澳洲房價要大跌15%，跌到頭了？房市降溫嚴重拖累澳洲經濟風險，年底前仍可能再加息
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房市降溫拖累經濟風險上升，但年底前仍可能再加息
澳聯儲將現金利率維持在4.35%不變，是在通脹仍高與經濟放緩之間作出的平衡選擇。央行承認，住房市場已經明顯降溫，未來關鍵在於這輪房市下行會不會進一步拖累消費、就業和整體經濟。
今年早些時候的三次加息，已經開始影響家庭現金流、房貸需求和房價。Westpac表示，自5月聯邦預算案以來，房貸申請量下降20%。澳聯儲也指出，部分首府城市房價正在下跌，新住房貸款明顯減少。
住房市場雖然不是澳聯儲直接目標，但它會影響經濟。房價下跌會削弱房主財富感，令家庭消費更謹慎；房市降溫也會影響建築、裝修、傢具家電和相關服務支出。
澳聯儲最新預測顯示，年度GDP增長率將從6月的1.9%放緩至12月的1.4%。失業率為4.4%，勞動力市場仍相對穩健，但已比央行5月預期略弱。
通脹風險也沒有消失。核心通脹預計到2027年中仍高於3%，之後才會逐步回落至目標區間。中東衝突帶來的燃油風險，以及企業成本轉嫁壓力，仍可能推高物價。
金融市場目前認為，到12月再次加息的概率約為63%。若通脹繼續頑固，或企業繼續把成本轉嫁給消費者，加息仍可能發生；但如果房市下滑擴散到消費和就業，澳聯儲可能會判斷此前三次加息已經足夠。
因此，這次按兵不動並不是政策轉向，而是等待更多數據。未來幾個月的通脹、房價、消費和就業數據，將決定澳洲家庭是否還要面對進一步利率上升。
02
ANZ預測澳洲房價兩年最多跌15%，2027年觸底、2028年回升
ANZ最新報告顯示，澳洲房市下行速度快于預期，首府城市房價今年預計下跌4.3%，2027年再跌3.4%。從峰值到谷底計算，全國首府城市房價累計跌幅可能達到10.6%。
悉尼和墨爾本預計領跌。ANZ預測，悉尼房價從峰值到谷底可能下跌14.5%，墨爾本下跌12.8%。這兩個市場對利率、可負擔性和投資者情緒變化最為敏感。
ANZ經濟學家Madeline Dunk和Adam Boyton認為，限制性利率、住房負擔能力壓力，以及5月預算案中房產稅政策變化，都是推動房價下行的主要因素。低拍賣成交率也顯示買方市場正在形成。
不過，ANZ並不認為房價會長期持續下跌。該行認為，住房供應短缺和建築業產能限制，會為價格提供底部支撐。換句話說，需求可能被利率暫時壓住，但供給不足的問題仍未解決。
ANZ預計，2027年會成為本輪周期谷底，隨後在2028年恢復上漲。悉尼和墨爾本屆時可能反彈約5%，主要受到預期中降息推動。
其他主要銀行也下調了預測。NAB預計首府城市房價今年下跌5%，悉尼和墨爾本跌幅約10%；CBA預計悉尼今年下跌6%，墨爾本下跌7%。
對買家來說，未來兩年可能出現更多議價機會；但對低首付業主和近期高位買入者而言，負資產風險會增加。對政策制定者來說，真正的問題仍是：如何在房價回調、租賃供應、建築成本和住房可負擔性之間找到平衡。
03
悉尼多區租金暴漲超百元 近半租客稱已難負擔陷兩難
受稅收改革、空置率走低和利率上升影響，悉尼部分地區租客正遭遇每周超150元的租金暴漲。
PropTrack數據顯示，悉尼絕大多數租賃市場租金持續上漲，不少城區三月內租金漲幅超10%，核心原因是租客需求上升、新增出租房源持續減少。
5月份，Mays Hill、Ermington等西部郊區周租金中位數漲約100元，North Ryde、East Ryde、Redfern和North Strathfield）的漲幅也與之類似，而Davidson、Birchgrove、East Killara、Mulgoa和Abbotsford等高端住宅區周租金漲幅超150元。雅柏文方面，Mount Pritchard、Forestville、Millers Point周漲幅在75至150元之間。
