澳洲房產快訊 10月20日：初步清空率回升至51.2%，拍賣量同比少近半
Cotality指出，10月18日當周墨爾本拍賣比上周少203場，占首府合計326場降幅的大部分，並把這一變化與維州新實施的底價公開要求聯繫起來，同時說明評估其影響為時尚早（Cotality，10月19日）。該機構預計本周首府約有1,240場拍賣，其中墨爾本489場。具體規則以維州政府公布為準。
對中國買家意味著什麼
公開底價讓預算更容易對照，但拍賣場次減少，也意味著可參考的成交樣本變少，建議同時看拍賣前成交的價格。
2. 負扣稅新規已是法律，2027年生效
據澳洲稅務局（ATO，頁面2026年6月29日更新），《Tax Reform No. 1》兩部法案已成為法律：自2027年7月1日起，住宅投資物業的虧損抵扣僅限新建房；個人、信託和合夥的50%資本利得稅折扣，改為成本基數通脹調整加最低30%稅率。2026年5月12日晚7:30（澳東時間）前已持有的住宅物業，不受負扣稅新規影響。
對中國買家意味著什麼
外國人（含臨時居民）在2029年6月30日前不能購買現有住宅（ATO）；永居和公民買家則要按新規測算投資回報，新建房不受負扣稅限制。
3. 初步清空率回升至51.2%
Cotality初步數據（10月19日公布，截至10月18日當周）：五大首府合計51.2%，較上周初步值48.8%上升2.4個百分點；共1,423場拍賣，同比減少45.8%。墨爾本56.2%，悉尼54.6%，布里斯班31.5%，阿德萊德36.4%。上一周（10月11日當周）的終值為44.1%，為6月下旬以來最低（10月15日公布）。本周四（10月22日）將公布10月18日當周的終值。
對中國買家意味著什麼
不要把一周的回升當作拐點。拍賣量只有去年的一半多一點，議價空間仍取決於具體房源和城市。
4. 悉尼年跌8.41%，珀斯年漲7.11%
Cotality日度指數（截至10月19日）：悉尼年跌8.41%、近三個月跌4.78%；墨爾本年跌7.15%；珀斯年漲7.11%，阿德萊德年漲5.30%，布里斯班年漲3.36%；五大首府合計年跌3.45%。同一指數的9月月度數據（截至9月30日）：悉尼月跌1.45%、年跌6.97%。日度與月度口徑不同，數字不可混用。
對中國買家意味著什麼
同樣是「澳洲房價下跌」，悉尼、墨爾本與珀斯、阿德萊德走勢相反，應按城市而不是按全國數字做決定。
5. 澄清：一國黨方案並非現行法律
悉尼today等中文媒體10月19日的標題稱，一國黨稅改方案將「恢復資本利得稅優惠」。需要澄清：這是一個政黨的主張，不是法律。一國黨於2026年5月27日宣布，支持每人兩套住宅享受負扣稅，並反對政府的資本利得稅改革（The Nightly）。政府的改革已經立法（ATO），截至我們核對時，ATO頁面仍將這些措施列為現行法律。
對中國買家意味著什麼
政黨提案不改變當前的稅務安排。做投資測算時，按已立法的規則計算，並留意2027年7月1日的起始日期。
6. 澄清：併入ANZ未提還款上調
中文媒體10月19日有標題稱，ANZ接管Suncorp房貸后，部分客戶月供可能增加逾1,000澳元。需要澄清：據Broker News報道，Suncorp銀行自9月上旬起向120萬名客戶發出遷移通知，系統遷移預計2027年6月前完成，客戶暫時無需操作；報道未提及利率、費用或還款額變化。我們未能核對該標題所指的具體個案，請以貸款合同和銀行通知為準。
對中國買家意味著什麼
持有Suncorp貸款的買家，等收到銀行的個人遷移通知后再核對利率和費用，並警惕冒充銀行的簡訊與鏈接。
一詞一天：清空率 Clearance rate
清空率是已報告結果的拍賣中成交所佔的比例。各機構的統計口徑不同，因此Cotality與Domain的數字不能直接比較；撤拍的場次通常不計入，所以拍賣量驟減時，清空率更容易被少數場次拉動。
一句話總結
清空率有所回升，但拍賣量同比少了45.8%，價格仍在按城市分化；政黨提案和標題，不等於法律。
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