———前言———
澳洲樓市正在出現一個越來越清晰的分裂：準備買房的人，開始感覺選擇變多了；而還在租房的人，卻依然覺得房源不夠、租金太高」。這不是情緒，而是最新數據正在驗證的現實。
Australian Broker最新報道指出，全國銷售端掛牌上升，買家議價空間擴大，但租賃端供應卻在多個城市重新收緊，形成買房更容易、租房更困難的雙軌局面。這也意味著，澳洲住房問題早已不只是房價漲不漲，而是同一個市場里，不同人群正在承受完全不同的壓力。
澳洲房市買家的談判空間回來了
先看銷售市場，買家這邊的體感不是錯覺。最新掛牌數據指出，全澳12個月滾動口徑下，活躍房產約有60.7萬套，新掛牌約50.7萬套，而住宅成交約55.7萬套，說明市場上的房源正在變多，賣家之間的競爭也在加劇。 REA Group 4月掛牌報告也顯示，全國新上市房源同比增長約19%，是自2021年以來最強的4月之一，悉尼和墨爾本的新掛牌分別同比增長約25%和20%。
價格端也開始回應這種變化。PropTrack 5月房價指數顯示，全國首府城市房價環比下跌0.1%，悉尼和墨爾本均下跌0.2%，而且已經連續第三個月回落。 這不等於房市崩了，但足以說明一個趨勢：過去那種賣家強勢、買家追著搶的局面，正在慢慢鬆動。對自住買家來說，2026年的市場至少比過去兩年更有比較空間，也更有議價餘地。
澳洲的市場正進入分化的階段
不過，這種變化不是一刀切，而是非常明顯的結構性分化。根據報道，銷售掛牌增長較明顯的城市主要是堪培拉、墨爾本和悉尼，活躍售房同比分別增長7.9%、5.3%和2.2%。 也就是說，率先進入買家市場的，恰恰是這些原本房價高、對融資環境更敏感的大城市。
與此同時，PropTrack 數據顯示，首府城市整體在放慢，但區域市場仍保持小幅增長，5月全澳區域房價環比仍增長0.2%。 這說明澳洲樓市並不是簡單的下行，而是從過去普漲，轉向今天的分城市場、分價位、分人群走勢。更直白一點說，現在的澳洲樓市不是一起冷，而是有的地方先鬆了，有的地方還撐著，有的人感覺機會來了，有的人壓力卻一點沒減。
租房市場並沒有被同步改善
和買房端相比，租房端的現實要殘酷得多。悉尼活躍租房數據同比下跌9.8%，單月再降1.5%，霍巴特、堪培拉、達爾文等地也出現明顯回落。 SQM Research 6月15日發布的5月數據也顯示，全國住宅租賃空置率維持在1.2%，所有首府城市空置率仍都低於2%，整體依然屬於典型的緊張市場。
更關鍵的是，空置率哪怕略有回升，也遠遠談不上寬鬆。Cotality 的 Q1 2026 租賃報告顯示，全國租賃掛牌量仍比過去五年平均水平低約18%，悉尼和墨爾本分別低27.4%和21.0%；全國租金同比上漲5.7%，租房支出占家庭稅前收入比重已升至創紀錄的33.1%。
REA Group 5月租賃空置率報告也提醒，雖然全國空置率升至1.37%，是2025年1月以來相對較高水平，但首府城市租賃可得性仍比五年前低42%，當前的改善更多只是沒那麼極端，並不意味著租客已經輕鬆。
稅改可能會幫到買家，但未必會幫到租客
這輪分裂背後，一個很大的變數，是聯邦預算對住房稅制的調整。ATO和 Treasury 已明確說明：2026年5月12日預算夜之後購買的既有投資房，將不能再把虧損抵扣工資等非房產收入；從2027年7月1日起，住宅負扣稅將限制在新建房，同時資本利得稅折扣安排也會改革。 這套政策的直接目標，是減少投資者對既有住房的競爭，把更多存量房讓給自住買家。
問題是，房子從投資者手裡流向自住買家，並不等於租房市場會自動變好。如果更多房源轉為自住，留在租賃市場里的房子反而可能更少。 Westpac最新預測更進一步指出，在稅改疊加利率因素影響下，短期新投資者活動可能下降34%，住房總成交量可能下降20%。 這正是當前最值得警惕的地方：政策可能在短期內減輕買家的競爭，卻把更大的壓力轉嫁給租客。
澳洲的投資者應該重新規劃自身了
更值得注意的是，政策還沒正式落地，銀行已經先動了。ANZ、NAB、Macquarie，以及後來加入的ING，都已調整或收緊了投資房可貸性評估規則，對預算夜之後購買的既有房產進行了較大幅度的調整以改善情況。
這意味著，投資者現在面對的已不只是未來的稅會不會變，而是今天貸款就更難批、可借額度就更低。Westpac最新住房預測更指出，稅改疊加利率因素后，短期新投資者活動可能下滑34%，總住房成交量或下降20%。一句話總結就是：市場預期已經先變，銀行規則也已經先變，投資者正在重新算賬，而這很可能繼續改變未來租賃房源的供給結構。
——結語——
可以說，目前的情況正是當下澳洲住房市場最真實的結構變化。買家這邊，庫存上來了，價格漲勢放慢了，談判空間回來了。 但租客這邊，空置率仍低，掛牌仍少，租金和負擔仍高。
更值得注意的是，政策正在把一部分壓力從買不起轉向租更難。如果新增供給還是補不上，那麼澳洲住房市場接下來看到的，很可能不是整體改善，而只是壓力在不同人群之間重新分配。也就是說，有些人終於等到了買房窗口，但另一些人，可能正在失去租房的選擇。
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