墨爾本房市正在「大洗牌」：豪宅跌掉幾十萬，這些不起眼的區域卻漲瘋了，華人買房邏輯變了
摘要
墨爾本房市正在經歷一場明顯的「重新洗牌」。一邊是Toorak、Brighton等傳統豪宅區價格回調，部分高端房產一次下跌數十萬澳元；另一邊，Melton、Maribyrnong、West Footscray等高性價比區域卻逆勢上漲，部分區域一年漲幅超過15%。與此同時，NAB數據顯示，澳洲房貸申請量明顯下降，買家正在因為高利率和貸款壓力重新評估購房計劃。對於在澳華人來說，過去「閉眼買熱門區」的時代正在改變，現在買房更需要看預算、發展潛力和未來規劃。
01
墨爾本房價跌了？
真相可能沒那麼簡單
最近關注澳洲房產的人可能發現一個矛盾現象：一方面，新聞不斷傳出墨爾本房價承壓，部分豪宅價格明顯下降；另一方面，一些過去並不起眼的區域，卻正在成為買家的新目標，房價甚至快速上漲。
根據最新市場數據，墨爾本整體房價中位數目前約為104萬澳元，較此前高點有所回落。但如果把市場拆開來看，會發現完全不同的兩種走勢——高端市場正在降溫，而中低價、高性價比區域正在吸引越來越多買家。
簡單來說，現在的墨爾本房地產市場已經進入「K型分化」階段：有人正在等待豪宅降價，有人卻正在搶購那些「買得起、住得舒服、未來有潛力」的區域。
02
房貸申請暴跌
買家為什麼突然謹慎？
造成市場變化的重要原因之一，是貸款環境發生改變。
澳洲大型銀行NAB最新數據顯示，2026年第二季度新住房貸款申請量下降約15%。此前，西太平洋銀行的房貸申請量也出現約10%的下降。
這意味著什麼？並不是澳洲人不想買房，而是很多人發現，現在買房的成本已經和幾年前完全不同。
過去低利率時期，很多家庭可以通過貸款進入更高價位市場。但隨著利率長期維持高位，購房者的借貸能力明顯下降。一套100萬澳元的房子，如果需要貸款80萬，利率變化帶來的每月還款壓力可能就是幾百甚至上千澳元的差距。
對於首次購房者來說，影響更加明顯。原本預算可以衝擊熱門區域的人，現在可能不得不降低目標，尋找價格更合理的替代區域。
與此同時，投資者也更加謹慎。近年來圍繞負扣稅、資本利得稅等政策方向的討論，以及投資成本增加，都讓部分投資者選擇觀望，而不是馬上入場。
03
豪宅市場降溫
墨爾本傳統富人區
出現議價機會
過去幾年，墨爾本不少高端區域經歷了大幅上漲，但如今這些市場正在面臨調整。
像Toorak、Brighton、Kew、Hawthorn等傳統熱門區域，由於房價基數較高，對利率變化更加敏感。
一些價值400萬至500萬澳元以上的住宅，目前面臨的問題不是沒有房子賣，而是買家數量減少。過去一套豪宅可能吸引多個家庭競爭，現在賣家往往需要接受更長出售周期，甚至主動降低價格。
部分區域的調整幅度已經達到幾十萬澳元。例如墨爾本Port Phillip一帶高端住宅市場，季度中位價下降超過17萬澳元，跌幅接近10%。
另外一個容易被忽視的問題是裝修成本。很多老豪宅雖然地段很好，但買下來后還需要大量翻修。然而近年來人工費、建築材料費用上漲，讓不少買家重新計算成本。有些「買舊房重新打造」的項目，最終花費甚至超過直接購買新房。
不過，對於有置換需求的家庭來說，這也帶來了機會。以前想從普通住宅升級到豪宅，最大的障礙是價格差距，而現在高端市場議價空間增加，一些家庭可能迎來「賣舊換新」的窗口期。
04
買不起熱門區的人
正在推動這些地方上漲
就在豪宅市場調整的時候，墨爾本一些區域卻出現逆勢上漲。
最新數據顯示，部分區域過去12個月漲幅超過15%。
例如：Maribyrnong，一年上漲約16.1%，中位房價達到約105萬澳元；
Melton，上漲約15.8%，中位房價約56萬澳元；
Oakleigh South，上漲約15.3%，中位房價約124萬澳元；
West Footscray，上漲約15.3%，受到內西區發展帶動。
這些區域有一個共同特點：它們不是傳統意義上的「最貴區域」，但距離熱門區域並不遠，同時價格更容易接受。
比如Maribyrnong靠近Essendon、Moonee Ponds，但價格壓力明顯低於這些傳統熱門區。West Footscray則受到Yarraville、Seddon等區域發展的影響，越來越多年輕家庭開始進入。
對於很多首次購房者來說，他們現在的邏輯已經改變。
以前是「我要買最好的區」。現在是「我能不能買一個未來會變好的區？」
05
華人買房邏輯
正在改變
未來更看重潛力
過去很多華人家庭買墨爾本房產，第一考慮因素往往是學校。
因此，Glen Waverley、Box Hill、Balwyn、Mount Waverley等區域長期受到關注。
但隨著價格越來越高，很多家庭開始尋找替代方案。
現在越來越多人關注：距離熱門區域不要太遠；
交通是否方便；
未來有沒有基礎設施投資；
社區是否適合長期居住。
這也是為什麼一些「伴隨熱門區域成長」的郊區開始受到關注。
例如：買不起Bentleigh East、Brighton的人，會關注Oakleigh South；買不起Moonee Ponds、Essendon的人，會關注Maribyrnong；預算有限但希望靠近城市的人，會考慮West Footscray。
房地產市場正在從過去的「追熱點」，變成現在的「找價值」。
💡寫在最後
目前的墨爾本房地產市場，並不是簡單的上漲或者下跌，而是在進行一次結構調整。
高端市場受到利率、貸款能力和投資信心影響，部分豪宅出現價格回調；而中低價、高性價比區域，則因為買家的預算變化獲得更多關注。
對於準備在維州買房的人來說，現在最重要的問題不是「房價是不是跌了」，而是：自己的預算在哪裡？未來5到10年的生活規劃是什麼？目標區域有沒有人口增長和基礎設施支持？
市場變化永遠會創造機會，但機會通常屬於提前研究的人。
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