可怕！悉尼墨尔本房东爆亏跑路！这两地房产却爆赚！澳洲年轻房东集体撤退，需求暴跌 20.1%
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澳洲房市正在出现明显分化：一边是悉尼、墨尔本部分公寓业主亏本离场，另一边是西澳和布里斯班等市场仍在创造高额转售收益。Cotality 最新数据显示，第二季度，墨尔本 CBD 有 47% 的房产亏本转售，悉尼 Parramatta 的亏损转售比例也达到 23%。
在全澳所有亏本转售的公寓中，近 40% 集中在 5 个地方政府辖区：墨尔本 CBD、Parramatta、Stonnington、Port Phillip 和悉尼 CBD。这说明，受冲击最明显的仍是高密度公寓市场，尤其是疫情前后高价买入、持有时间较短的业主。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，从历史标准看，澳洲房产转售整体盈利能力仍然处于很高水平。过去五年累积的房价上涨，给大多数卖家提供了缓冲。但随着更多市场开始下跌，这层缓冲对近期买家而言正在变薄。
他说，2026 年上半年三次加息、生活成本压力、消费者信心减弱，以及针对投资者的税改，都在削弱住房需求。对于高位买入、贷款压力较大的业主来说，房价下跌一点，就可能把账面盈利变成亏损。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 警告，澳联储本月仍可能加息，但如果 11 月继续加息，风险会明显加大。他认为，进一步收紧可能让更多房贷家庭陷入困境，引发房价更深下跌、失业上升，甚至推高衰退风险。
不过，不同城市表现完全不同。西澳的三个地方政府辖区成为全澳最赚钱的转售市场，传统生活方式热点如 Kiama 和 Noosa 反而被挤下排名。珀斯东北部的 Chittering 位居榜首，第二季度名义中位数收益为 872,500 澳元，当地房价较 2019 年疫情前低点上涨超过 180%。
珀斯内西区 Cambridge 以 740,000 澳元收益排名第二，Joondalup 为 732,500 澳元。Kiama 以 725,000 澳元排名第四，Noosa 以 711,000 澳元排名第六。
独立屋仍明显跑赢公寓。独立屋卖家的中位数收益为 435,500 澳元，公寓为 251,000 澳元。布里斯班继续是最赚钱的首府城市，99.8% 的转售实现盈利，中位数收益为 525,000 澳元。阿德莱德为 98.9%，珀斯为 98.8%。墨尔本则是首府城市中最低，为 89%。
买方中介 Glenn Price 表示，许多卖家仍停留在 2023 年的心理价位，认为房产一挂牌就该有人抢。但现在市场已经不同，价格最终取决于买家愿意支付多少。如果房源挂牌超过 100 天，就可能被买家视为“滞销房”，报价也会更低。
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澳洲首置业者 “集体撤退”：需求暴跌 20.1%，创 2022 年以来最大年度降幅
澳大利亚房贷需求在 8 月仍处于收缩状态，首置业者（first home buyer, FHB）活动录得自 2022 年以来最严重的年度降幅 —— 更高的利率、可负担性压力和不确定性持续抑制借款人申请新房贷。
消费信贷报告机构 Equifax 发现，2026 年 8 月整体房贷需求同比下降 14.1%，标志着连续第五个月下滑。
ACT 录得最大降幅，需求下降 17.6%，其次是新州（下降 15.9%）和昆州（下降 14.7%）。
南澳需求下降 13.7%，维州下降 12.8%，而西澳是最具韧性的市场，但仍下降 10.43%。
首置业者的恶化更为明显 —— 其房贷需求与去年 8 月相比全国暴跌 20.1%。
昆州和新州领跌，分别下降 22.6% 和 22%。
