澳洲房產，被完全拋棄！待售房源暴增！悉尼房價連跌 7 個月！全澳房價普跌，這些區域逆勢走強
01
待售房源比一年前增22% 或將加劇市場下行趨勢
春季售房旺季通常也是市場上房源供應量增加的時期，投資者和房主正嚴陣以待，準備應對全面的市場房源積壓局面。
房地產研究機構SQM Research的數據顯示，現在市場上未售出房源總量比一年前高出22%。雖然新掛牌房源僅增加了8%，但這仍意味著新增了約5萬套房產，導致待售住宅總數達到驚人的276,839套。
SQM董事總經理克里斯托弗說，未售出房產的積壓正為市場帶來額外的拖累，這種房源積壓最糟糕的問題在於可能會加劇市場的下行趨勢。
儘管分析師對於未來幾個月未售出房源積壓將對市場造成多大程度的拖累看法不一，但普遍認為這種房源積壓現像已蔓延至全國各地。
Realestate.com.au高級經濟學家摩爾說，雖然市場上整體房源庫存的增幅並不巨大，但布里斯本、柏斯和阿德雷德這些曾經火爆的市場，也即將經歷悉尼和墨爾本市場今年早些時候所遭遇的疲軟態勢，在這些市場，未售出房源的積壓已導致價格大幅下跌。
摩爾說，近幾個月來這些城市的新掛牌房產數量增長了20%，新房源供應正在增加，而房屋售出所需的時間也大幅延長，與年初相比，售房周期增加了50%甚至更多，這種積壓也意味著賣家需要做好準備，意識到房產可能需要更長時間才能售出。
此外，一個不容忽視的嚴峻問題也在醞釀中，那就是急售房源（distressed listings）的出現。
儘管從總量上看，這類房產的數量依然較少，但對於那些因債務或破產等突髮狀況而被迫出售房產的業主來說，這是一個嚴重的問題。
9月份，全國「困境房源」（即因業主財務困境而被迫出售的房產）數量增加了8%，達到4,872套。困境房源最核心的問題在於其累計總量，目前的困境房源總數已比2025年9月高出30%。
對住宅賣家而言，目前的市場環境十分嚴峻，全國房價下跌了約5%。同時，澳洲儲備銀行（RBA）又一次上調了利率，而且這未必是最後一次升息。此外，投資者還必須應對一系列稅收政策的變化。
克里斯多弗說，市場需要一定時間來消化積壓的房源庫存，並適應價格下跌、利率上升這一「新常態」，當價格調整到一定程度，市場便會開始消化這些新條件，一個關鍵的轉折點將是降息，一旦降息，買家就會重新回到市場中。
02
悉尼房價連跌 7 個月！97% 城區獨立屋普跌，公寓卻逆勢走強
悉尼樓市已經連續 7 個月下行，但市場內部出現明顯分化：少數區域逆勢上漲，部分公寓單季漲幅甚至達到兩位數。
realestate.com.au 最新房價報告顯示，悉尼房價相較去年 11 月高點回落 5.5%。 上漲板塊幾乎全部集中在公寓品類；獨立屋跌幅更深，受波及的城區範圍更廣。
Rose Bay 獨立屋在悉尼 6 個錄得季度房價增長的城區中漲幅最高，但整體市場仍在下跌
最新季度數據顯示，過去三個月，悉尼近 97% 城區的獨立屋房價下跌，僅有 6 個城區錄得上漲：Copacabana（+1%）、Longueville、Manly（+2%）、Austral、Palm Beach（+3%）以及漲幅最高的 Rose Bay（+4%）。
這份是聯邦政府 5 月預算案出台後，首份完整反映各城區房價變動的季度數據。
公寓市場分化明顯：有統計數據的城區里約 80% 公寓中位價走低，但少數區域漲勢亮眼。Stanhope Gardens 以 19% 的季度漲幅領跑；Vaucluse 與 Darling Point 上漲 11%，Elizabeth Bay 上漲 10%。
Ray White 經濟學家 Atom Go Tian 分析，悉尼房價大幅回調，源於悉尼本就處於高位的房價水平，疊加買家對利率變動高度敏感。 「利率是衝擊市場的首要因素。悉尼房產槓桿率最高，買家對新一輪加息反應最敏感，市場隨之收縮。」
「這 6 個獨立屋上漲區大多屬於高端地段。Rose Bay、Palm Beach 市場體量小、房源供給稀缺，只能算作特例。能扛住跌勢的市場，往往是房源供給與潛在買家同步減少的區域。」
他還提到，公寓價格韌性更強。自 5 月聯邦預算政策影響逐步顯現，房價衝擊分四波傳導，公寓是最後被波及的品類。
Go Tian 將本輪衝擊拆解為四個階段：第一波衝擊 200 萬澳元以上高端豪宅；第二波波及 160 萬澳元中位價房產；第三波輪到 100 萬澳元的剛需可負擔住宅；最後才傳導至公寓市場。
REA Group 經濟學家 Eleanor Creagh 提醒，此前表現堅挺的市場，後續仍將承壓。 「購房可負擔性不足、借貸成本抬升，正在侵蝕之前表現較好的片區。」 「未來數月房價還有進一步下行空間，加息、稅制改革與高借貸成本的累積效應會持續壓制購房需求。」
澳洲房地產協會（API）第四季度地產展望調研彙集 384 名一線地產估價師觀點，行業普遍預期市場復甦窗口落在2027 年 7–9 月，剛好對應聯邦負扣稅與資本利得稅改革在 2027 年 7 月 1 日正式落地。
