五大首府城市同日下跌
8月15日，Cotality 每日房价指数的六项指标全部走低。但把时间拉长到一年，同一张表上一半是下跌，一半是两位数上涨。
SMSF 8月10日起停止住宅贷款
澳洲税务局（ATO）规则变更已于2026年8月10日生效：此后新设立的有限追索权借贷安排（LRBA）只能用于购买商业营业物业，不能再用于住宅物业。已有的住宅 LRBA 全部保留，可以正常再融资，不存在强制出售，也不会因此触发贷款价值比重置。该修订源自联邦政府与绿党在2026年6月26日达成的税制一揽子协议。
对中国买家意味着什么
中文标题里的”一个时代的结束”说的是杠杆，不是资格。自管养老金基金仍然可以全款购买住宅物业，被关掉的只是借钱这一条路。
悉尼二十年规划定案
新州政府已定案《悉尼规划》（The Sydney Plan）：到2046年新增80万套住宅、95万个就业岗位，人口从530万增至660万。悉尼、Parramatta 与 Bradfield 维持三大 CBD 格局，Bondi Junction、Burwood、Hurstville、Castle Hill、Hornsby、Rhodes 等中心承接更多住宅与就业。总体思路是住宅增长偏东、就业增长偏西，各地方议会须在本地规划中锁定30年可行住宅容量。
对中国买家意味着什么
未来二十年的供应格局和通勤格局已经写在这份文件里。如果选区是按二十年看，这比任何一周的清盘率都重要。
五大首府城市同日下跌
Cotality 每日房价指数（2026年8月15日）：悉尼 236.21，墨尔本 177.69，布里斯班（含黄金海岸）231.86，阿德莱德 234.22，珀斯 214.89，五大首府城市合计 218.82。六项指标当日全部走低，其中悉尼单日下跌0.19点，五城合计下跌0.13点。季度变化：悉尼下跌4.27%，墨尔本下跌3.54%，五城合计下跌2.82%。
对中国买家意味着什么
年度数据仍然分成两半：珀斯上涨19.54%，布里斯班上涨12.64%，阿德莱德上涨10.17%；悉尼下跌2.95%，墨尔本下跌3.60%。同一个国家，两个方向。现在选城市比选时点更要紧。
六月季度投资者贷款降8.6%
澳洲统计局（ABS）《贷款指标》2026年6月季度数据：新增住房贷款笔数环比下降5.4%，金额下降5.2%。其中投资者贷款笔数下降8.6%，减少4,966笔，金额下降10.2%，为2022年9月季度以来最大单季跌幅。投资者贷款的年度增速则从3月季度的19.4%放缓至2.8%。
对中国买家意味着什么
投资者退出的速度快于自住买家。在同一批房源上，你要面对的竞争对手正在变少。
清盘率回到十一周高位
Cotality 初步清盘率：截至2026年8月9日当周，五大首府城市合计55.1%，为十一周高点，此前低点是6月21日当周的47.4%。墨尔本60.8%，为5月24日以来首次站上60%，当周654套上拍，环比增加17%，但仍比去年同期低11.9%。阿德莱德46.8%，五周最低。整体仍明显低于约68%的十年均值。
对中国买家意味着什么
今天（8月15日）下午各首府城市继续举行拍卖，初步结果要等下周一。清盘率刚过半，远谈不上回暖，拍卖前的私下议价窗口依然存在。
需要澄清：”跌20%”不是房价预测
近日中文平台流传”澳洲房价跌20%””面临崩盘风险”一类标题。核对来源：20%这个数字出自西太平洋银行（Westpac IQ）对住宅成交量下滑幅度的估计，以及媒体的假设情景推演，并不是任何主要机构对房价的预测。目前公开的机构预测中，Domain 预计未来12个月悉尼、墨尔本独立屋价格分别下跌约7%和8%。而 Cotality 每日指数显示，五城合计季度下跌2.82%，年度仍为上涨3.03%。
对中国买家意味着什么
成交量和价格是两件事，情景推演和预测也是两件事。这是一次修正，不是一场崩盘。
南半球逻辑
现在是澳洲的冬末。澳洲的春季销售季从9月开始，挂牌量通常明显上升——所以8月拍卖量偏低，本身就含有季节性成分。中国买家熟悉的”金九银十”在南半球同样成立，只是背后的原因是气候而不是节气：南半球的9月是春天。真正检验今年市场的，是9月到11月这一段。
一句话总结
五大首府城市同日下跌，年度走势却仍分成两半——这是一次分化的修正，不是一场统一的崩盘。
资料来源
Cotality 每日房价指数（au-indices.cotality.com），2026年8月15日发布Cotality 初步清盘率，截至2026年8月9日当周澳洲统计局 ABS《贷款指标》2026年6月季度澳洲税务局 ATO：有限追索权借贷安排（LRBA）规则变更，2026年8月10日生效新州政府《悉尼规划》（The Sydney Plan）定案Domain 房价预测；Westpac IQ 住宅成交量估计
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