01
澳洲30個年輕買家置業「寶藏城區」揭曉：堪培拉、珀斯、悉尼多區上榜！
一份全國榜單顯示，35歲以下的澳洲人仍有機會進入房產市場，甚至有機會賺上一筆；不過，布里斯班和墨爾本沒有入選。
Ray White的新分析鎖定了30個城區。這些地方人口結構年輕化，投資者持有的房屋比例低於22%，過去10年的漲幅也超過了所在地區更廣泛的市場。
堪培拉表現最突出，珀斯和悉尼則各有9個城區上榜；此外，Townsville等區域性熱點城區也躋身榜單。
Ray White經濟學家Atom Go Tian表示，兩個明顯缺席的城市中，布里斯班房價漲得太快，墨爾本的漲幅則不夠。
Go Tian說，這份全國榜單說明，35歲以下人士仍有機會置業，也有機會在當前負面情緒濃厚的市場中站穩腳跟。
他說：「我開展這項分析，是想知道年輕買家是否正在進入市場，以及他們能否在市場中取得成功——尤其是現在負面消息實在太多。」
Go Tian找出了全國各地的澳洲統計局（ABS）SA2地區群組，並將一些悉尼上榜地區與幾十年前曾被人嘲笑、後來經歷高檔化並成為買家追捧目標的城區作比較。
他說：「這就像20年前看Inner West一樣。」
Ray White把重點放在SA2地區，追蹤它們從2021年至2025年的年齡中位數。澳洲2415個SA2地區中，只有482個的年齡中位數低於35歲，佔比約五分之一。
研究人員隨後從中篩出人口越來越年輕的片區，剔除投資者持有至少22%房屋的地區。
最後，只有過去10年表現跑贏所在更廣泛市場的地區能夠入選，共留下30個35歲以下人士置業熱點。
Go Tian說：「堪培拉是我最看好的首次置業市場。那裡確實正在發生一些變化。」
堪培拉共有6個片區入選，包括Gungahlin和Molonglo Valley的新開發社區。Taylor所在的SA2地區以31歲的年齡中位數和僅9%的投資者佔比位居榜首。Ray White數據顯示，當地房價10年間上漲162%；Domain數據顯示，堪培拉全市獨棟房屋中位價為103.7萬澳元。
不過，Belconnen的Confidence Real Estate經紀人Alvin Nappilly認為，Taylor的增長，特別是城區層面的增長，已經把那裡變成了改善型置業市場；在他看來，Belconnen提供了最好的首次置業選擇。
他說，如果自己的朋友要買房，他會推薦Macnamara或Strathnairn，因為那裡同樣的預算可以買到更好的房子。
他還說，Macnamara非常適合首次置業者，100萬澳元仍能買到一套不錯的房子，而且這個城區其實被低估了。
Domain數據顯示，Macnamara的獨棟房屋中位價為64.7萬澳元。
珀斯有9個區入選，範圍從北部的Ellenbrook和Carramar，延伸到南部的Baldivis、Wellard和Singleton；其中，Wellard（West）-Bertram地區排名最高。Ray White數據顯示，該地區房主平均年齡為31.6歲，獨棟房屋中位價10年間上漲99%。
Wellard位於Kwinana，Domain數據顯示，當地獨棟房屋中位價為75.35萬澳元，過去5年上漲95.7%。相比之下，珀斯獨棟房屋中位價為1,183,108澳元。
Seville Grove被列為珀斯買房成本最低的地區之一。Domain數據顯示，當地獨棟房屋中位價為76.6萬澳元，5年漲幅達到122%。
Coulson & Co經紀人Lauren Wiegele認為，Kwinana，尤其是Wellard，是首次置業者的寶地。
她說，自己主要處理那裡的strata房產，但見過房價在不到一年內從約33萬澳元升至50多萬澳元。
她說，雖然房價自去年12月以來略有回落，但她們正在銷售的一個期房公寓項目中，約60%的買家是首次置業者。
Wiegele認為，當地房價還有上升空間。
她說，一些區的平均價格已經接近100萬澳元；幾年前，若說這裏的房子能賣到100萬澳元，聽起來還非常不切實際。
悉尼的Bidwill-Hebersham-Emerton SA2地區位居榜首。Ray White數據顯示，當地房主平均年齡為31.7歲，房價中位數為87.8萬澳元，10年間上漲75%。
Domain數據顯示，悉尼全市中位價為1,733,891澳元，同期上漲61%。
Richardson & Wrench Rooty Hill and Mt Druitt的David Frendo表示，隨著大量基礎設施投入西悉尼交通走廊，該地區有望迎來快速發展。
他說，St Clair尤其適合首次置業者，距離西悉尼機場也只有12分鐘車程。這裏已經取得驚人的發展，但未來仍有很大上升空間。
他相信，這些地區最終會追上更靠近市中心的城區，因為它們圍繞西悉尼機場發展，而且當地正建設大型工業廠房。