根據realestate.com.au 的 2026 年第三季度 AVM，Vaucluse 公寓季度上漲 11%，僅次於漲幅 19% 的 Stanhope Gardens
API 首席經濟學家 Sherman Chan 表示，市場焦點已經從 「會跌多少」 轉向 「何時觸底反彈」。 「我們遍布 6 個州的會員一線評估得出一致結論：要等到明年下半年。復甦前提是政策落地、市場看清新規細則。」 「當前市場是在等待政策確定性，並非陷入長期蕭條。」
03
全澳房價普跌，但這些區域逆勢走強！表現碾壓大城市房產
在全澳房價整體走弱之際，偏遠地區的房主迎來一絲利好：過去一年，區域房產資產表現跑贏各大首府城市。
Cotality 周四發布報告顯示，截至 9 月的 12 個月內，偏遠地區房價上漲 5.6%；同期首府城市房價下跌 1.8%。
雖然珀斯、達爾文等城市住宅均價同期漲幅超 10%，但悉尼、墨爾本等大城市的房價下跌，拉低了首府城市整體表現。 偏遠地區房價從較低基數開啟上漲，在近幾個月全澳房價普遍回調的大環境下，支撐了全國住宅均價保持平穩。
最近一個季度行情尤為低迷，僅有少數偏遠市場以及達爾文保持房價增長。
Cotality 研究主管 Tim Lawless 分析，利率持續走高、存在進一步加息預期，是房價承壓的核心原因，大幅削弱買家借貸能力。「買家要面對更高月供，同時擔憂房價繼續下探。即便具備購房財力，很多人也不敢下決心入市。」
賣家也顧慮掛牌后難以成交，不願上新放盤，導致已經上市的房源掛牌周期進一步拉長。 9 月房屋成交量相比 2025 年同期下滑 20.9%，本應提振行情的春季並未帶來回暖。成交量已經連續 9 個月低於去年同期水平。
大城市是本輪房價下跌的主要拖累，首府城市房產銷售中位掛牌周期已接近 6 周。
租房市場同樣承壓，過去一年全澳租金平均上漲 5.5%；其中達爾文租金漲幅領跑，12 個月增幅接近 12%。
AMP 首席經濟學家 Shane Oliver 判斷，樓市反彈要等到澳聯儲明確釋放降息信號才有可能。2026 年澳聯儲已經完成 4 次加息。 「但在我看來，降息的那一天還很遙遠。」
在此之前，澳洲房地產學會預警：房價從 3 月高點算起，最大跌幅或達 11%，市場要等到 2027 年下半年才會迎來反彈。
04
虧大了！澳洲豪宅一年前婉拒 $1025 萬報價，如今無奈 $780 萬成交，血虧 $245 萬
澳洲一戶家庭最終以 780 萬澳元售出懸崖頂豪宅，該成交價較一年前他們以家庭原因回絕的報價，足足少了 245 萬澳元。
這套位於維州莫寧頓半島（Mornington Peninsula）Flinders 區的四居室物業于 8 月 7 日完成交割。事後披露，賣家去年曾拒絕同一位買家開出的 1025 萬澳元報價，當時回絕理由為家庭因素。
房源掛牌長達 305 天才成功售出，最終成交價比此前的報價下跌超兩成，也折射出莫寧頓半島高端房產市場整體走弱。
促成本次交易的蘇富比（Sotheby』s）房產經紀人 Rob Curtain 表示，他希望市場已經觸底；他預計買家要等到維州下一屆州選舉落幕後，才會打消顧慮、恢複信心。
Curtain 對《澳洲金融評論報》表示：「一個月前我還以為市場已經見底。行情沒有進一步惡化，但諮詢量始終起不來。」
「我認為，如果 11 月選舉結果向好，市場下跌態勢會止住 —— 前提是柴油價格不會漲到 7 澳元，同時不會爆發銀行危機。」
他還提到：「我們當前這個時節的房源存量很低…… 對於糾結今年還是明年賣房的客戶，我通常建議等到選舉結束再掛牌上市。」
這棟四房三浴室住宅擁有建築師設計的外觀和臨水景觀
就在 Curtain 發表此番觀點之際，Cotality 周四發布報告顯示，澳洲 9 月住宅成交量相比 2025 年同期下滑 20.9%。
報告數據顯示澳洲全國房價繼續走低；截至 9 月的過去一年，首府城市住宅價值下跌 1.8%。 同期，珀斯、達爾文等部分城市住宅均價漲幅突破 10%。
但悉尼、墨爾本等東海岸大城市房價下跌，拖累了全部首府城市的平均表現。報告稱，本季度僅有少數區域以及達爾文維持房價持續上漲。
利率持續走高、市場對未來繼續加息的擔憂，是房價承壓下行的核心因素。 Cotality 研究主管 Tim Lawless 表示，這大幅壓縮了買家的借貸能力。
Lawless 說：「買家需要承擔更高月供，同時擔心房價繼續下探；因此即便具備購房財力，不少人也不願下定決心出手。」
賣家在掛牌這件事上同樣趨於謹慎，很多業主擔心難以尋到買家，房源掛牌周期隨之越拉越長。
AMP 首席經濟學家 Shane Oliver 認為，只有市場明確看到澳洲聯儲（RBA）即將開啟降息周期，樓市才有望回暖。澳洲聯儲 2026 年已經完成四次加息。
他向 AAP 表示：「不過在我看來，降息時機還遠未到來。」
就在這一市場消息出爐之時，澳洲房地產學會（Australian Property Institute）發出警示：房價自 3 月高點最大或下跌 11%，要等到 2027 年末才會迎來反彈。
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