提醒 | ATO默認演算法或使數百萬房產投資者多繳稅，專家：提前做好房產估值
稅務專家警示：房產投資者若不在明年完成名下不動產估值，或將面臨超額徵稅風險。
聯邦預算即將落地的稅制改革，將於2027年7月1日把投資房產的資本利得稅按時間劃分為兩段獨立計稅周期。這項政策變動將直接影響全澳超330萬套住宅類投資房產。
行業機構提醒，澳洲稅務局默認的資本利得核算公式，可能無意間讓部分投資者多繳稅款。
新規框架下，2027年7月前持有的住宅投資房產，收益會分段計稅：2027年7月前產生的增值部分沿用現行規則，保留成熟的50%資本利得稅減免優惠；
2027年7月之後產分兩段收益時，澳洲稅務局會採用默認的直線分攤法核算：將房產總持有期內的全部增值額平均分攤至每一年，不會匹配真實房價上漲的實際時間段。
H&R Block稅務溝通主管Mark Chapman表示，在截止日期前房價漲幅迅猛的業主，套用默認公式會大幅抬高稅負：「稅務局公式假設房價勻速線性上漲，但房地產市場走勢絕非如此。若房產在五年前大幅升值、2027年後價格持平，這套演算法會把早年增值划入更高稅率的新計稅規則。
在2027年7月1日完成專業市價估值，不只是留存憑證，對大量個體散戶投資者而言，這一步能省下數千澳元的額外稅款。」
Chapman說明，稅制切換前納稅人有權委託機構出具獨立市場估值報告；憑藉正式估值文件，業主可自主選擇計稅方式，選用總稅負更低的方案申報。
房產評估機構Herron Todd White首席執行官Peter Maloney指出，這份基準估值是關鍵法律保障：「稅法以2027年7月1日為明確分界節點，資產當日市值的舉證責任完全由納稅人承擔。投資者想要放棄稅務局默認演算法、提出異議，必須提供正式市場估值報告作為依據。」
他提醒不要依賴線上房產自動估值演算法、區域中位價走勢數據報稅，這類材料無法通過稅務合規層面的法律核驗：「涉及大額稅款與稅務局稽查，必須出具能經受法規審查的獨立專業估值報告。」
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