悉尼Opal Tower修理費超$5000萬！公寓價值暴跌12%，僅1業主轉售盈利$5000
悉尼Opal Tower曾是澳洲公寓建築質量低劣、消費者保護薄弱的標誌性案例。
混凝土結構開裂迫使住戶于聖誕節前一天緊急撤離，7年多后，住戶們終於宣告，該大樓已實現零缺陷。
前路漫漫：Opal Tower的業主和住戶為修復工作付出了漫長而艱辛的努力。圖片來源：Edwina Pickles
建築商Icon及其母公司Kajima Construction耗資逾5000萬澳元，修復了這棟內含392套公寓的大樓中存在的問題。
業主們表示，這棟樓如今是全澳質量最好的建築之一。
然而，勝利並不完整。儘管導致預製牆板和樓板開裂的問題已全部修復，且該大樓現在附帶一份20年結構保障——這在澳洲住宅建築中幾乎聞所未聞——但公寓價值中位數仍下跌12%，至今未能恢復。
「我們已經走完了整個流程，唯一剩下的問題就是房產價值，」Opal Tower業主委員會主席Shady Eskander說，「其他一切都已修復得比最初還要好。」
信心博弈
Eskander認為，信心才是樓市的核心。他表示，一旦市場對某項資產建立信心，價值自然水漲船高。
「如果我是投資者，我寧願買一套經過嚴格審查、零缺陷的現有公寓，也不願買一套可能剛交房就出問題的新樓花。」
然而，上個月聯邦預算案取消了針對購買現有住房投資者的負扣稅和50%資本利得稅減免，導致投資者撤場，進一步延緩了Opal Tower公寓乃至全澳現有住房價值的復甦。
Opal Tower現已無缺陷：業主委員會主席Shady Eskander于周二。圖片來源：Edwina Pickles
Eskander指出，儘管消費者保護已有所加強，新建公寓的質量問題依然普遍，業主可能面臨的缺陷責任遠超其稅收抵扣金額。相比之下，Opal Tower的業主如今已確保不會面臨這類風險。
由Kajima資助的修復工作歷時7年，主要結構性混凝土工程於2019年完成，花盆箱油漆等細小缺陷的修復則于去年收尾。
價值恢復仍是硬仗
《澳洲金融評論報》對自2018年平安夜——即這棟竣工僅一年的大樓首次疏散之日——以來近80套公寓的轉售數據進行分析，發現與原購買價相比，每套公寓的中位價損失高達12%，即95,250澳元。
同期，Cotality的大悉尼地區房價指數上漲了50.3%，其中公寓上漲近22%。
值得注意的是，上述數據僅涵蓋看似真實的市場交易，不足這棟36層大樓總公寓數的四分之一。
絕大多數公寓尚未轉售，其它未計入統計的交易包括名義價值為1澳元或0澳元的銷售記錄、首次出售的公寓，以及約20套以名義金額轉讓給開發商用於出租的公寓。
不過，4月出現了一個令人振奮的轉機：1708室，一套朝北的兩室兩衛公寓，以820,000澳元成交，比2014年10月815,000澳元的樓花價名義上高出5,000澳元——成為危機爆發后首套實現盈利轉售的公寓。
Eskander希望其他業主也能跟進，尤其是許多最初的自住業主——包括他自己——在搬離后保留了貶值的公寓用於出租，無意中成了投資者。
新州政府亦是聯合開發商
「鍾形曲線終於開始修正，」他說，「我們曾一路下行，現在正曲線回升。除非我今天虧本賣掉，否則並沒有實際損失。但如果現在想再融資，我的財務狀況對我並不有利。」
對Opal的業主和住戶來說，這七年漫長而艱辛。
許多人於2014年購買樓花，2018年入住，僅數月後便遭遇災難性開裂事件，被迫撤離幾乎無法投保的家園。
住戶們先後與建築商Icon、開發商Ecove以及新州政府展開抗爭——由於大樓建在Sydney Olympic Park Authority擁有的土地上，新州政府亦是聯合開發商。
最終在2022年5月，住戶及業主委員會分別與Icon達成保密和解。
保險同樣一度成為難題。本地保險公司無人願意承保，業主們不得不遠赴倫敦勞合社市場尋求海外保險。
相比之下，同樣於2019年因地基下沉而疏散住戶的Mascot Towers，遭遇則要慘烈得多。
這處位於悉尼南區Mascot內含132套公寓的開發項目，歷經5年曠日持久的糾紛，大多數業主最終以低於原價的價格將無法居住的公寓賣出，僅獲不同程度的按揭貸款減免。
Opal Tower之所以結局相對較好，在於危機發生時大樓仍處於法定缺陷保修期內，加之州政府通過土地所有權成為聯合開發商並承擔相應責任。
對此，Icon發言人表示，儘管認識到這對租戶、業主和Icon自身都是一段艱難歲月，但各方的積極反饋已將Icon處理Opal Tower問題的方式譽為行業基準，成為應對類似情況的藍圖。
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