議息前，固定利率已先行上調
澳聯儲將於9月29日（下周二）公布利率決議。決議還沒出，銀行、拍賣場和房價數據已經先一步反映了加息預期。
四大行均預期9月29日加息25基點
澳聯儲將於9月29日（周二）下午2:30公布利率決議。據Canstar 9月24日匯總，CBA、Westpac、NAB、ANZ四大銀行均預測現金利率由4.35%上調25個基點至4.60%，ANZ另預測11月再加一次。
若加息落地，這將是2026年第四次加息（此前2月、3月、5月各加25基點，6月和8月維持不變）。按Canstar測算，一筆60萬澳元、剩餘25年的自住貸款，每月還款將增加約91澳元。
對中國買家意味著什麼
用澳洲貸款買房的買家，現有預批額度是按現行利率測算的，加息后借貸能力可能下降。決議公布前不必急於簽約，但應請貸款經紀先按4.60%的情景重新測算。
房價回調，外國人買現房禁令未變
聯邦政府禁止外國人（包括500學生簽證、482工作簽證等臨時簽證持有人）購買現房（established dwellings），禁令自2025年4月1日起生效，持續至2029年6月30日。
房價回調並不改變這一規定。外國人仍可按FIRB規定申請購買新房或空地。
對中國買家意味著什麼
看到「悉尼房價較高點下跌7.1%」而考慮入手二手房的臨時簽證持有人，先確認自己是否屬於「外國人」；持澳洲永居或公民身份者不受此限。
悉尼房價較2月高點下跌7.1%
Cotality 9月1日發布的房屋價值指數顯示，8月全國房價下跌0.9%，為連續第五個月下跌，較3月高點低3.6%。悉尼8月下跌1.4%，較2月高點低7.1%，跌速已超過2022–23年那一輪調整的同期水平（6.6%）。整個冬季，93%的首府城市區域錄得房價下跌。
Cotality每日指數顯示，五大首府綜合指數9月25日為213.68，較8月31日的215.85再低約1.0%（月中每日數據，並非9月正式月度結果，後者將於10月1日公布）。同期全國租金一年上漲5.7%（截至8月）。
對中國買家意味著什麼
下跌已從高端擴散到大多數區域，買方議價空間在擴大；但租金仍在上漲，自住和投資需要分開算賬。
上周最終清盤率49.1%
Cotality 9月23日公布：截至9月20日的一周，首府城市最終加權清盤率為49.1%，前一周為52.6%，去年同期為71.6%；過去17周中有15周低於50%。
當周拍賣1,841場，為6月下旬以來最多。墨爾本清盤率54.2%，為各首府最高；悉尼46.2%，為8月初以來最低；布里斯班31.4%。
對中國買家意味著什麼
在當前市場，拍賣前出價和流拍后的私下議價，往往比拍賣當天更有談判空間。
需要澄清：18家調的是固定利率
近日有中文媒體以「澳聯儲月底加息板上釘釘？18家金融機構上調貸款利率」為題報道。根據Canstar 9月24日數據，9月以來18家貸款機構上調的是至少一個期限的固定利率。例如Macquarie一年期自住固定利率最低由6.39%升至6.49%。
浮動利率並未因此變動，通常要等澳聯儲決議之後才會調整。加息是市場的高概率預期，並非已經決定，結果以9月29日下午2:30的公告為準。
對中國買家意味著什麼
已有浮動利率貸款的買家，目前還款沒有變化；考慮鎖定固定利率的，要知道固定利率已提前反映了加息預期。
一詞一天：初步與最終清盤率
周日公布的是「初步」清盤率，只基於當晚已上報的結果；周三或周四公布的「最終」清盤率補齊后報告的結果，通常更低，因為未成交的物業往往報得更晚。上周初步清盤率約54%，最終為49.1%。
一句話總結
利率還沒動，但銀行、拍賣場和房價都已經先按「會加息」來定價。
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