紀錄。
具體來看：悉尼（Sydney）成交率降至51.8%；墨爾本（Melbourne）為58%；布里斯班（Brisbane）僅約43%。
02
行業人士發聲：市場陷入信心危機，春季行情或將更嚴峻
對於以拍賣作為主要交易方式的澳大利亞房地產市場而言，成交率通常被視為市場熱度的重要指標。成交率持續走低，意味著買家出手意願減弱，賣房難度正在上升。
帕諾斯認為，目前市場已經出現明顯的「信心危機」。他說：「我們看到的是自新冠疫情時期以來最疲弱的拍賣市場。」
「買家正在猶豫，賣家正在調整預期，而不確定性正在主導市場決策。」
對於未來走勢，帕諾斯認為冬季市場可能暫時維持平穩。原因在於冬季通常掛牌數量較少，供給壓力有限。
不過，他更擔心即將到來的春季銷售旺季。
他說：「這是一個非常脆弱的市場。我可以告訴大家，到了春季，掛牌房源數量將會非常龐大。」
「如果在春季來臨前利率繼續上升，我們將迎來有生以來最大的購房機會。大家最好提前做好準備。」
在澳大利亞，9月至11月通常被視為房地產銷售旺季。如果大量房源集中入市，而買家需求未能同步增長，市場價格可能面臨進一步壓力。
03首套房買家面臨風險：部分人或陷入「負資產」
隨著房價回落，市場討論的焦點也開始轉向首次置業者。
此前澳洲政府推出5%低首付購房計劃，大幅降低置業門檻，讓不少年輕人得以順利買房。但短短數月時間，悉尼、墨爾本等核心城市房價持續回落，這批剛需購房者的房產凈值大幅縮水，甚至出現資產為負的情況，背負上巨額房貸壓力。
澳洲知名喜劇演員戴夫·休斯（Dave Hughes）對此十分憤慨，公開為這批購房者發聲，對當前房地產政策提出嚴厲批評，他表示，自己非常同情那些剛剛傾盡積蓄買房的澳大利亞人。
在視頻中，他舉了個例子：假設一名購房者今年3月以210萬澳元購買了一套住宅。
「當初阿爾巴尼斯競選時，明確承諾不會改動負扣稅政策，也從未提及調整資本利得稅。」
「但他食言了，政策全面變更后，房產市場直接崩盤，房價大跌20%。價值210萬澳元的房子，現在僅值160萬澳元。房主本不想賣房，但突然失業了，就不得不低價變現，直接虧損50萬澳元，畢生積蓄全部打水漂。而這一切的根源，就是阿爾巴尼斯的失信之舉。」
除了房價下跌，休斯還表達了對未來就業市場的擔憂。
他認為，人工智慧技術的發展可能在未來幾年影響數百萬澳大利亞人的就業狀況，而高槓桿購房者將首當其衝。
休斯直言：「其中相當一部分人，可能一輩子都無法挽回這次的財務損失。」
「這一切都是政客為了謀求連任刻意隱瞞、失信違約導致的，我覺得一場集體訴訟即將展開。」
04
樓市降溫根源：政策調整疊加持續加息
本輪澳洲樓市持續走冷，核心源於兩大關鍵因素：樓市調控新政落地、央行持續加息收緊流動性。
上個月公布的澳大利亞聯邦預算案中，政府推出多項房地產改革措施，其中包括：限制負扣稅（Negative Gearing）政策；將現有資本利得稅（Capital Gains Tax，CGT）折扣制度調整為指數化計算模式。
市場普遍認為，這些措施的主要目的在於降低投資者進入房地產市場的積極性。
不過，即使在預算案出台之前，樓市已經開始出現降溫跡象。
另一個重要原因是澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank of Australia，RBA）今年連續三次加息。
今年2月、3月和5月，澳洲央行分別加息25個基點，累計加息75個基點，將官方現金利率提升至4.35%，持續走高的融資成本正在明顯削弱購房需求。
對於後續利率走勢，澳洲四大銀行出現明顯分歧。聯邦銀行、澳新銀行、國民銀行一致認為，當前利率已經觸頂，央行將長期維持現有利率不變；唯獨西太平洋銀行持不同觀點，預測6月、8月將再度各加息25個基點，屆時澳洲現金利率將攀升至4.85%，樓市或將迎來更大壓力。
寫在最後
從拍賣成交率創下六年新低，到全國房價增長按下「暫停鍵」，雖然目前市場並未出現大規模恐慌性拋售，房價調整也主要集中在悉尼和墨爾本等高價市場。但在當前高利率、市場信心受挫、政策調控等多方影響下，澳大利亞房地產市場正經受著一輪新的考驗。
對於已經持有房產的人來說，未來更值得關注的或許不是房價短期漲跌，而是家庭現金流是否能夠承受長期高利率環境，而對於準備入市的人來說，還需要謹慎對待。
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