维州首置业需求下降 18.2%，其次是西澳（18.4%）、南澳（15.9%）和 ACT（15.5%）。
数据表明，这一群体 ——2026 年早些时候曾表现活跃，尤其是在 2025 年 10 月联邦政府扩大 5% 首付计划之后 —— 的动能正在快速流失。
8 月，18-25 岁人群的整体房贷需求下降 21.7%，26-35 岁人群的需求下降 18.1%。
即便入市所需的债务规模仍处于高位，这一下降仍在发生。
Equifax 表示，平均首置业房贷规模维持在 74 万澳元的创纪录高位 ——18-25 岁首置业者的平均贷款额为 62.2 万澳元，26-35 岁借款人为 73.4 万澳元。
Equifax 首席解决方案官 Kevin James 表示，8 月数据反映了家庭对长期高利率环境的反应。
“2026 年 8 月的脉冲数据显示，市场正在适应持续走高的利率环境，许多人预计年底前至少还会加息一次。” 他说。
“虽然整体房贷需求仍在下滑，但从某些方面看，它没有延续过去几个月的下行轨迹、而是略有缓和，这算是积极的。”
他补充说，消费者的谨慎似乎正在重塑借贷决策，家庭更注重管理近期财务压力。
“不过，消费者似乎仍心存疑虑 —— 家庭似乎在积极重新评估自己的债务承诺，选择暂缓承担新的巨额资本义务，同时使用短期和无担保信贷来维持家庭财务。”James 说。
投资者需求也仍为负值，8 月同比下降 11.4%，不过比 7 月录得的 15.1% 降幅有所缓和。
然而，与房贷需求形成对比的是，转贷（refinance）活动呈现更加分化的图景。
转向不同放贷机构的转贷几乎持平，同比下降 0.8%——7 月曾下降 8.4%。
西澳（上涨 2.3%）和昆州（上涨 1%）恢复增长，而 ACT 下降 12.7%，南澳下降 7%。
年长借款人推动了外部转贷的回暖 ——56-60 岁人群的转换活动上升 13.3%，60 岁及以上借款人上升 9.2%。
相比之下，26-35 岁人群的转换下降 9.4%。
然而，同一放贷机构内的转贷全国下降 23%。
新州录得最严重的州级降幅（28.3%），西澳跌幅最小（15.9%）。36-45 岁人群的需求下降 25.6%。
James 表示，随着借款人继续寻求更优定价，外部转贷已趋于稳定，但他补充说，首置业市场则走向了相反方向。
“同一机构内的转贷情况，与首置业房贷市场不能说一样 —— 后者在 8 月进一步恶化。在当前的市场环境和生活成本压力下，澳洲年轻人仍是受影响最大的群体。” 他说。
“值得注意的是，这是我们自 2022 年以来看到的首置业者最大幅度的年度降幅。”
03
Carlton 公寓管理权争斗 4 年，居民被夹在裂缝和账单中间
墨尔本 Carlton 一栋 18 层公寓楼的业主公司控制权争议，已经拖了多年。居民面对的是两套管理方、重复征费通知、维修资金不足，以及越来越明显的楼宇老化问题。
这栋 Vic Apartments 位于 Victoria Street 与 Leicester Street 交界处，约有 360 套公寓，靠近墨尔本大学和 RMIT University，住户以国际学生为主。自 2014 年落成以来，一些业主和居民已经在这里住了十多年。
争议核心在于谁才是合法的业主公司管理人。房地产经纪 David Wu 及其所属 Paragon 声称，2021 年 6 月年度业主大会后，一个由业主组成的委员会任命 Paragon 为合法管理人。另一边，Simon Saint John 的 Above OCM 则表示，自己是在同年 10 月另一场年度大会上，被另一个业主委员会任命为管理人。
居民 Jarrod Folino 从大楼建成后就住在这里。他说，争议迟迟没有解决，楼内状况也持续变差。地毯和墙壁脏得难以忍受，电梯老化、运行缓慢。工作日下午 5 点半左右，居民常常需要排队等电梯上楼。
