01
悉尼房價走勢兩極化：黃金地段回落，外圍城區逆勢上漲！
房地產專家表示，悉尼房屋及公寓價格回落，對首次置業者的影響可能較小，因為一些傳統可負擔地區的價格仍在上漲。
Domain公布的數據顯示，悉尼錄得全國最大跌幅，但回落主要集中在黃金地段。
悉尼西部一個傳統可負擔地區的房地產中介表示，買家信心已經跌至「歷史最低點」。
一名房地產專家表示，隨著傳統可負擔地區的價格上漲，首次置業者受到悉尼房價及公寓價格下跌影響的可能性較低。
房地產公司Domain公布的數據顯示，悉尼房價出現轉折，上季度下跌3.3%，跌幅為全國最大。
Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell表示，悉尼房價約三年半來首次按季下跌，公寓價格也首次錄得季度跌幅。
她說：「房價跌幅尤其明顯。三個月內，獨立屋中位價約減少了6萬澳元。」
Powell表示，這輪跌勢主要影響悉尼北區和東區的「黃金地段」，未必會讓首次置業者更容易入市。
她說：「外圍城區的可負擔性高得多，而這些地區的價格其實仍在上漲。」
她以西南外圍地區為例說，當地房價過去一年上漲了近13%。
季度數據顯示，傳統上較可負擔的Penrith和Fairfield，公寓價格較上一季度上漲了1.2萬澳元。
不過，Powell預計，這輪市場轉變最終可能傳導至包括悉尼西部在內的傳統可負擔地區。
她說，悉尼進入下行期時，通常是黃金地段最先出現變化、房價最先下跌。
隨著時間推移，跌勢會逐步向中部城區擴散；最外圍城區往往不會下跌，即使下跌，幅度也會小得多。
在Fairfield及周邊從事房地產工作近30年的Andrew Partners Real Estate董事Gary Attard表示，市場不確定性正在改變買家的應對方式。
他說：「買家信心處於歷史最低點。」
他說，預算案公布、稅務改革，以及處於歷史最高水平的生活成本等因素疊加，正對市場造成負面影響。
Attard表示，公寓價格較為可負擔，因此市場仍有需求；但獨立屋和帶土地的房產「不幸的是仍然超出許多首次置業者的承受範圍」。
他說：「我們看到首次置業者不願買房，他們在等待市場的最低價位。」
他表示，年輕首次置業者拿出積蓄準備投資房產，但如果房價下跌，他們會擔心最初支付的首付款打了水漂。
新州住房廳長Rose Jackson表示，市場變化目前仍處於相對早期階段。
她說：「我不想對此作過多解讀。我仍然認為悉尼的住房非常昂貴，因此平均房價仍接近170萬澳元。」
她說：「我與社會住房等候名單上的人交談時——他們正在尋找可負擔住房——他們仍然認為房價是一個重大問題。」
Powell表示，包括今年三次利率上調在內的多種因素疊加，導致澳洲受影響程度較高的市場之一出現放緩。
她說，消費者信心疲弱也在拖慢整個住房市場的交易；相比其他州和領地，悉尼的投資者活動比例更高，當前市場情緒已經發生巨大變化。
Attard表示，Fairfield的投資市場已經「完全停滯」。
他說：「投資目前不在考慮範圍內。房產投資者都在按兵不動。」
他說：「由於眼下存在太多不確定性，他們不敢採取行動。」
Powell表示，現金利率已經達到峰值，但警告稱，距離任何降息仍然很遠。
她說：「重要的是要記住，這是房價周期的正常運行規律。」
她說：「我們經歷了一段強勁增長期，隨後通常會進入增長較弱的時期。」
02
20天內建成2套獨棟屋！澳洲最大建築商測試預製房
澳洲最大住宅建築商Metricon在20天內建成了兩套三居室獨棟屋，房屋組件先在工廠預生產，隨後運到工地組裝。
兩套房屋坐落在一塊330平方米的地塊上，售價介於65萬澳元至70萬澳元之間。這是Metricon首次測試預製建造技術。
該公司認為，這種方式適合區域項目，也適合購買社會住房、可負擔住房及「建成出租」住宅組合的買家。
Metricon的Sam Gribble周四表示，雖然兩套房屋的完工時間為20個工作日，按日曆計算實際上約需一個月，但預製建造與傳統施工的速度差距十分明顯。
他說，從地基澆築完成到房屋達到封閉狀態只用了4天，浴室也已在現場就位：「地基完成4天後就能洗澡，這非常了不起。房屋外牆已經完成包覆，內部鋪好石膏板，也能防風雨。窗戶和門都裝好了，離開時可以把房屋鎖上。」
