Centuria 信貸基金深陷地產困局
Centuria Capital 的兩隻私募信貸基金 —— 本就因$34 億住宅建築巨頭 Bathla 的崩盤承壓 —— 對另一家資不抵債的悉尼開發業務有重大敞口，這進一步加劇了這家 ASX 上市地產管理公司貸款業務的困境。
雙重風險敞口
Centuria Bass Credit 是 Centuria 以$126m收購的私募信貸公司，已因 Bathla 崩盤遭受重創 —— 它向這家經濟適用房巨頭提供了超過$280m的貸款。危機引發贖回潮后，該公司被迫在 Centuria Bass Credit Fund 和 Bass Property Credit Fund 中設置贖回限制（gating）。
AFR 可以披露，這兩隻基金還面臨更多問題貸款 —— 涉及向 WST Property Group 子公司提供的債務，該公司由開發商 Krenalin Moodley 經營，而他正面臨聯邦法院的破產訴訟。清算機構 KordaMentha 于去年 9 月被任命接管 Moodley 的主要實體 WST Property Group。其聯合投資者以及 Centuria Bass Credit Fund 和 Bass Property Credit Fund 均暴露于跨多個貸款工具的敞口。
清算報告：賬戶僅剩 $2.03
投資者暴露于以 Hunter Valley 的 Mount View Grange 土地第一抵押權擔保的高級貸款。Centuria Bass 還向該開發商提供了夾層融資，這筆融資面臨被清零的風險。儘管這些貸款已違約相當長一段時間，Centuria Bass 仍未向這些子公司任命接管人。土地所有權文件顯示，這三處房產受到其他債權人的多項 caveats 約束 —— 這是開發商過度槓桿化的標誌。
「Centuria Bass 一直就這些敞口與投資者保持定期溝通，並在重大進展發生時提供更新。」Centuria Bass 發言人表示，並補充說公司正專註于 「代表投資者探索所有退出選項」。
KordaMentha 的報告描繪了一幅嚴峻圖景 —— 結論是擔保和無擔保債權人都不會有預期回收，公司賬戶里只有$2.03。在調查中，清算人識別出約$22m流向其他公司的貸款，其中大多數由 Moodley 擔任董事。」我相信這位董事…… 利用其公司董事的職位達成公司間貸款，而這些公司間貸款沒有給公司帶來任何財務利益。」KordaMentha 合伙人 Lachlan Abbott 說。
清算人還發現該公司可能一直在資不抵債狀態下交易，並表示 Moodley 未能提供充分的記錄。」從我的初步調查來看，這位董事似乎沒有任何實質資產。」Abbott 說。Moodley 的登記住址是悉尼北部 Dural 的一棟六卧室豪宅 —— 該房產去年中以$740 萬售出。WST Property Group 的債權人之一 Sophad 于去年 10 月啟動法律程序，申請宣告 Moodley 破產。該案將於 12 月重返法庭。
Moodley 回應與基金壓力
面對提問，身在海外的 Moodley 表示，進入管理程序的實體 「不是集團內的母公司，而是一家提供開發服務的開發管理公司」。」Centuria Bass 沒有向這個實體借過任何資金，也沒有參与或暴露於此事。」 他說，並稱此事 「複雜且仍在進行中」。
儘管 Centuria Bass 的貸款不是提供給該主實體的，且以房產作抵押，這家非銀行貸款機構仍需在艱難的地產市場中處置資產 —— 該市場已受到四次加息和工黨房地產稅收優惠改革的雙重衝擊。管理約$300m投資的 Centuria Bass Credit Fund 已被產品評級機構下調評級 —— 該評級機構被財務顧問用來向客戶推薦產品 —— 因為其指引變更令評級機構警覺。這些變更允許該工具將其在新南威爾士州的敞口提高到整個基金的65% 以上，並允許對單一借款人的敞口超過20%。這使對 Bathla 的貸款增長到約佔 Centuria Bass 投資的24%。
Centuria Bass Credit 于 2016 年作為與 Centuria Capital 的合資企業成立，管理約$25 億投資者資本。這家 ASX 上市的房地產投資管理集團後來取得了全部所有權。Centuria Bass 的困境對瑞士投行巨頭 UBS 構成挑戰 ——UBS 去年 1 月將其對該私募信貸經理基金的倉庫貸款規模翻倍至$285m。該行分析師上周實地考察了 Centuria Bass 貸款的 Bathla 物業。自 6 月 Centuria Bass 對 Bathla 的敞口曝光以來，Centuria Capital 的股價一直受到打擊，價值幾乎腰斬。
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