澳洲房市全面回顧： 2016年物業市況梳理
來源:未知 作者:Crino
在2016 年年初的時候，經濟師、分析師和很多著名的地產界業內人士都對這一年的物業市況做出了預測，他們中的大部分人都預計2016年的澳洲物業市場將會迎來一輪房價的跌幅，但事實證明他們錯了。
物業價格不降反升的原因是多方面的。去年5月和8月，澳儲行兩次降息，使利率錄得1.5厘的新低點，悉尼和墨爾本等主要城市的人口持續增加，住宅物業拍賣市場上放盤量卻持續走低，這些因素和外部環境一起，讓各大主要城市的房價中位數上漲了3.5%到11%不等。
究竟漲多少？
目前，市面上最及時的住宅物業價格指數應屬CoreLogic的數據，這個公司今年改換了新的統計方法，可以隨時更新數據，他們的統計顯示澳洲五大主要城市2016 年的房價漲幅為10.9%，而2015 年這一數字僅為8% 。CoreLogic 的數據目前已經更新至2016年12月，而其他機構的數據只更新至9月，其中，悉尼住宅物業價格上漲15.5% ，墨爾本上漲13.7%，霍巴特上漲11%，堪培拉上漲9.3%，布里斯班和阿德萊德分別上漲4%左右，只有珀斯下降4%。
但是，澳洲統計局和Domain的數據則溫和的多。截至2016年9月，澳洲統計局的數字顯示墨爾本的房價升幅為6.9%，霍巴特6.8%，堪培拉5.5%，而悉尼和阿德萊德只有3.2%，布里斯班為3.1%，珀斯下降4%，達爾文則下降7.2%。Domain 報告，墨爾本的獨立屋價格在2015年9月到2016年9月這段時間內，上漲了9.1%，之後是堪培拉上漲4.9%，布里斯班上漲3.2%，阿德萊德上漲2.8%，悉尼上漲2.1%。珀斯獨立屋價格下降3.8%，達爾文下降10%，值得注意的是，雅柏文價格在布里斯班和珀斯分別下降了3.8% 和6.2%。
誰說的更准？
不管是CoreLogic，還是澳洲統計局，或者是Domain，儘管每家機構都有自己獨特的計算方法，在上漲幅度的分歧之外，有一個事實是公認的，2016年的澳洲房市升幅明顯。
研究機構SQM Research的市場觀察家克里斯托弗（Louis Christopher）因為對2015年澳洲房市的準確預測而聞名，事實證明，他在去年年初對2016年的澳洲房市預測同樣精準。2015年10月，該機構的一份報告曾經指出，2016年的澳洲住宅物業價格將上漲3%至8%。在市場對房價一片唱衰的聲音之中，克里斯托弗獨具慧眼地指出2016年各大主要城市的房價將上漲5%左右，其中，墨爾本升幅最大，將達到11.1%，隨後是霍巴特10.5%和悉尼4.7%。
花旗集團前任首席經濟師柯克拉斯（Stephen Koukoulas）
克里斯托弗表示，現在來看，他們的預測比大多數人都更準確一些，而且，根據自己早先的預測，他們在這些重點城市做好了準備，在別人看空墨爾本房市的時候，他們進行了規模不小的投資。
預測屢不準何處有玄機
花旗集團前任首席經濟師柯克拉斯（StephenKoukoulas）在去年年初就對房市進行了“ 悉尼降價6%，墨爾本降價7% ” 的預言，而他也不是唯一一個這麼說的人。考慮到愈發嚴峻的“ 置業難” 困境，政府出台的對投機者和非法國外買家的打擊措施，對海外置業者徵收的新稅項，加上日益趨緩的供需平衡，很多分析者咬定了2016房價必降的決心。就連CoreLogic 自己的研究部門負責人勞賴斯（TimLawless）也曾經說過，悉尼和墨爾本的房價在2016年年初的時候“ 已經非常接近頂峰了” 。
SQM Research 的市場觀察家克里斯托弗（Louis Christopher）
為了降低外國買家對本地物業市場價格的作用，新州、昆州和維州都上調了針對這部分人群的印花稅和土地稅稅率，但墨爾本、悉尼、布里斯班、堪培拉和霍巴特的房價還是不受控制地上揚。
根據克里斯托弗的說法，物業市場是“ 非常專業、獨特的資產類別，需要花很多年的時間才能掌握要領。” 他說：“ 物業之複雜不僅僅是市場上各種數據和指數反映出來的，而是在於房地產本身的特性，以及消費者的不理性。所以，房價通常不是因為市場供求關係決定的，我在這個行業中做了二十多年，每天都有新的體會。”
在他看來，大多數分析者都太過看重外國買家對本國市場的份量了，反過來，他們對宏觀經濟角度上低利率和高人口增長等方面缺乏理解。外國購買者在澳洲的房市上只扮演了一個“ 小角色” ，而且加稅對他們也構不成實質上的影響。
