墨尔本房市正在“大洗牌”：豪宅跌掉几十万，这些不起眼的区域却涨疯了，华人买房逻辑变了
摘要
墨尔本房市正在经历一场明显的“重新洗牌”。一边是Toorak、Brighton等传统豪宅区价格回调，部分高端房产一次下跌数十万澳元；另一边，Melton、Maribyrnong、West Footscray等高性价比区域却逆势上涨，部分区域一年涨幅超过15%。与此同时，NAB数据显示，澳洲房贷申请量明显下降，买家正在因为高利率和贷款压力重新评估购房计划。对于在澳华人来说，过去“闭眼买热门区”的时代正在改变，现在买房更需要看预算、发展潜力和未来规划。
01
墨尔本房价跌了？
真相可能没那么简单
最近关注澳洲房产的人可能发现一个矛盾现象：一方面，新闻不断传出墨尔本房价承压，部分豪宅价格明显下降；另一方面，一些过去并不起眼的区域，却正在成为买家的新目标，房价甚至快速上涨。
根据最新市场数据，墨尔本整体房价中位数目前约为104万澳元，较此前高点有所回落。但如果把市场拆开来看，会发现完全不同的两种走势——高端市场正在降温，而中低价、高性价比区域正在吸引越来越多买家。
简单来说，现在的墨尔本房地产市场已经进入“K型分化”阶段：有人正在等待豪宅降价，有人却正在抢购那些“买得起、住得舒服、未来有潜力”的区域。
02
房贷申请暴跌
买家为什么突然谨慎？
造成市场变化的重要原因之一，是贷款环境发生改变。
澳洲大型银行NAB最新数据显示，2026年第二季度新住房贷款申请量下降约15%。此前，西太平洋银行的房贷申请量也出现约10%的下降。
这意味着什么？并不是澳洲人不想买房，而是很多人发现，现在买房的成本已经和几年前完全不同。
过去低利率时期，很多家庭可以通过贷款进入更高价位市场。但随着利率长期维持高位，购房者的借贷能力明显下降。一套100万澳元的房子，如果需要贷款80万，利率变化带来的每月还款压力可能就是几百甚至上千澳元的差距。
对于首次购房者来说，影响更加明显。原本预算可以冲击热门区域的人，现在可能不得不降低目标，寻找价格更合理的替代区域。
与此同时，投资者也更加谨慎。近年来围绕负扣税、资本利得税等政策方向的讨论，以及投资成本增加，都让部分投资者选择观望，而不是马上入场。
03
豪宅市场降温
墨尔本传统富人区
出现议价机会
过去几年，墨尔本不少高端区域经历了大幅上涨，但如今这些市场正在面临调整。
像Toorak、Brighton、Kew、Hawthorn等传统热门区域，由于房价基数较高，对利率变化更加敏感。
一些价值400万至500万澳元以上的住宅，目前面临的问题不是没有房子卖，而是买家数量减少。过去一套豪宅可能吸引多个家庭竞争，现在卖家往往需要接受更长出售周期，甚至主动降低价格。
部分区域的调整幅度已经达到几十万澳元。例如墨尔本Port Phillip一带高端住宅市场，季度中位价下降超过17万澳元，跌幅接近10%。
另外一个容易被忽视的问题是装修成本。很多老豪宅虽然地段很好，但买下来后还需要大量翻修。然而近年来人工费、建筑材料费用上涨，让不少买家重新计算成本。有些“买旧房重新打造”的项目，最终花费甚至超过直接购买新房。
不过，对于有置换需求的家庭来说，这也带来了机会。以前想从普通住宅升级到豪宅，最大的障碍是价格差距，而现在高端市场议价空间增加，一些家庭可能迎来“卖旧换新”的窗口期。
04
买不起热门区的人
正在推动这些地方上涨
就在豪宅市场调整的时候，墨尔本一些区域却出现逆势上涨。
最新数据显示，部分区域过去12个月涨幅超过15%。
例如：Maribyrnong，一年上涨约16.1%，中位房价达到约105万澳元；
Melton，上涨约15.8%，中位房价约56万澳元；
Oakleigh South，上涨约15.3%，中位房价约124万澳元；
West Footscray，上涨约15.3%，受到内西区发展带动。
这些区域有一个共同特点：它们不是传统意义上的“最贵区域”，但距离热门区域并不远，同时价格更容易接受。
比如Maribyrnong靠近Essendon、Moonee Ponds，但价格压力明显低于这些传统热门区。West Footscray则受到Yarraville、Seddon等区域发展的影响，越来越多年轻家庭开始进入。
对于很多首次购房者来说，他们现在的逻辑已经改变。
以前是“我要买最好的区”。现在是“我能不能买一个未来会变好的区？”
05
华人买房逻辑
正在改变
未来更看重潜力
过去很多华人家庭买墨尔本房产，第一考虑因素往往是学校。
因此，Glen Waverley、Box Hill、Balwyn、Mount Waverley等区域长期受到关注。
但随着价格越来越高，很多家庭开始寻找替代方案。
现在越来越多人关注：距离热门区域不要太远；
交通是否方便；
未来有没有基础设施投资；
社区是否适合长期居住。
这也是为什么一些“伴随热门区域成长”的郊区开始受到关注。
例如：买不起Bentleigh East、Brighton的人，会关注Oakleigh South；买不起Moonee Ponds、Essendon的人，会关注Maribyrnong；预算有限但希望靠近城市的人，会考虑West Footscray。
房地产市场正在从过去的“追热点”，变成现在的“找价值”。
💡写在最后
目前的墨尔本房地产市场，并不是简单的上涨或者下跌，而是在进行一次结构调整。
高端市场受到利率、贷款能力和投资信心影响，部分豪宅出现价格回调；而中低价、高性价比区域，则因为买家的预算变化获得更多关注。
对于准备在维州买房的人来说，现在最重要的问题不是“房价是不是跌了”，而是：自己的预算在哪里？未来5到10年的生活规划是什么？目标区域有没有人口增长和基础设施支持？
市场变化永远会创造机会，但机会通常属于提前研究的人。
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