澳洲房價跌幅恐創歷史新高！聯邦銀行警告：墨爾本房價或大跌$13萬
聯邦銀行（CBA）警告稱，澳洲房價恐迎大幅下跌，悉尼、布里斯班和珀斯的房價中位數可能下跌20萬澳元，阿德萊德和墨爾本也可能出現六位數跌幅。
Yellow Brick Road Home Loans執行董事長Mark Bouris也警告稱，近期首次購房者可能最先陷入負資產：一旦失業引發衰退、市場繼續下挫，他們出售房屋時可能仍欠銀行更多貸款。
Bouris預計失業率將首次在新冠疫情期間的2021年初以來升至6%以上。房價下跌會減少各州的印花稅收入，並迫使政府削減交通基礎設施項目和其他政府計劃。
他接受The Nightly採訪時說，政府如果減少支出，尤其是不再投入那麼多資本工程，失業率「很容易」就會升至6%。
「最大的風險可能是衰退，真正的衰退，由失業引發的衰退。」
他還說，如果房價下跌、交易數量大幅減少，導致各州失去印花稅收入，州政府就會停止向社區投入資金，「你可以看出事情可能會走向哪裡」。
如果這場伴隨高利率和高失業率的衰退發生，將是澳洲自1991年以來的首次衰退。近期借款人屆時可能陷入負資產，也就是被迫出售房屋后，欠銀行的錢超過房屋價值。
其中風險尤其集中在使用聯邦政府5%首付計劃購房的首次置業者身上。該計劃去年擴大，取消了收入上限。
Bouris說，過去幾年購房的人「很多可能會陷入負資產」。
目前陷入負資產的借款人不到1%。但澳聯儲（RBA）的模型顯示，若房價下跌20%，抵押貸款持有者中陷入負資產的比例將升至5%。
聯邦銀行預測，全國房價將下跌14%，創有記錄以來最嚴重跌幅，遠超上世紀80年代初衰退期間，以及新冠疫情前收緊只付利息貸款政策時的跌幅。
該行還預計，布里斯班房價從峰值到谷底將下跌18%。根據房地產數據機構Cotality的數據，房價中位數將從5月峰值的123.3萬澳元降至101.1萬澳元，跌幅為221,884澳元。
珀斯房價同樣預計下跌18%，房價中位數將從2月峰值的160.7萬澳元降至135萬澳元，跌幅為257,127澳元。
阿德萊德預計下跌13%，房價將從5月峰值的101.3萬澳元降至881,430澳元，跌去131,708澳元。
墨爾本房價由於長期封城重創經濟，早在2022年3月就達到峰值，遠早於其他城市。該市場預計將受影響最嚴重，房價中位數可能從998,356澳元降至868,570澳元，跌去129,786澳元，跌幅為13%。
Bouris表示，墨爾本出現負資產的危險最大，過去幾年在當地買房的人中「已經有很多人陷入負資產」。
他解釋說，墨爾本從峰值到谷底的跌幅最大；目前跌得沒有其他地方那麼多，主要是因為它很久以前就已經先於其他地方下跌。過去四五年間，墨爾本目前陷入負資產的人數最多。
Bouris表示，澳洲已經讓人感覺像是處於衰退之中，儘管自2020年首次新冠封城以來，經濟並未連續兩個季度出現倒退。
澳洲聯儲行長Michele Bullock周二表示，最新一次加息把現金利率推至18年來的高位，即使澳聯儲尚未預測衰退，也會「讓人們覺得這是衰退，因為他們感覺自己變窮了」。Bouris則說，許多借款人已經有這種感受。
Bouris說：「我認為，在上一次加息之前，我們已經感覺自己處於衰退之中。」
疫情期間借款的澳洲人尤其感到拮据。當時房貸利率還以「2」字打頭，如今浮動利率已接近7%。
Bouris說，自2020年以來借款的人「肯定都會覺得自己處於衰退之中」，因為他們繳稅和償還房貸后，剩下的可支配收入比通常情況下少。
他還說，過去六年借款的澳洲房貸持有人中，這一比例「肯定會非常高」：他們債務高、利率高，實際利率遠高於申請貸款時的水平，而工資可能一直沒有變化。
聯邦銀行高級經濟學家Trent Saunders表示，房價可能以有記錄以來最快的速度下跌，記錄可追溯至上世紀80年代初。原因在於，此輪下跌之後澳洲聯儲不太可能提供大幅紓困，而工黨對負扣稅和資本利得稅優惠的調整又加劇了跌勢。
Saunders接受The Nightly採訪時說，本輪房價跌幅更大，是因為利率和住房稅收政策都帶來阻力，此外此前部分漲幅也正在更廣泛地回吐。
按照CBA的預測，明年8月和11月兩次降息后，澳洲聯儲現金利率也只能回到4.35%，即今年9月底之前的水平。
Saunders說，本輪最大的不同是，按照他們的預測，之後不會出現深度降息周期。「現金利率仍將穩定在相當高的水平。」
「我們可能會經歷一段較長時期，利率將明顯高於過去十年的平均水平。」
與大型銀行不同，Bouris不認為2027年會降息。
「不，我絕對沒有考慮明年降息。絕對不會。」
澳洲聯儲現金利率目前處於2008年12月以來的最高水平，但同期平均新房貸金額已從25.4萬澳元升至73.1萬澳元。
房貸債務佔平均全職工資的倍數，也從4.2倍升至6.8倍。同期典型工資從60,658澳元增至108,352澳元，增幅仍落後于房價漲幅。
即使在18年前的全球金融危機期間，政府支出在2008至09財年也佔國內生產總值的25%；上一財年，這一比例為26.9%。
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