悉尼房市真不行了！清盤率大跌！建不起了！成本狂飆，悉尼多處房產發生停滯
01
悉尼房市降溫，清盤率跌至36.5%！但大量房產仍溢價成交
在悉尼樓市持續承壓之際，一對原本不抱太大希望的夫婦，在拍賣會上力壓兩名競爭對手，成功購得Kings Langley一套房產。
Anneke和Chris周六早上抵達拍賣場時，並沒有預料到自己會勝出。受三次加息、聯邦預算稅收改革及全球經濟不確定性影響，悉尼房價近期持續走低，這對夫婦表示，正是這一時機促使他們決定換房。不過，該房產的高人氣讓他們心裏沒底。Anneke說，對比同一房產上個月和本月的報告，價格已下降不少，他們覺得或許有機會。「但看到開放參觀時的人流量，比我們看過的其他房產多了三四倍，我們以為根本沒機會。」
在Kings Langley長大的Chris則表示，這個區鮮為人知，但其實地理位置相當便利。「我們每走進一套房子，都會拿來和這套比較。」兩人均認為，眼下是逢低買入、升級換房的好時機。Anneke坦言，對他們這種情況而言，現在確實是買方市場，「但我們也得賣掉另一套房產，那方面就會吃虧。」
此次拍賣共有三名註冊競拍者全程積极參与。起拍價從140萬澳元的指導價開始，競拍者以1000至5000澳元的幅度逐步加價，最終Anneke和Chris以151.5萬澳元成功購得這套位於12 Brett St的房產。
McGrath Parramatta首席經紀人Kim McChlery表示，她觀察到當前市場中150萬澳元以下的房產交投更為活躍。她坦言，今年市場「一直在螺旋式下行」，但現在心態稍微樂觀了一些。「至少人們清楚正在發生什麼。好房子仍然在售出，買家只需要深吸一口氣，告訴自己仍然需要買房——如果不願意出足夠的價格，就不會成交。」
McGrath Norwest拍賣師Riley Smith對這一結果給予高度評價，稱業主欣喜若狂，買賣雙方皆大歡喜。談及當前拍賣市場，他表示，即便清盤率下滑，拍賣依然是有效的售房方式。「當市場充斥恐懼與不確定性、人們畏縮不前的時候，拍賣始終是一種很好的選擇，」他說，「它創造了透明度，設定了最後期限，並讓競拍者看到真實的競爭。」
與此同時，悉尼其他城區同樣錄得亮眼成交。
Queens Park一套百年老宅在50年來首次亮相市場，以230萬澳元易手，不僅超越200萬澳元指導價，更高於210萬澳元保留價。Ray White Eastern Beaches首席經紀人Angus Gorrie介紹，拍賣以賣家180萬澳元起拍，隨後四名註冊競拍者全部積极參与，整場拍賣持續約半小時。
下北岸Cammeray區39 Carter St一處房產更以650萬澳元成交，高於600萬澳元的指導價。拍賣當天逾100人到場圍觀，六名註冊競拍者中有兩人積極出價。該房產由悉尼Black Diamondz Property Concierge的Blake Morris和Monika Tu經手。Morris表示，整個推廣周期內共收到近400次諮詢，「這套房產給人的感覺非常受歡迎。」
周六拍賣正值清盤率持續走低之際。SQM Research數據顯示，新州上周清盤率僅為36.51%。
Ray White新州拍賣主管David McMahon表示，賣家正逐漸接受新的市場現實。「價格確實下降了，悉尼大部分市場都是如此，賣家開始意識到，類似房產的成交價可能低於他們的預期。」他指出，隨著新數據和新成交案例的積累，賣家對自身房產的市場定位有了更清晰的判斷。「買家面臨的競爭更少了，賣家與買家之間的差距，也正在一點一點縮小。」
02
建不起了！成本狂飆，悉尼多處公寓開發陷入停滯
中東衝突爆發三個月後，其影響正嚴重衝擊澳洲建築業。在悉尼西區，材料成本飆升導致新建公寓樓幾乎無法落地，多個開發項目陷入停滯。
一棟2019年開工的Parramatta公寓樓，如今已成為這場危機的縮影。行業專家直言，若開發商現在才啟動同樣的項目，這棟樓根本不會存在。
Coronation公司的Aras Labutis坦言，目前在悉尼西區幾乎無法推進任何項目交付。
UDIA的Stuart Ayres也指出，在內西區以西的Marrickville、Five Dock、Strathfield等地建造公寓，難度已經達到極點。
最新數據揭示了成本上漲的幅度：一個年初啟動、造價1億澳元的項目，現在成本將額外增加4%。Newton Fish Group的Steven Bregovic更預警稱，綜合各方面因素來看，整體成本漲幅可能逼近10%。
各類材料價格持續攀升，涵蓋使用塑料和銅的管道工程、電線電纜，以及需要膠合的工程木製品和依賴柴油的挖掘作業。