布里斯班雖然沒有上榜，但Go Tian表示，Logan的Marsden原本很接近入選，最終因投資者比例較高而落選。
NGU Logan負責人Rebecca Cuderman則表示，如今自住業主約佔買家的60%，已經從10年前投資者佔主導的市場結構發生變化。她說，得益於當地多元文化，Marsden房價的表現也比大多數地區更穩健。
她說，Marsden擁有許多禮拜場所，包括寺廟、清真寺和教堂，居民希望住在這些地方的步行範圍內。
Cuderman說，作為布里斯班地區，Marsden的性價比仍然很高，而且還有很大增長空間。駕車5分鐘即可上高速公路，隨著奧運會相關規劃推進，這裏將正好處於其中。
她說，聯排別墅的價格在60萬至70萬澳元之間，可以買到三至四居室的住宅。
Domain數據顯示，Marsden獨棟房屋中位價為86.25萬澳元，過去5年上漲133.1%。
Go Tian表示，這份榜單證明，預算有限的年輕買家仍能逐步置業，並在市場中發展得不錯。
他說：「現在最大的誤區，就是認為首次置業者不可能在這個市場中勝出。」
Wiegele也認同這一點。
她說：「如果預算只有85萬澳元，我的建議是別去尋找所謂的『聖杯』。那個完美目標根本不存在。」
02
澳洲的房租終於漲不動了？最新數據出爐：租客或已達承受能力極限
澳洲租房供應短缺依然嚴重，房東卻難以繼續加租，因為租客已經觸及可負擔能力上限。
Domain最新數據表明，過去三個月大多數首府城市的租金沒有上漲，悉尼等少數城市甚至出現下跌。
全國空置率升至1%，市場雖然開始放緩，卻仍遠比一年前緊張。
經歷一段時間的上漲后，澳洲租賃市場終於顯露疲態，但租金依然處在歷史高位。
租金在大多數主要首府城市停滯、甚至回落，專家認為，這種變化可能說明租客已被逼近承受極限，租賃供應緊張與租金上漲之間長期存在的聯繫也正在鬆動。
Domain數據顯示，截至9月的季度，首府城市獨立屋租金維持每周700澳元不變。與此同時，儘管市場上的可出租房產仍少之又少，單元房租金卻上漲了1.5%。
Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell表示，租金漲勢放緩，正在挑戰租賃供應緊張與租金上漲之間長期存在的聯繫。
她接受《The Business》採訪時說：「租客還能否承受進一步加租，才是限制租金繼續上漲的關鍵。」她還指出，空置率所處的水平與租金實際漲幅之間「現在幾乎已經脫節」。
Powell博士表示，所有主要首府城市及區域市場目前仍是「房東佔優勢的市場」，但嚴重的供應短缺在租客觸及支付上限后，「並不一定會轉化為租金上漲」。
獨立屋租金已處於或接近歷史高位，悉尼、達爾文和珀斯也是生活成本最高的城市。不過，大部分漲幅是在今年早些時候出現的。
Domain的最新統計顯示，過去三個月墨爾本、布里斯班、珀斯和阿德萊德的租金都沒有變化。
悉尼和堪培拉的獨立屋租金則分別下跌5澳元和10澳元，6月錄得的漲幅因此被抹去。
Domain覆蓋的首府城市中，只有達爾文和霍巴特沒有延續這一趨勢。上一季度，兩地獨立屋租金分別上漲5.3%和1%。
全國空置率在這段時間上升了0.1個百分點，達到1%。儘管如此，租賃市場仍比一年前緊張得多。
獨立房地產經濟學家、Kusher Consulting的Cameron Kusher表示，面對市場不斷擠壓支付能力，租客正在採取其他辦法維持生活。
他說：「過去幾年租金漲得太多，人們只好選擇在沒那麼理想的地段租房。換句話說，他們會選價格較低的房子，哪怕地點並非理想居所；這基本上是他們不得不作出的權衡。」
另一些租客則選擇合租，或者讓已經成年的子女繼續在家中居住更長時間。
一國黨周三公布了移民計劃的新模型，並聲稱該計劃有望讓澳洲租客每年少付近3000澳元。
該小黨承諾，若在選舉中獲勝，將在三年內減少75萬個臨時簽證名額；它聲稱，這可能讓租金通脹率降低6.5%。
Kusher談到這項政策時說：「考慮到近幾年租金上漲的幅度，我不確定這些措施是否足以顯著改善租房可負擔性。」
「但在目前這個階段，我覺得租客可能會接受任何能讓租金下降的成果。」
他還表示，今年預算中降低房產投資吸引力的相關變化，仍在整個體系內逐步傳導。
不過，Kusher說，目前看來，這些變化並沒有像最初擔心的那樣引發租金大幅上漲。
03
艾博年住房協議推進兩年，新房竣工量仍短缺逾8萬套
澳洲住房危機預計將進一步惡化。全國通過建房緩解危機的行動持續兩年後，新房建設量仍短缺8萬多套。
澳洲統計局（ABS）今天公布的數據顯示，艾博年政府在2024年推出全國住房協議，目標是建設120萬套新房，以應對住房危機。協議啟動以來，實際建成量只有355,817套。
這僅比前兩年完成的352,463套略高。
