——前言——
澳洲房地產市場的調整正在出現越來越明顯的分層，最新數據顯示，悉尼和墨爾本最昂貴的獨立屋已經成為本輪下行中受衝擊最大的板塊：價值排名最高25%的獨立屋，與各自周期峰值相比，悉尼已經回落10.7%，墨爾本下跌10.5%。但與此同時，價格相對較低的住宅和公寓卻表現出更強韌性。
更值得關注的是，這輪調整已經不再局限於悉尼、墨爾本和堪培拉，布里斯班、阿德萊德和珀斯也陸續出現價格回落，意味著澳洲樓市正在從局部高端市場降溫，逐步轉向更廣泛的調整。
01
澳洲低價住宅和公寓韌性更好，在房市下行的情況下尤其難得！
澳洲樓市正在出現明顯的高端領跌，房地產數據機構Cotality最新9月報告顯示，悉尼價格最高25%的獨立屋價值已較周期峰值下跌10.7%，墨爾本下跌10.5%，兩地這一檔住宅的中位價值約為210萬和120萬澳元。相比之下，低價住宅和公寓跌幅更小，表現出更強韌性。
Cotality研究主管Gerard Burg表示，本輪下跌最初主要集中在悉尼、墨爾本和堪培拉的高價住宅，如今已擴大到布里斯班、阿德萊德和珀斯。不過後三個城市不同價格區間的跌幅相對平均，反映這些市場進入下行周期的時間較晚。
業內人士認為，高端住宅跌幅更大，與買家行為有關。Herron Todd White集團首席執行官Peter Maloney表示，高端買家通常更有能力推遲購房，如果認為賣家開價過高，可以選擇繼續等待；賣家則可能需要更長時間調整價格預期。因此，市場降溫時，高端住宅往往更容易受到情緒和議價變化影響。
澳洲住房研究中心主任Emma Baker認為，部分投資者正在暫時退場，等待觀察市場和稅制變化。相比之下，自住家庭特別是預算有限的購房者仍然需要住房，可選擇的價格區間也更窄，這成為低價住宅需求相對穩定的重要原因。
成交數據同樣顯示樓市正在降溫，截至8月的一年，全澳住宅成交量下降2.7%，首府城市下降5.2%，地區市場則增長1.8%。房產出售時間中位數已從一年前的28天延長至39天，首府城市賣家平均議價折扣擴大至4.2%，顯示買家的議價空間正在增加。融資成本也是市場壓力來源之一。澳洲央行目前現金利率仍為4.35%，2026年至今累計加息75個基點。利率維持高位，加上部分城市掛牌量增加，買家不再急於追價，市場議價權逐步向買方傾斜。
公寓也出現高低價分化，但整體比獨立屋更抗跌。墨爾本和悉尼高、低價公寓累計跌幅差距分別達到4.9和4.5個百分點。堪培拉則出現例外，最低25%公寓較峰值下跌2.9%，高價公寓僅跌1.6%。Cotality認為，在住房負擔能力持續承壓的環境下，較低的入場價格正在支撐公寓和低價住宅需求，也使它們在本輪樓市調整中表現得更加穩定。
02
模塊化住宅日漸興起，墨爾本一建築商首當其衝！
澳洲建築成本高企、工人短缺之際，模塊化建築正在升溫。墨爾本建築商Kapitol與開發商ICD Property、中國中集模塊化建築系統成立1000萬澳元合作項目，計劃擴大從中國進口三維模塊，目標年交付能力最高1萬套，主要用於學生公寓、酒店、長租住宅及社會和可負擔住房。需要注意，1萬套是規劃產能，並非已經獲得的年度訂單。
Kapitol表示，在適合的項目中，模塊化施工可降低最多約10%的成本，工期縮短30%至50%，現場用工最多減少一半。其核心是把卧室、浴室、管線和部分裝修提前在工廠完成，再運到現場吊裝，從而降低天氣、人工短缺和返工風險。 Kapitol模塊化業務資料
首個項目位於墨爾本東南部Clayton，將建設161間客房的學生公寓，開發價值約5000萬澳元，地點距離莫納什大學Clayton校區僅約230米，計劃2027年初進入現場施工階段，目標2028年完工。
澳洲本地企業也在押注工業化建房。Built與Wesfarmers合資成立的Built Living，8月獲得國家重建基金最高1.2億澳元貸款，將在珀斯北部Neerabup建設住宅製造工廠，設計產能超過每年2000套公寓，目標把成本降低最多20%、交付時間縮短最多50%。
大型開發商也開始採用預製構件。Dexus在布里斯班41 George Street舊辦公樓改造成學生公寓時，使用856個工廠預製浴室模塊，最終提供1180個學生床位，成為澳洲大型辦公樓改造應用模塊化施工的代表案例之一。昆州開發商Ausbuild也迎來日本積水化學投資，積水化學擬斥資約3.35億澳元收購51%股權，對Ausbuild整體估值約6.7億澳元，並計劃引入日本工業化住宅經驗。
模塊化建築之所以受到重視，與澳洲建築生產率長期低迷有關。生產力委員會指出，目前每工時建成的住宅數量只有30年前約一半；即使考慮住房面積和質量提升，勞動生產率仍下降12%。不過英國經驗也顯示，模塊化工廠需要持續的大規模訂單才能維持效率，因此它更可能首先在學生公寓、酒店、長租和社會住房等標準化程度較高的項目中擴大應用。
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