聯邦政府的國家住房供應與可負擔性委員會4月曾將利用預製等方式加快建房列為優先方向。
該委員會警告，由美國和以色列主導的對伊朗衝突引發供應鏈中斷，可能讓澳洲進一步落後于「到2029年年中新增120萬套住宅」的目標。
不過，Metricon項目住宅業務EveryOne Homes負責人Gribble認為，預製方式更適合區域項目，而非大城市。採用這種方式后，一套房屋約有90%的部分在工廠完成。
EveryOne Homes的客戶包括金融公司Tetris。後者正在昆州政府一項計劃下開發500套可負擔住房。
Metricon用來建造兩套試點住宅的墨爾本西郊Truganina，並不適合採用預製方式。當地承包商和分包商資源充足、運作高效，傳統施工反而是成本最低的選擇。
在維州西部區域城鎮Hamilton，情況則不同。Gribble說，公司在那裡每次接到30套、50套或100套房屋的訂單，但由於供應鏈比Truganina等地區薄弱，成本會高出15%至20%，因此預製建造更具意義。
他說，未來公司很可能在Hamilton、Townsville、Wodonga或Wangaratta大量採用預製方式建房：「這些地方的供應鏈面臨挑戰。我們希望擴大項目規模，又不壓垮現有供應鏈，所以會把更多工作放在工廠完成，減少現場施工。」
預製建造屬於現代建造方法（MMC）這一行業類別，是其中多項技術之一。諮詢公司Hartigan & Associates去年表示，這類技術在20年內最多可讓澳洲新建住宅總量增加19.2萬套。
但澳洲建築周期反覆波動，可能讓建築商和製造商不願投資生產房屋部件所需的產能。這種周期性在目前較為分散的建築業中還可以得到管理。
Hartigan & Associates負責人Hugh Hartigan指出，製造主導的建造體系則需要持續且可預測的需求，才容易管理。
「MMC需要強勁且可預測的項目管線，前期投資才有合理性。需求隨著經濟周期起落，會讓轉型尤其困難。」
Gribble認為，政府可以幫助平抑這種周期波動。他說：「如果政府把重點放在支撐周期低谷上，同時不要因為選舉或其他事情臨近，就用激勵措施之類的辦法把高峰越推越高；如果住房低谷能夠以跨黨派方式得到平抑，就能保持穩定性。」
Metricon為這兩套房屋使用的預製組件在中國製造，由Signex供應。Signex是預製技術公司，由開發商Golden Age負責人Jeff Xu於2024年創辦。
Xu表示：「澳洲不是製造業國家，但我們的創新能力很強，建築標準也很高。」
Signex已經與其他建築商合作，包括去年年底與維州較小型建築商Kincaid合作交付5套聯排別墅，該公司希望拓展更多建築商夥伴。
Xu表示，能與Metricon及Stockland合作，將向其他潛在夥伴證明Signex模式的價值。
「Metricon是全澳最優秀、規模最大的住宅建築商；Stockland是全澳最大的住宅及土地持有者。既然我已經與這兩家公司開展業務，就說明這個模式已經成為現實。」
Stockland的Mount Atkinson住宅區內，兩套房屋均為單層建築。
Metricon目前正與開發商洽談，嘗試在其位於Craigieburn的Highlands總體規劃社區採用預製建造方式建設7套聯排別墅。Craigieburn位於墨爾本CBD以北30公里。
Gribble說，預製技術不太可能用於為個人客戶建造的單套住宅，因為這種方式在規模化應用時效率最高；此外，起重機可以同時把預製牆體等部件吊裝到多套房屋的安裝位置。
「我們與普通家庭客戶討論通過場外建造方式建造單套住宅的可能性要小得多，更可能是以項目為基礎與客戶合作。」
03
超6成澳人支持房價下跌？中介怒批民調太荒謬：誤導民眾
最近公布的一項民調顯示，大部分澳洲民眾更希望看到房價下跌，但事實真是如此嗎？
要看懂所謂的「61%受訪者支持房價下跌」，必須回到Resolve Political Monitor的原始問題，答案恐怕不會一樣。
實際問題是：「許多住房稅收和建房補貼措施，設計目的都是降低房價。無論你支持還是反對某項具體稅收或補貼，你支持還是反對降低房價這一目標？」
Hills District房貸經紀公司Spartan Partners的Todd Sarris認為，這種問法在邏輯上「不連貫」。