要實現120萬套住房的目標，全國需要建設48萬套新住宅。
統計局數據顯示，新房開工量的改善幅度更大。上一財政年度開工量達到204,502套，較前12個月的180,518套大幅增加，但即便如此，仍比全國目標少近95,000套。
落後的是全國規模最大的幾個州。維州和新州過去兩年的新房竣工量均比此前兩年少數千套，進一步說明全國住房協議未能奏效。
協議啟動以來，維州以112,599套新房竣工量居全國之首；但截至2024年6月的兩年間，該州建成的新房超過118,000套。
維州地產委員會（Property Council）執行董事Cath Evans表示，若對照維州政府另行制定的目標，情況更加糟糕。
「按照《2023年住房聲明》，維州政府自己的目標是每年建成80,000套住房，未來十年達到800,000套。我們仍遠遠未達標。」Evans說。
「維州人口不斷增長，住房供應卻沒有跟上。如果不進行切實改革，業界無法提供維州民眾迫切需要的住房。」
新州以91,954套緊隨其後，但竣工量低於前兩年完成的95,303套。
昆州新增68,694套住房，西澳建成42,189套，南澳建成26,625套。
首都領地共建成7,863套住房，超過塔州的4,842套新住宅。
北領地僅建成1,240套新房。
雖然數字有所改善，但行業團體警告，住房建設仍遠遠趕不上人口增長，未能建成的住房數量正不斷累積。
HIA首席經濟學家Tom Devitt表示，截至目前，竣工和開工數據還沒有反映加息、伊朗戰爭對建築成本的影響，也沒有反映聯邦政府調整投資者稅收優惠的影響；後者已引發未來新房建設減少的警告。
Devitt表示，在今年逆風出現之前，維州和新州的復甦就更為謹慎，因此兩州的住房建設放緩時會更加脆弱。
「我們最新的預測顯示，明年的表現會更加疲弱，所以到2027年和2028年，相關數字才會體現出來。」他說。
澳洲房地產協會（Real Estate Institute of Australia）主席Jacob Caine表示，這份「令人擔憂」的數據證實了地產界人士過去兩年早已知曉的事實。
「政府沒有達到全國住房協議的目標，而且差得很遠。」Caine說。
「結果是，澳洲住房持續變得極其難以負擔、難以獲得，社會上處境較弱勢的人群被進一步遠遠甩在後面。」
他補充警告說，由HIA、Master Builders、他所在的機構和地產委員會共同開展的建模顯示，聯邦政府在5月預算案中決定調整投資者稅務設置，將令新房建設活動進一步惡化。
Master Builders Australia首席執行官Denita Wawn表示，建築業98%的企業都是小型企業，而近期的政策決定正影響這些企業的生存能力。
「近來的政策決定正以千刀萬剮的方式打擊小型建築企業，偏偏澳洲正需要它們建設更多住房和關鍵基礎設施。」Wawn說。
「每一項新措施——無論是澳洲稅務局（Australian Taxation Office）的信用卡禁令、即將出台的信託變化，還是房地產投資政策變化——都在增加那些負責建設澳洲的小型企業所承受的負擔。」
04
掛牌3年賣不掉！悉尼豪華公寓再上市，$1170萬購入，如今只掛$900萬
Sanchia Brahimi位於Woolloomooloo Finger Wharf的豪華公寓，成為春季重新進入市場的多套房產之一，這些房源此前都未能售出。
這套四居室頂層公寓式住宅過去三年曾多次掛牌和下架。Maclay Longhurst與Sotheby』s International的Emily Davidson負責銷售，指導價為900萬澳元。
該公寓位於三樓，室內面積291平方米，內部設計由Fleming Design完成。
該公寓上一次交易是在2021年年中，當時的成交價為1170萬澳元，賣方是Lisa Corban，她是卧龍崗汽車經銷商Michael Corban的妻子。
此前，慈善家Charles和Eva Curran的女兒以1700萬澳元售出她與前夫、廚師Guillaume Brahimi共同居住的Vaucluse臨海住宅，隨後購入這套公寓。
本季市場上的其他重新掛牌房產，還包括Darling Point企業界資深人士Helen Nugent與丈夫Michael的住宅。
這套名為Airam的19世紀90年代房產，由JPR Architects的Dennis Rabinowitz重新設計並翻修。當前指導價為2200萬澳元，低於2024年春季尋求的2500萬澳元。
屋內配有玻璃內置電梯。
這對夫婦於2016年以1085萬澳元買下這處位於Mona Rd的房產，此前，他們在Bellevue Hill的一處房產以1475萬澳元售出。
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