這份統計覆蓋3-5月租金漲幅，5月是聯邦預算改革首月，改革內容包括將負扣稅優惠限制在新建住宅、調整資本利得稅。
後續全市數據顯示，6月季悉尼房屋租金漲6.3%，周均漲50元，達創紀錄的850元；同期雅柏文租金漲4%，周均漲30元。
REA集團分析師雷德曼表示，預算調整的全部影響尚未顯現，未來出租房源供應可能進一步收縮，稅收變化會讓投資者需求下降，減緩新增供應步伐，進一步推高租金。
Ray White首席經濟學家科尼斯比表示，購買現有住宅的投資者減少，租客將面臨更高租金壓力，本用於改善購房者可負擔性的政策反而讓租客處境更難，不少家庭會陷入財務困境，部分租客只能搬家，年輕人和低收入家庭則要推遲獨立生活。稅收改革加劇了此前就存在的租賃供應問題，悉尼核心城區開發空間有限，投資者減少會讓租賃狀況進一步惡化。
新州租戶聯盟首席執行官利奧表示，租金上漲不能全歸咎於稅收變化，根本原因是租金上漲缺乏合理監管，不少房東跟風其他投資者漲租，政策生效前購房的房東受「祖父條款」保護，不會受到稅收變化影響。現在不少租客已難以為繼，不得不推遲就醫，在基本生活需求和付租金之間兩難。
Finder的消費者情緒追蹤調查顯示，6月份有47%的澳洲租客表示難以支付租金，62%的澳洲租客擔心利率上升將導致租金上漲，31%表示其租金在過去六個月中已經上漲。
Finder理財專家惠滕表示，低空置率意味著租客幾乎沒有其他選擇，只能接受更高的租金，否則就有可能流落街頭。
04
墨市清空率回升接近平衡 房源不足或只是暫時現象
一戶想就近上學的家庭，上周六以180.5萬元拍下Essendon的Napier Street 186號四居室翻新住宅，成交價高於指導價和當日175萬保留價，法律未強制要求保留價匹配指導價。
該房源是上周墨爾本627套計劃拍賣的房產之一，Domain集團錄得63%拍賣清盤率，統計覆蓋473個報告，另有62場拍賣被撤回，撤回房源計入未售出房產。
上一次清空率達該高位的時間是2月28日的66%，顯示墨市已接近平衡市場標準，不再屬於買方市場。
Jellis Craig Essendon的隆齊表示，本次拍賣共5組買家登記，3組實際競價，起拍價160萬元由該家庭率先開出，後續加價幅度從2萬元、1萬元到1000元不等，最終以5000元小幅加價落槌。 2020年起持有該房源的賣家此前翻新了廚衛，這是房源核心吸引力。
隆齊表示，當前市場趨於平衡的核心原因是新上市房源不足，他認為房源短缺只是暫時現象，春季會有更多房源掛牌，但挑戰在於春季恰逢州選舉前夕，不少賣家選擇按兵不動觀望結果。
在Port Melbourne，一對年輕夫婦以113.6萬元拍下Albert Street 168號的翻新Victoria風格兩居室聯排別墅，起拍價105萬元，兩組買家競價后，年輕夫婦擊敗一名男性買家拿下房源。
Jellis Craig Port Melbourne的凱特說，Port Melbourne此前市場低迷，這套房源成交價高於保留價表現亮眼。該房源是海岸投資者掛牌，完全拎包入住無需修繕，120萬以下同類型房源稀缺。近期買家活躍度明顯回升，大家已接受價格新常態，剛需仍會正常購房。
Eaglemont，Glenard Drive 24號的四居室紅磚住宅流拍后，以175.5萬元保留價成交，落在170萬-180萬指導價區間。
Nelson Alexander Ivanhoe的拉比里斯表示，拍賣現場有50名圍觀者，家庭買家出價171萬后，談判敲定最終售價。業主持有該房產7年，此前一直對外出租，當前大量買家看房，剛需交易仍在正常推進，形成新的常態。
LJ Hooker研究主管蒂勒表示，這一清盤率是近幾個月最佳市場表現，不少首次置業者現身開放日，想趁維州房價疲軟入市，後續清空率走勢完全取決於儲備銀行議息結果，加息會打擊信心，利率穩定則清空率大概率維持高位。
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