「問題在於，這個提問把性質根本相反的政策工具強行放在一起，給它們設定同一個目標，卻要求公眾就一個已經替他們框定好的前提作出判斷。」
Sarris表示，民調把兩個問題都歸到「降低房價」這個名目下，忽略了經濟運行的觸發因素。「補貼從設計上看具有擴張性，目的是鼓勵市場參与、增加供應，或提高參与者的購買能力。
「稅收則會產生相反效果：撤走激勵、改變行為、在邊際上減少參与，並可能隨著時間的推移壓低價格。
「這兩類工具通過完全不同的機制發揮作用，可能造成截然不同的市場結果。
「把它們荒謬地都歸入『降低房價』這一名目，就是無視經濟傳導渠道，用預設敘事取代分析。」
在Sarris看來，問題更深層的漏洞，是把房價當成一個抽象概念。「只有把房價下跌孤立起來看，它才會普遍受歡迎。」
Sarris認為，如果問題換成與受訪者自身相關的問法，答案會不一樣。
「如果問房主：『你是否支持一項有意讓你住房價值隨時間下降的政策？』
「如果問剛買房的人：『你剛剛背上了一筆30年期貸款，是否支持那些會讓你住房價值長期持續下降的政策？』
「這兩個問題的答案都會是『當然不，怎麼可能』。」
理由不難理解：買房意味著背負大筆債務、作出個人擔保，還要承擔印花稅、利率、保險、維護成本和高額交易費用。
「在明知政策目標是讓住房名義價值持續下跌，而且通脹與機會成本還會進一步放大這一趨勢的情況下，卻仍自願進入這樣的結構，實在不合邏輯。」
「理性家庭應當選擇租房，把資金投向其他地方。」
Sarris補充說：「這些都不是反對改善住房負擔能力的論據。」
「而是反對一種錯誤的等同：把改善負擔能力與摧毀資產視為同一個政策目標。」
Sarris在LinkedIn上的這番發言，為政策辯論提供了可取的補充；他把這場辯論形容為「恥辱」。
04
維州租客申請新規：房東問寵物、汽車、企業，恐被罰$62700
維州租賃工作組警告，房東或物業經理若向潛在租客詢問寵物、汽車等不在標準申請表內的問題，可能被處以逾62,000澳元罰款。
隨著維州租賃工作組加大對新租賃規定的執法力度，房東若詢問潛在租客是否養寵物或擁有汽車，可能面臨逾62,000澳元罰款。
3月31日起實施的租賃改革規定，物業經理和房東只能從維州標準化租賃申請表中獲取用於確認申請人身份及收入的信息。
與此同時，2Apply是維州最大的租賃申請平台之一，由Reapit運營。該平台已經刪除申請表中「還有其他想補充的嗎」這一欄，此前租賃工作組曾警告該欄目可能違反法律。
政府最新數據顯示，維州近期設立的可轉移租賃押金計劃（Portable Rental Bond Scheme）本周所擔保的押金總額已達到100萬澳元。這些押金用於幫助租客從一處出租屋轉往另一處。
維州消費者事務局（Consumer Affairs Victoria）主任Nicole Rich表示，在租房市場緊張的情況下，表格里額外設置的問題或欄目，可能讓租客擔心不回答就會錯失住房，因而被迫作答。
Rich警告，繼續提出違法問題的人可能遭到執法。對公司而言，房地產中介和房東的最高罰則超過62,700澳元；個人則超過12,500澳元。
租賃工作組出面警告Reapit相關風險后還透露，其他租賃表格中仍有違法問題。例如，有表格詢問租客所擁有汽車的類型、品牌和註冊信息，也詢問租客養哪些寵物、寵物年齡，以及寵物屬於「室內」還是「室外」飼養。
學生也被違法詢問就讀哪所學校，以及課程還會持續多久。
租客事務廳長Paul Edbrooke表示，新法旨在保護租客，避免他們為簽訂租約而交出不必要的額外信息。
「我們的租賃工作組一直在努力確保中介遵守新法。」Paul Edbrooke說。
另一方面，維州可轉移租賃押金計劃於7月1日啟動后不到22天，參与計劃的租客投入系統的金額已經超過100萬澳元。
這項計劃讓租客更換住址時，可以把上一處租屋的押金轉到下一處，而不必同時為兩處住房墊付押金。
如果前房東申領租客原先繳交的押金，維州政府會在相關情況下為計劃提供擔保；租客則須在較短期限內向政府償還這筆款項。
Paul Edbrooke說，計劃的目標是讓租客不必在「支付新押金」和「支付下個月的租金」之間作出選擇。
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