很重要
最新研究顯示：在澳洲投資公寓，選擇自住業主比例較高的城區，
過去16年的資本增值表現明顯優於投資者扎堆的區域。
房地產數據機構Cotality分析了全澳約3000個城區2010年至今的房價表現，
並按自住業主與投資者佔比分為四類。
結果顯示：如果2010年在自住業主佔比較高的城區投資100澳元購買公寓，
到今年價值平均可增長至199澳元。
而如果投資于投資者比例較高的城區，
同樣100澳元僅增值至165澳元。
這一研究發布之際，聯邦政府在今年5月預算案中調整了投資房稅收政策，
包括資本利得稅和負扣稅改革，不少投資者正重新評估投資策略。
Cotality發現：自住業主比例越高的城區，長期資本增值表現通常越好，
其中這一現象在公寓市場尤為明顯。
研究指出：投資者集中的區域更容易受到市場情緒、貸款政策以及新增供應的影響。
同時，開發商也更傾向於在這些地區興建大型公寓項目，進一步增加市場供應。
Cotality研究總監Tim Lawless表示：公寓市場本身就比獨立屋更容易受到供應變化影響，
一個新建項目就可能為一個城區新增上百套住宅。
他表示：投資者之間還存在一定的 「羊群效應」 ，
傾向於跟隨其他投資者進入熱門區域。
報告指出：相比自住買家，投資者更關注回報率，
對房價漲跌反應更敏感，房價上漲時更容易集中買入。
而自住買家更多是出於生活需求購房，
更願意長期持有，並投入資金翻新房屋。
他們通常更看重社區宜居性、優質公立學校以及公共交通等因素。
Tim Lawless建議：希望獲得長期資本增值的投資者，不妨站在自住買家的角度挑選房產，
更關注生活便利性、社區配套和交通條件，而不僅僅是投資熱點。
不過，他也提醒：自住業主比例只是影響房價表現的因素之一，
兩者存在相關性，並不意味著一定存在因果關係。
Tim Lawless表示：過去資本增值一直是澳洲房產投資最主要的收益來源，
因為澳洲房地產租金回報率長期偏低。
不過，隨著負扣稅等稅收優惠政策發生變化，
未來投資者可能會更加重視租金現金流和租金收益率，而不僅僅追求房價上漲。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo認為：自住業主比例高的城區，投資者購房競爭往往更激烈，
因為他們需要與希望長期居住的家庭買家競爭。
相比之下，投資者通常更關注價格，
希望以儘可能低的成本買房，提高租金回報，因此更願意考慮其他城區。
她表示：投資者集中的區域資本增值較弱，也與當地公寓產品類型有關。
Diaswati Mardiasmo稱：這類區域往往本身就擁有大量標準化高層公寓，
例如兩房兩衛戶型，市場供應充足。
而自住業主比例較高的城區，公寓數量通常較少，
多為四五層的低密度住宅，每棟僅十幾至二十套住宅，
稀缺性更高，因此房價更容易上漲。
不過，Cotality強調：這項研究只是分析2010年至今的歷史表現，
並不意味著未來仍會維持同樣趨勢。
報告指出：在新的稅收政策下，投資者佔比較高的公寓市場未來可能面臨更大壓力，
特別是那些過去高度依賴稅收優惠或房價快速上漲支撐投資回報的地區。
與此同時，各級政府正持續推動增加住房供應，
包括在公共交通沿線建設更多公寓，以改善住房負擔能力。
Tim Lawless表示：增加住房供應有助於緩解住房危機，
但也意味著未來房價上漲壓力可能減弱。
供需關係趨於平衡后，房地產市場整體資本增值速度預計將放緩。
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