前車之鑒
澳洲樓市已經進入調整期，
但至於這波調整會有多深多久，現在沒有人知道。
而放眼鄰國紐西蘭和加拿大，或許可以看到未來幾年的一種可能走勢。
過去幾個月，悉尼和墨爾本房價持續回落，全澳房價走勢也由升轉跌。
此前一直表現強勁的珀斯、布里斯班和阿德萊德，漲勢也已明顯放緩。
相比之下，紐西蘭和加拿大的房地產市場，已經連續下跌近四年。
而這兩個國家的經歷，值得澳洲借鑒。
疫情后的房地產周期中，紐西蘭和加拿大都曾經歷比澳洲更瘋狂的上漲。
經通脹調整后，從2010年至2022年初，
紐西蘭房價累計上漲約164%，加拿大上漲約150%。
同期澳大利亞房價雖然基數更高，但實際漲幅約為40%。
不過，隨後各國貨幣政策開始分化，也讓房地產市場走上了不同軌道。
為了遏制高通脹，紐西蘭央行率先激進加息，現金利率一路升至5.5%。
加拿大央行也將利率提高至5%。
而澳洲央行則相對溫和，現金利率最高僅升至4.35%。
更高的利率迅速打擊了住房貸款需求，也拖累了整體經濟。
紐西蘭在加息期間數度陷入衰退，
大量年輕勞動力流向澳洲尋找更高薪工作，
凈移民幾乎停滯，這也進一步削弱了住房需求。
加拿大則受到高利率和美國關稅政策雙重影響，失業率一度升至7%。
多倫多等城市更接近9%，房地產需求明顯降溫。
與此同時，兩國移民政策也出現變化。
疫情后，澳洲持續保持較高的海外移民流入，
而住房建設速度卻遠遠跟不上人口增長，
住房供應持續緊張，對房價形成支撐。
加拿大則兩年前開始大幅收緊移民政策，
包括限制國際學生數量，凈移民明顯下降，住房需求也隨之減弱。
目前，澳洲圍繞移民規模的討論才剛剛開始，
而房地產市場已經受到加息以及投資稅收優惠收緊等因素影響，購房需求開始回落。
數據顯示：自2022年以來，加拿大房價累計下跌約20%。
紐西蘭跌幅接近30%（經通脹調整），
成為該國歷史上持續時間最長的房地產調整之一。
相比之下，澳洲樓市在2023年曾短暫恢復上漲，
並在去年降息后重新逼近歷史高位，但如今整體走勢已經開始轉弱。
研究機構Cotality認為：過去五年房價的大幅上漲，讓不少澳洲家庭積累了一定財富緩衝，
因此目前仍有能力承受房價調整帶來的衝擊。
不過，如果房價持續下跌，對整體經濟的影響可能會逐漸顯現。
在紐西蘭和加拿大，房地產低迷已經開始拖累消費支出，
零售行業經營壓力明顯增加，經濟增長也持續疲弱。
澳洲目前同樣面臨經濟放緩，今年經濟增速預計不足2%。
由於房地產佔澳洲居民財富比重極高，
一旦房價出現長期或大幅下跌，居民財富效應減弱，
消費信心也可能受到衝擊。
根據UBS此前發布的全球財富報告：澳洲家庭財富總額位居全球第三，很大程度上正是受益於房地產長期上漲。
加拿大目前已經開始考慮為房地產市場托底。
由於不少開發商既無法承受大幅虧損出售項目，也無力長期持有庫存住房，
加拿大政府正研究收購滯銷公寓，並改造為可負擔住房，以穩定市場。
至於紐西蘭，雖然房價跌勢已有所放緩，但市場仍未出現明顯反彈跡象。
澳洲與紐西蘭、加拿大最大的不同，
仍在於住房供應不足和人口持續增長。
目前澳洲住房依舊供不應求，但隨著需求逐步降溫，
未來樓市調整是否會進一步擴大，仍有待觀察。
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