更严重的是维修问题。Folino 指出，阳台外侧混凝土梁已经出现裂缝迹象，他家的天花板曾被水淹，其他业主的窗户也有开裂情况。但由于维修预算不足，很多问题只能拖着。
资深分契物业律师 David McKenzie 表示，这起案件暴露了维州《业主公司法》的缺陷。他认为，VCAT 在通过费用裁定处罚当事人方面力量不足，难以形成足够威慑。
2022 年 7 月，VCAT 曾下令禁止 Paragon 履行业主公司管理人的所有职能，并要求其交出已收取征费和财务记录。但 Above OCM 一方指称，Wu 没有把 Paragon 收取的征费转交给 Above OCM。Wu 则称已直接向业主退款，但对方认为没有证据支持。
根据 Above OCM 提交的文件，业主公司一直难以承担必要维修和修复工程费用。仅保险费一项，每月就有 61,807.86 澳元的持续义务。电梯紧急维修、清洁、看护、电梯检修、机械通风维护和虫害防治等基本服务，也都需要资金支撑。
Above OCM 还指称 Wu 存在利益冲突。Wu 是开发该楼公司的董事，也是 Paragon 董事，同时作为房地产经纪工作，并担任约 60 名单位业主的代理人。Wu 否认相关指称，称 VCAT 尚未公布结论，现阶段不适合实质评论。
VCAT 于 2024 年 1 月任命 Alice Ruhe 为外部管理人，负责编制预算，并聘请外部审计师调查财务记录中据称存在的差异。她任职至 2025 年 7 月。此后，Above OCM 一直尝试管理大楼。
目前案件已在 8 月底审理三天，VCAT 副主席 My Anh Tran 尚未作出裁决，并将决定是否任命独立管理人主持下一次年度业主大会。对居民来说，法律争议还没结束，但楼里的裂缝、电梯和账单早已成了每天都要面对的问题。
04
悉尼海景墓位叫价 14.5 万，永久使用权成稀缺卖点
悉尼房产市场贵，连稀有墓位也开始有了“海景溢价”。一户家庭近日将 Waverley Cemetery 一块从未使用过的双层墓位放上市场，期望售价 145,000 澳元。它面朝大海，并带有如今非常罕见的永久使用权。
代表母亲出售墓位的地产公司高管 Rachel Maher 表示，这块墓位已经在家族中保留了很长时间。它特殊之处在于，购买时间早于 Waverley Cemetery 在 1990 年代引入 25 年租约制度，因此不受现行租约限制。
按照现在的安排，墓地通常有效期为 25 年，期满后需要续期。目前 Waverley Cemetery 普通墓地费用约为 28,330 至 30,100 澳元。相比之下，这块墓位的持有人可无限期使用，未来无需再支付续期费用。
挂牌信息显示，这是一块双层墓地，可安葬两具棺木，并可放置最多 9 个骨灰瓮。墓位从未使用，目前没有任何已安葬遗体或火化遗骸。
Maher 表示，出售墓位对母亲来说并不容易。家族过去在当地生活，也有其他亲属安葬在 Waverley Cemetery，但这块墓位与其他亲属墓地并不相连。随着家人后来在其他地方建立生活记忆，他们决定放手。
这类资产无法像普通土地一样正式挂牌，因为墓位没有传统产权证，也不属于一般意义上的空置土地。Maher 因此选择通过 Facebook Marketplace 发布意向出售广告。她说，过去已有不少墓位通过 Gumtree 和 Facebook Marketplace 私下转售，部分成交价最高达到 165,000 澳元。
Waverley Cemetery 建于 1877 年，是悉尼最著名的海滨墓园之一。作家 Henry Lawson、诗人 Dorothea Mackellar、电视大亨 Reg Grundy 以及社交名媛 Eileen “Red” Bond 都长眠于此。对买家而言，145,000 澳元买到的不只是一个墓位，也是一个带永久使用权的稀缺纪念空间。
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