預算稅收新政出台後，精明投資者正在使用的房產合規操作方案
資深投資者已摸索出兩大核心策略，既能繼續布局房產，又可規避工黨出台的收緊管控政策
投資圈內嗅覺敏銳的資金，早已開始規劃預算案落地后的房產投資路徑。
資深投資者都明白，越是吃透稅收體系規則，越能藉助規則為自己創造收益。
舉兩個例子：你是否知道，依舊可以辦理住宅房產貸款，同時用自管養老金賬戶里的資金支付首付？
又或是你是否了解，約 700 萬澳洲民眾仍可對存量房產享受負扣稅政策？
在詳解策略前需要說明：這些方案無法完全抵消預算新政帶來的影響，實操前務必諮詢專業財稅顧問，確保方案適配自身情況。
方案一：自管養老金仍可參与房產配置
先解讀這項帶有明顯政治考量的禁令：新規禁止自管養老金通過貸款購入住宅投資物業，但並未限制自管養老金出資充當新房投資的首付，由個人出面辦理房貸，以此享受負扣稅優惠。
這套模式本質是你個人與自管養老金的合資合作。
適合自管養老金內已有充足閑置資金的投資者，實操中一般通過單位信託搭建合作載體，自管養老金與個人投資者分別持有信託份額、共有房產產權。
關鍵優勢在於，個人出資部分可自由融資。也就是說，只要是新建住宅，個人名下辦理貸款后依舊能享受新稅法下的負扣稅政策。
第一金融（First Financial）理財顧問 James Wrigley 表示，只要交易遵循公允獨立交易原則，養老金賬戶完全可以和個人聯名持有房產。
Wrigley 詳解該策略核心要點：自管養老金投入的資金全程不疊加槓桿、不設置任何抵押負債。
從實操層面看，未來幾乎必然會出現兩種情況：要麼自管養老金出資收購個人持有的全部產權份額，要麼個人回購養老金持有的份額。無論哪種方式，交易流程必須嚴謹合規，避免觸碰澳洲稅務局（ATO）監管紅線。
利好之處在於，個人辦理住房按揭的利率，遠低於此前自管養老金直接貸款時的信貸成本。
除此之外，養老金賬戶本身稅率更低，在養老金體系內做負扣稅，收益空間往往不如個人名下操作划算。
方案二：將自住房轉為出租房，享受存量物業負扣稅
自管養老金合資模式門檻較高、更適合專業投資者；預算落地后受眾最廣的房產策略，是不再購置全新投資房，而是把原先自住的房屋轉為出租物業，享受存量房產負扣稅豁免。
和養老金合資方案一樣，這套方式也並非適合所有人。
這類靈活投資方案難免會被不良理財產品推銷者濫用，但政府倉促出台自管養老金借貸禁令、打著保護消費者旗號，未來幾個月也會見識到這類市場亂象。
澳洲約 700 萬房主可繼續享受存量房產負扣稅優惠，新負扣稅規則中的特殊豁免條款為這部分人群保留了政策紅利。
配圖：仍有 700 萬澳洲房主可對自有存量房產使用負扣稅抵扣（圖源：Getty Images）
只要你在今年 5 月 12 日預算髮布前就持有住宅房產，無論現在還是未來將其出租，都可持續享受負扣稅政策。
這項臨時新增的豁免權益已白紙黑字寫進預算文件細則：新規僅限制新建住宅以外的房產使用負扣稅，但不適用於 5 月 12 日前已持有住宅產權、或已簽署購房合同的納稅人。
房產買方代理機構 HMK 的 Harrison Kelly 透露，當下房產市場清盤率跌破 50%，不少房主達不到預期成交價，紛紛撤下掛牌房源，改造成出租物業。
「過去大家的常規操作是賣掉首套房、置換更大的自住房，如今規則徹底改變，存量房主多了一項專屬稅收紅利。」Kelly 說道，
「只要符合條件，這套方案就值得考量。人們可以另租房屋自住，原有房屋出租，可選操作十分豐富。」
政策後續調整
周四國會正式通過包含資本利得稅、負扣稅改革的預算配套法案，獨立參議員 David Pocock 推動政府追加修正條款：民眾因身故繼承房產、或是離婚分割房產獲得產權時，依舊可保留存量房產的祖父豁免條款，持續享受負扣稅與資本利得稅優惠。
本次大規模稅制改革倉促立法落地，後續大概率會衍生更多監管糾紛；但善於研讀法規細則的投資者，也會持續挖掘出新的合規投資機會。
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