Decode Group的Dominic Fussell指出，凡是與石油相關的產品，不僅價格波動劇烈，供應也問題重重，就連運輸成本這類基礎費用也在節節上漲。
以Fairfield一棟住宅樓項目為例，要使項目可行，建造成本須控制在每套約50萬澳元以內，但目前預計成本已接近65萬澳元，遠高於該區公寓中位價，項目因此被迫擱置。
Bregovic直言：「綜合考量整體情況后，這在財務上根本不可持續。」稅費與各項附加費更是雪上加霜。
聯邦政府雖表示將推行改革，致力於簡化流程、放寬監管，但短期內仍看不到任何緩解跡象。
Labutis說，西悉尼的發展前景和住房需求都是真實存在的，只是眼下這條路根本走不通。
03
南澳撥款$5000萬打造專屬社區，400套新房僅限首次置業者購買
在一個完全為首置業者建造的社區里，首批磚塊即將鋪設——這一全澳首創的舉措，將把400套新住宅集中配置於阿德萊德北部的特定區域，專門面向首次購房者供應。
南澳州長 Peter Malinauskas 宣布，州政府將在本周預算案中追加撥款5000萬澳元，以加快這批住房的交付。
他表示，南澳目前擁有全澳增長最快的經濟與最快的住房增長速度，此次預算將進一步鞏固這一勢頭。
「這將是全澳首個首置業者專屬社區，」Malinauskas 在周日記者會上說。
這一預算前宣布，恰逢州工黨政府將於周四公布財政藍圖之際——這也是該政府自今年3月以壓倒性優勢贏得連任后的首份預算案。
目前，首批地塊面積從140平方米至450平方米不等，已準備好出售，作為聯邦政府全國為首置業者建造10萬套住房計劃的重要組成部分。
在聯邦政府一筆5000萬澳元優惠貸款的支撐下，相關土建工程正在推進中。
約30%的地塊將被划為經濟適用房，通過 HomeSeeker SA 向符合條件的買家釋放，最高售價鎖定在259,000澳元。
此外，購買或建造新住房的符合條件首置業者還將免征印花稅。
南澳住房廳長 Nick Champion 表示，數百個家庭將從此計劃中直接受益。
「在澳洲，沒有任何其他地方會將整個社區專門划為首置業者專屬區，」他說。
Brad Vincent 和 Courtney Vincent 夫婦已率先在這個專屬地塊上購入了一塊土地，用於建造他們的第一個家庭住宅。
「為了邁出擁有住房的第一步，並與孩子們一起建立生活……這給了我們安全感和放心感，」這對夫婦向記者表示。
根據今年早些時候做出的選舉承諾，Malinauskas 表示，將進一步刺激全州住房增長，為換小房者取消印花稅，幫助為家庭騰出更大的居住空間。
今年2月，政府還公布了一項先租后買政策，將入住時的房價鎖定，以防止價格上漲侵蝕購房者利益。
作為全澳10萬套住房承諾的組成部分，南澳的目標是為首置業者建造6877套住宅。
04
在悉尼，成交價與最高指導價相差多少錢？真實數據揭曉
根據房產應用程序 Homer 近期編製的六個月數據，悉尼房產最終成交價比廣告標價上限高出的中位數達11.75萬澳元。
數據還顯示，新州約有49.8%的房產以高於指導價的價格售出，低於指導價成交的僅佔39.7%，恰好按指導價成交的更是只有10.5%。
縱觀澳洲各首府城市，高於指導價的成交通常溢價四至九個百分點，低於指導價的成交則僅低三至五個百分點。
而悉尼的溢價幅度在全澳首屈一指，買家往往需要付出遠超預期的代價。
Homer 首席執行官 Henry Pedersen 指出，房地產行業長期存在透明度不足的問題，導致許多購房者花費大量時間和精力追逐自己實際上根本無力購買的房產。
他表示，買家目前面臨的信息混亂局面相當棘手——「你很難判斷誰可信、誰可靠，哪些數據是公平透明的，哪些只是為了吸引買家上門，然後以高出指導價10%、15%乃至20%的價格將房產售出。」
值得注意的是，新州現行法律明令禁止中介故意低報價格，違規者將面臨逾10萬澳元的罰款。
但房產成交價高於指導價本身並不必然構成違法——尤其是拍賣結果本就難以預測，價格最終超出預估範圍並不罕見。
不過，市場風向或許正在悄然轉變。
聯邦政府已在預算案中公布近期稅制改革，而就在上周，全澳首府城市拍賣流拍數量首次超過了成交數量。
這意味著即將出爐的 Cotality 數據預計將顯示，「清盤率」（即拍賣中售出房產的比率）六年來首次跌破50%。
對有意入市的買家而言，這無疑是一個利好信號；但對急於出售房產的賣家來說，形勢則不容樂觀。
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